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  “房地产泡沫”的形成与防控 
  　　  ——兼论如何实现房产市场的健康发展 
      文/罗海平 
     近年来我国城市房价疯狂上涨，泡 
   沫成分越做越大。一套普通住宅大约等 
   于城市居民10至15年的收入，部分城市 
   已达到20年。目前，房价涨速仍然迅猛， 
   据国家发改委、国家统计局最近公布的 
   数据显示，10月份全国70个大中城市房 
   屋销售价格同比上涨9.5%，是2005年7 
   月以来的最大单月涨幅。以深圳为例， 
   2006年特区内房屋均价还是9000元/平 
   方米，2007年7月新盘成交均价就迅速 
   飙升到近22000元/平方米，高档一点的 
   楼盘均价达4万元／平方米。鉴于我国房 
   产市场的严峻形势，2007年11月19日 
   国务院总理温家宝一行考察了新加坡提 
   供公共住屋的经验和政策。在新加坡国  给的有限性和信息不对称性。从而引发  内，房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融 
   立大学发表演讲答问时温总理说：“老百 人们对房地产价格的预期走高，诱发投  泡沫又迅速蹿升为经济泡沫，直至经济 
   姓总告诉我：不要忘记房价。”认为“特 机行为产生。另外，促成人们房价预期走  泡沫的 “灾难式”破灭。 
   别是近些年来房价上涨较快，人民有很  高的因素并不只限于房地市场，比如经                  除了房地产内在属性的作用产生泡 
   大的意见”。                   济的高速增长、城市化进程的加快以及  沫外，在我国还存在强大的对房价进行 
                            各种利好事件如奥运会之于北京、世博  “推、扶、拉” 的外部“策动力”。首先 
                            会之于上海、甚至深圳湾大桥的开通对  是公共权力滥用带来的“公权推涨”。由 
  “房地产泡沫”形成与演变的一般  深圳房价都会形成“涨价合理”的预期。 于房地产特有的两大核心资源 （地产开 
   机制                          房地产上游涵盖钢材、水泥、物流等  发权和银行信贷权）都掌控在地方政府 
     房地产泡沫是东南亚国家、日本、香  行业，下游包括建筑装饰、物业管理等行  手中导致供给面市场化程度不足，为“公 
   港等金融危机的一个直接的 “策动力”。 业，产业链条较长，而且产业关联度较高  权寻租”创造了可能。同时房地产过长的 
   房地产泡沫的形成机制是由房地产内在  不仅扩大了潜在的“泡沫形成因子”而且  行政审批流程扩大了 “公权寻租”的空 
   属性决定的。房地产具有实体性和虚拟  放大了房产泡沫的影响范围。房地产业  间，政府垄断的土地拍卖市场又通过竞 
   性、投资性和消费性、不动性和流动性等  与金融业存在捆绑型关系。房地产业属  价带来地价飞涨，而这些都会使房地产 
   相互对立的属性。土地资源实体的有限  于典型的资金密集型产业，需要大量的  供应价格居高不下。其次，“政策扶涨”。 
   性和土地虚拟价格无限性的对立，土地  金融融资。一旦融资渠道过于单一则房  在亚洲金融危机后，出于拉动内需的需 
   资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供  地产金融风险就会集中在商业银行系统  要，房地产业一直被作为国民经济的支 
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                                                            商业经济评论 ·产经分析 
柱产业来发展。维持高房价似乎更符合            日本房地产泡沫经济的形成是伴随  房地产泡沫的产生。比如，日本固定资产 
继续加大投资的“行业景气”要求，所以  长期的经济高速增长逐步形成的，但正  标准税率为1.4%，但随着土地价市场的 
                                                    不断高涨，土地资产的实际有效税率非 
房价下跌和房市萎缩时政府往往热衷于  是长达三十年平均每年涨幅14%（1960- 
“托市”和“救市”。再次是“投机拉涨”。 1990）的持续积累使得日本地价共上涨  常低。同时日本继承税定价金额为官方 
                                ②                   公布地价的70％，但官方公布价远远低 
一方面银行宽松的抵押贷款和住房按揭  了56.1倍 。这种典型的“温水煮蛙”式 
政策为开发商和投机者不断融资提供了  的泡沫形成机制导致了日本政府“对地 于市场价，这样也促使更多的人将金融 
便利，使其能“四两拨千斤”地参与投机。  价和房价长期持续上涨”的麻痹。这主要  资产转变为土地。另外日本长期实现租 
另一方面，涨价的利好诱使企业自有资  表现在：（1）长期实行低贴现率。20世  地权的过分保护政策，抑制了出租地的 
本、灰色收入、国际热钱以及居民储蓄款  纪70年代开始日本实行低贴现率等宽松  供给。从而在限定供给的同时却无限扩 
等在大量涌入楼市，而这些“流窜资金” 的金融政策。1985年日本签署了“广场 大了市场需求。而这些税制和调控措施 
通常具有不可监管、不可控制、不可预测        协议”后，日本银行进一步下调了贴现率  的滞后无疑都成了地价飞涨的助推手。 
的特点，必然最终导致房价失控、迅速攀        以设法平抑日元对美元的升值。低贴现            综上，可以得到两条最基本的警示： 
升，直至房产泡沫以及由此产生的金融  率带来了货币供给的不断扩张，从而超  （一）不可听任经济发展速度和土地稀缺 
泡沫、经济泡沫彻底破灭。              过了实际经济需求。于是大量货币供应  性对地价和房价上涨 “认可区间”的扩 
                          涌入房地产和股票投资的资金来源，导  大。（二）政府要有效干预。当泡沫形成 
                          致了资产价格上涨。（2）银行信贷资金  初期就要采取调控措施、紧缩信贷规模、 
“房地产泡沫”形成的世界警示            被大量投资于土地资产。房地产价格的  遏制过度投机和投资，同时相机调整相 
   世界上许多国家和地区都曾不同程  攀升，引发了房地产和建筑公司等开发  应税制。 
度地发生过“房地产泡沫经济”的危机。 机构对土地投机资本的大量需求。于是 
上世纪80年代美国在利率市场化、取消  银行毫无节制地发放抵押贷款进行土地 
利率管制Q条款、减税等刺激下房地产  投机融资。这样银行的土地抵押贷款额  泡沫的防控与房地产的健康发展 
投资大规模扩张，1980年商业银行房地  急剧膨胀，1

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