第3号  投资性房地产       第一节   投资性房地产的特征与范围        一、投资性房地产定义         是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。       二、投资性房地产的范围          1、已出租的土地使用权           2、持有并准备增值后转让的土地使用权         ——是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。          3、已出租的建筑物             【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.已出租的建筑物　　B.已出租的土地使用权　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权　　D.已出租的机器设备　　    E. 持有并准备增值后转让的建筑物    【答案】ABC                第二节  投资性房地产初始计量  一.投资性房地产的确认和初始计量          初始计量——投资性房地产应当按照成本进行初始计量。          后续计量——企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。         ◆同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。         1、外购投资性房地产的确认和初始计量         外购房地产——只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。          外购的土地使用权和建筑物——按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。        采用成本模式计量的会计处理：         借：投资性房地产               贷：银行存款        采用公允价值模式计量的会计处理：         借：投资性房地产——成本               贷：银行存款     ◆ 企业购入的房地产，部分用于投资、部分自用      ——用于投资的部分应当予以单独确认。按各部分的公允价值占公允价值总额的比例进行分配，或按各部分面积所占比例进行分配。            2、自行建造投资性房地产           企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产。但只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租——才能将自行建造或开发活动完成的房地产确认为投资性房地产。                  采用成本模式计量的会计处理：         借：投资性房地产             贷：在建工程或开发成本                 无形资产——土地使用权        采用公允价值模式计量的会计处理：         借：投资性房地产——成本                贷：在建工程或开发成本                    无形资产——土地使用权    二、与投资性房地产有关的后续支出      （一）资本化的后续支出       与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的——应当计入投资性房地产成本             （二）费用化的后续支出           与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的——应当在发生时计入当期损益。           会计处理如下：          借：其他业务成本              贷：银行存款                                   第三节  投资性房地产的后续计量 一、采用成本模式进行后续计量投资性房地产        （一）采用成本模式进行后续计量的建筑物          按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。        （二）采用成本模式进行后续计量土地使用权         按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产         （一）采用公允价值模式计量的条件            企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。           企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。      （二）会计处理          采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。       会计处理如下：       借：投资性房地产——公允价值变动               贷：公允价值变动损益      ◆投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。          投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。          三、投资性房地产的后续计量模式的变更         企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。         成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。           已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。     第四节  投资性房地产的转换和处置          一、投资性房地产的转换                （一）投资性房地产转换为自用的房地产     1、采用成本模式计量投资性房地产转换为自用的房地产           借：固定资产（或无形资产）               投资性房地产累计折旧               投资性房地产减值准备               贷：投资性房地产                  累计折旧                  固定资产（或无形资产）减值准备       2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 ——应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。                 借：固定资产、无形资产（公允价值）             贷：投资性房地产——成本                             ——公允价值变动                 公允价值变动损益   （三）非投资性房地产转为投资性房地产    1、采用成本模式计量的投资性房地产       （1）作为存货的房地产转为投资性房地产        ——按存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值         借：投资性房地产                                               存货跌价准备            贷：开发产品       （2）自用房地产转为投资性房地产       借：投资性房地产          累

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