2009-7-1 张建辉 风险应对审计实务 房地产行业审计实务  张建辉      新疆瑞新有限责任会计师事务所       房地产开发企业审计若干实务 第1讲  了解房地产企业及其环境 第2讲  房地产行业审计重大错报风险点审计 第3讲  房地产企业财务报表附注特点  第1讲  了解房地产企业及其环境 房地产开发流程图 第1讲  了解房地产企业及其环境     1.1   房地产行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素； 1.2  被审计单位的性质； 1.3  被审计单位对会计政策的选择和运用； 1.4  被审计单位的目标、战略以及相关经营风险； 1.5  被审计单位财务业绩的衡量和评价； 1.6  被审计单位的内部控制。  1.1  房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素 1、行业状况 注册会计师可能需要了解以下情况： （1）房地产行业的总体发展趋势是什么？ （2）当前房地产行业所处市场的需求、市场容量和价格竞争如何？ （3）房地产行业是否受经济周期波动的影响，以及采取了什么行动使波动产生的影响最小化？如08年金融危机的影响，企业是否采取保持货币充裕、适时谨慎扩长、控制项目进度、积极储备业绩方式等措施来降低经营风险。 1.1  房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素 2、房地产行业审计涉及的法律法规 1）法律 中华人民共和国城市房地产管理法(主席令2007年第72号 ) 城乡规划法(主席令2007年第74号 ) 中华人民共和国土地管理法(主席令第28号) 中华人民共和国建筑法(主席令第91号)  2）行政法规 房地产开发企业资质管理规定(建设部令第77号)  建设项目选址规划管理办法(建规[1991]583号) 关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知(建规字［1990］第66号) 中华人民共和国土地管理法实施条例(国务院令 第256号 ) 建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第3号) 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (国务院令第55号) 建筑工程施工许可管理办法 （1999年10月15日建设部令第71号发布，2001年7月4日修正） 工程建设监理规定（建监[1995]737号） 城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）   1.1  房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素 2、房地产行业审计涉及的法律法规 2）行政法规 建设工程质量管理条例（国国务院令第279号 ） 建设工程质量保证金管理暂行办法 （建质[2005]7号 ） 建设项目[工程]竣工验收办法的通知（建设[1990]1215号） 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（建设部令第78号） 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建〔2000〕142号） 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房[2002]44号）  商品房销售管理办法建设部令第88号  城市商品房预售管理办法（建设部令第131号2004年7月20日修订 ） 城市房地产转让管理规定建设部令第45号  房屋登记办法建设部令第168号  房屋建筑工程质量保修办法（建设部令?第 ８０号） 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房[1998]102号） 经济适用住房管理办法 （建住房[2007]258号 ） 建设工程价款结算暂行办法(财建[2004]369号 ) 1.1  房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素 2、房地产行业审计涉及的法律法规 3）地方颁布的行政法规及规章 新疆维吾尔自治区实施《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》细则（新建监[2000]11号） 徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（徐州市人民政府令第114号） 北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法 （京建法[2007]99号 ） 上海市新建住宅交付使用许可规定 (2005年11月25日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过) 银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定 （2006年5月12日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过） 苏州市商品住宅交付使用管理办法 （苏州市人民政府令第 94 号） 1.1  房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素 2、房地产行业审计涉及的法律法规 4）涉及的税收法规 中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号） ?中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （ 财法字[1995]6号） 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号?） 《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号? ） 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规定的通知(财税字[1995]048号) 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号) 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号) 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号?） 中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号 ） 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52号令） 中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发[1985]19号） 中华人民共城市房产税暂行条例（国发[1986]90号） 中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第11号） 中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号） 中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第511号） 1.2    被审计单位的性质 1、所有权结构；2、管理结构；3、组织结构 ；4、经营活动 ；5、投资活动 ；6、筹资活动 1.4   被审计单位的目标、战略以及相关经营风险 1、政策风险。国家政策在产业的引导、购买力的刺激、税收信贷的杠杆作用等方面。 2、地域区段风险分析 。政府出于公共利益或城市发展需要时，可以通过城市划规对某地域、区位、路段的土地用途、建筑容积率指标作出硬性的规定。　  3、项目开发风险。在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素导致开发成本提高的风险。如项目开发中如存在停工、烂尾、空置的情况等风险。  4、筹资风险。公司筹措资全时，受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素影响的风险。 5、销售风险。开发项目销售受项目定位、销售价格变动、竞争楼盘供应情况等因素影响的风险。 6、土地风险。土地开发时面临的各种风险，包括市政规划调整的风险、土地闲置风险、地价变化的风险。如在集体土地上开发建设的小产权房风险。 7、合作和合资项目的控制风险。对合作、合资开发项目倘若设有实际控制权将增加不确定性的风险。  8、工程质量风险。已完工项目或在建项目倘若存在质量缺陷，将会对公司产生不利影响的风险，如工程质量存在严峻问题而导致事故发生,上海市闵行区莲花河畔景苑 。 9、其他风险。税收制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其它政策变化对公司的不利影响的风险。  10、舞弊风险。 1.5  被审计单位财务业绩的衡量和评价 （一）关键业绩指标；（二）业绩趋势；（三）预
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