特别行业税务稽查行业经营特点房地产行业经营特点、经营流程、经营环节：立项，取得相应的开发资质详细开发，招标，施工项目许可，生产产品，上市销售，类似于工业企业1．周期长，规模大，资金投入大2．经营流程：外地开发商来得多。市场调查。立项，取得土地，施工，招投标，开发，取得预售许可，进行土地分割，消费者购房，财务结算，土地增值税清算和企业所得税清算。3．经营环节：房屋再开发，旧城改造，房屋拆迁，……特点：投资大，周期长，销售规模大，经营范围比较单一，经济交往单位多。开发经营流程：市场调查。1．立项——发改委2．选址——规划局3．征地——国土局已立项，未取得土地，转让项目：不征营业税。已立项，已取得土地，未开发，转让项目：按转让土地使用权征收营业税。已立项，已取得土地，已进行土地开发，转让项目：按转让土地使用权征收营业税。已立项，已取得土地，已进入房屋开发，未完工，转让项目：按销售不动产征收营业税。4．规划——规划局5．设计——设计单位6．施工许可——建委7．招投标8．开工建设——建委9．预售许可——房产局预售款从什么时间开始确认？——从取得预售许可证起。以什么条件确认？——以销售未完工开发产品为条件。金额如何确认？——取得的款项取得预售款如何进行税务处理？——签订的房屋预售合同是否征收印花税？（1）根据162号的规定，不应对预售款征收印花税。（2）倘若以预售合同代替正式合同，应征——取得的预售收入对营业税是发生纳税义务还是预征？发生纳税义务。——取得的预售收入对企业所得税是发生纳税义务还是预征？按计税毛利率计算计税毛利额，计入应纳税所得额。应纳税额=（计税毛利300+除计税毛利外的其他应纳税所得额-100）*适用税率应纳税额=应纳税所得额*适用税率+计税毛利*适用税率——取得的预售收入对土地增值税是发生纳税义务还是预征？预征——对查补的预售收入查补的相应税款如何定性？能否定偷税？详细问题详细分析。是否符合偷税的规定，是否在账簿上不列、少列收入或多列支出，倘若在账簿上反映了，不能算偷税，如营业税，预售款在账簿上反映了，营业税不申报，不能算偷税，但责令改正后，还不申报，可定偷税。10．竣工验收——建委等11．初始产权证明——房产局12．正式销售许可——房产局13．产权转移——房产局会计上确认开发产品销售收入的时间？所有权转移期初+本期增加-本期减少=期末本期增加=期末预收款-期初预收款+本期减少营业额=本期增加的预收款+现销主营业务收入借：现金，银行存款，应收账款，预收账款贷：主营业务收入期末预收款-期初预收款+主营业务收入税收上确认开发产品销售收入的时间？取得收入款项或取得索取收入款项凭据时，比会计上确认收入的时间前移。营业税：不动产所有权转移，取得收入款项或取得索取收入款项凭据时。企业所得税：开发产品完工后，根据不同的结算方式确认不同收入确认时间和金额。“四+4”；视同销售收入确认时间是所有权是否转移、或使用权转移或取得实际利益时。土地增值税：所有权转移，取得收入款项或取得索取收入款项凭据时。国税发[2006]31号规定了开发产品完工的三个条件。14．清盘15．物业管理会计核算特点企业所适用的会计制度？行业会计制度，企业会计制度，企业会计准则。企业制定的财务管理办法。资本、资金——开发成本、期间费用——开发产品、固定资产、投资性房地产、出租开发产品——主营业务成本1．房地产开发企业的成本核算过程？是否有凭证控制？确定成本核算对象。——开发项目细化，土地使用权。成本项目的归集：土前基建公开2．房地产开发取得的土地使用权，如何进行核算？原有非开发用土地用于开发：2000年，土地使用年限50年，房屋折旧年限20年。取得土地时支付价款1000万元，房屋建造成本800万元。2007年转为开发用途。原行业会计制度：把土地和房屋分开核算。企业会计制度：把土地价款计入固定资产，同时把超出折旧年限的土地价值作为固定资产残值。企业会计准则：把土地和房屋分开核算。借：开发成本——土地成本  贷：无形资产原厂房用地转为房屋开发：借：开发成本——土地成本  贷：无形资产或固定资产清理或银行存款新征用土地：借：开发成本—房屋开发—土地成本，土地征用及拆迁补偿费  贷：银行存款或应付账款会计上：取得土地使用支付的金额，土地征用及拆迁补偿费，都计入开发成本。所得税中：同会计处理。土地增值税中：要将这两项分开处理。取得土地使用支付的金额，作为第一个扣除项目；土地征用及拆迁补偿费，作为第二个扣除项目的组成部分。拆迁补偿费：向拆迁部门支付拆迁补偿费，取得相应发票。安顿房。安顿房在建造过程中也要单独核算开发成本500万元。交付被拆迁房时，征收营业税。一方面要视同销售575-500=75，另一方面要按计税基础确认除安顿房之外的开发产品成本575。3．成本核算内容包括什么？土前基建公开土地成本——取得土地使用权成本、拆迁补偿费用、三通一平费用，房屋开发成本——建筑开发费用，配套设施费用，绿化设施费用。前期工程费、基础设施建造费：需要检查地质勘察报告。关联交易。建筑安装工程费：材料成本与施工成本重复列支，假票，与施工企业串通真票多开。关于成本预估。税收上必须是真实发生的。2006年完工时，全部可售面积20000平方，销售3000平方，确认销售收入1000万元，会计上预估成本3000万元，结转相应的销售成本450万元。2007年度，税收上认可实际成本确认为3300万元。其中属于2006年的成本495万元，合理处理途径——应作为2006年的销售成本。公共配套设施费：注意公共配套设施与开发产品的区别，配套设施自用，按建造固定资产处理，不视同销售；开发产品转作固定资产，31号规定要视同销售。对公共配套设施要注意区分可售和不可售。对可售配套设施，应单独核算成本。将配套设施分为一般配套设施和专项配套设施。对开发间接费用，注意借款利息费用的处理。土地增值税中，借款利息费用不得作为开发成本组成内容。常见项目的检查要点：一、工资薪金的检查1．企业工资扣除形式是什么？大多采用计税工资扣除形式。2．企业申报扣除的工资平均水平是多高？3．检查工资支出额与劳务报酬支出金额的划分。4．对2007年以前的工资的检查，比较进成本费用的金额（计提数）、实际发放数、计税工资标准总额（标准数），确定税前允许扣除的工资限额——三个数中的最低数。纳税调整金额=计提数-税前允许扣除的工资限额5．职工身份的检查：是否存在雇佣、任职关系——一般情况下，看是否签订劳动合同、缴纳社会保险、工作岗位。6．从计提数角度看，检查工资薪金列支渠道，通过什么途径进入成本费用的？注意未通过“应付工资”直接列入成本费用的金额。7．从个人所得税角度看，注意年终奖、绩效奖、解除劳动合同的补偿金等。还要注意检查各种保险缴纳的情况。二、职工福利费的检查1．在2007年底前，按税前扣除工资的14%计
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