房地产经济学       --- 房地产估价 厉 伟 liweiby@sohu.com  025-85211176 1.概述 估价的概念、必要性  2.房地产估价理论基础 估价原则、基本程序  3.房地产估价方法 比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法    1.概 述 1.1房地产估价概念 所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。 评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。 房地产估价=科学+艺术  1.2房地产估价的必要性 不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。 ⑴房地产交易的需要 ⑵房地产抵押的需要 ⑶房地产保险和损害赔偿的需要 ⑷房地产税收的需要 ⑸ 房地产征用补偿的需要 *  房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥  2.房地产估价基本理论 2.1基本原则 ⑴合法原则 要以 估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 *合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。 集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑； *合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。 土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。 城市规划创造土地价值。 *合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。 如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。   ⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 *最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。 *最佳用途、最佳规模、最佳集约度 *法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性 *保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第二种和第三种的组合） ⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。 ⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。 实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。 ⑸ 公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。 2.2房地产估价的基本程序 是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 ⑴获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估   ⑵确定房地产估价的基本事项          ①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？ 明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。          ②确定估价对象：实体状况、权利状况 实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。 权利状况—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR 使用权）、权属的使用状况（如使用权的剩余年限）          ③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。      三种方式          ④签订估价合同   ⑶拟订评估作业计划 包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料 及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度  ⑷实地勘察和收集整理资料 基本目的有两个： ① 为市场分析服务；②为特定的房地产分析服务。 估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地 区房地产有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映 估价对象状况的资料。 进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装 修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等 资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。  ⑸选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件，一般用多种方法  ⑹确定估价结果（最终估价） 简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数 对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告 中阐述理由。  当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得 出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉 及三个基本的考虑因素：         ①根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查；         ②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑；         ③对使用评估方法得出的价值范围（数值分布）以及该范围内每个价值 的价值位置（高、中、低）进行考虑。         最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验，估价结论 很少以三种估价方法的简单平均数为基础。  ⑺估价报告                                                                             口头报告                       表格式报告            书面报告                                     叙述式报告   3.房地产估价方法 3.1比较法  比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市 场情况下的价格或价值得一种方法。  适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性  一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少， 因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判 断要比其他方法所得出的判断更可靠。        估价程序 步骤：  ⑴调查最近销售。对交易案例的销售进行调查；确定买主和卖主的动机；找出有关销售日期、价格、条件等方面资料；  ⑵分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产（财产标的）进行比 较，考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个过程包括两个部 分，第一是找出各比较案例之间的不同以及比较案例与估价对象之间的不同； 第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比较。我们应努力 发现是什么原因

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