高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析
第一讲 营业税检查
一、销售不动产税目适用的检查
（一）基本规定
销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。
1.销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
2.销售其他土地附着物
销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。
二、纳税义务发生时间的检查
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。 
《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。
第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方；
第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权；
第三，与交易相关的经济利益能够流入企业；
第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。
在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。 
《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。 
根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。 
三、计税依据的检查
房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税=[主营业务收入+（期末预收账款-期初预收账款）+视同销售收入+价外费用]*5%
（一）主营业务收入
非房地产企业、房地产企业
 (二)预收账款
1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款（贷方）”，递延纳税？
2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税？
(三)视同销售
 (四)价外费用
《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 
四、房地产业营业税审核要点
房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。它包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。
根据房地产开发企业会计制度规定，企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账。具体规定为：
1、转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算单提交买主时，作为销售实现。
2、代建的房屋工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
房地产开发企业实现的经营收入，应按照规定入账，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目。企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目。“经营收入”、“其他业务收入”都是损益类科目，期末，应将科目贷方余额全部转入“本年利润”科目，结转后应无余额。
审查要点如下：
1.将“经营收入”账与有关会计凭证相核对，同时核对纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联，看有无分解收入、减少营业额的现象。
2.将“经营收入”、“分期收款开发产品”等明细账与有关记账凭证、原始凭证以及销售合同相核对，看有无按合同规定应收取的销售款因实际未收到等原因而未转作“经营收入”的现象。
3.将“应付账款”、“预收账款”等往来明细账与有关记账凭证、原始凭证、销售合同相核对，看有无将收入挂往来账而不纳税的现象，以及有无收取预收款不计算缴纳营业税的情况。审查“其他应付款”明细账，看有无将预收账款记入该科目，故意递延缴纳营业税的情况。
4.审查“营业外收入”、“财务费用”、“其他应付款”明细账，看向业主收取的违约金、延期付款利息、代有关部门收取的水电初装费、有线电视初装费等价外费用，是否并入营业额申报营业税。
5．审查“主营业务成本”与本期“开发产品”减少额之间的差额，分析有无将开发产品用于换取土地使用权、抵债债务、分配给股东、无偿赠送给他人等方面，是否视同销售不动产申请营业税。
6.审查纳税人有无错用税率的现象，如土地转让、开发产品销售、租金收入，应按5%税率计征，而企业错按建筑业以3%的税率申报缴纳税款等。
第二讲 土地增值税检查
一、检前准备
检查组应当要求纳税人如实提供如下资料：　
（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。　
（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。　
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。　
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。　
（五）项目工程建设合同及其价款结算单。　
（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。　
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。　
（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。　
（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。　
（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。　
二、检查人员应当对下列事项充分关注：　
（一）明确清算项目及其范围。　
（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。　
（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。　
（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　
（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。　
（六）明确清算项目的起止日期。　
三、纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，应按规定审核收入总额。　
四、纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。　
五、有下列情形之一的，应核定应纳税额
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。　
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。　
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。　
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清

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