细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的开发建设 项目进展情况回顾 –– 本项目工作已基本完成 第一阶段： 明确市场需求，制定价值定位 今天汇报内容 上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计 上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案 上海国际汽车城商业模式及财务分析 上海国际汽车城政策分析及要求初探 第三阶段工作成果 今天汇报内容 上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计 上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案 上海国际汽车城商业模式及财务分析 上海国际汽车城政策分析及要求初探 第三阶段工作成果 根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下 上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下  在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析 建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土地 1. 汽车贸易展示区的功能定位细化分析 汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）– 占用土地面积，建筑面积 汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）– 就业人数，消费者人流，交易车辆数 根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区的详细布局平面图将是如下 汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下 2. 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）– 占用土地面积，建筑面积 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）– 就业人数 根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局平面图将是如下 新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体图将是如下 3. 研发管理培训区的功能定位细化分析 研发管理培训区的功能定位细化分析（续）– 占用土地面积，建筑面积 研发管理培训区的功能定位细化分析（续）– 就业人数 根据功能定位细化分析的结果，研发管理培训区的详细布局平面图将是如下 研发管理培训区的详细布局立体图将是如下 4. 第三方物流区的功能定位细化分析 第三方物流区的功能定位细化分析（续）– 占用土地面积，建筑面积 第三方物流区的功能定位细化分析（续）– 就业人数 根据功能定位细化分析的结果，第三方物流区的详细布局平面图将是如下 第三方物流区的详细布局立体图将是如下 5. 汽车城公园的功能定位细化分析 今天汇报内容 上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计 上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案 上海国际汽车城商业模式及财务分析 上海国际汽车城政策分析及要求初探 第三阶段工作成果 关键驻商的成功引入，对上海国际汽车城的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现 招商引资，首先应通过对潜在关键驻商在发展战略、关键技能、财务状况及沟通渠道等方面的分析，进行排序 关键分析内容 根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标 根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标（续） 招商引资筛选及优先综合排序详述：整车制造厂商品牌中心 招商引资筛选及优先综合排序详述：国产汽车制造厂商销售公司 招商引资筛选及优先综合排序详述：会展、展览公司 招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车博物馆 招商引资筛选及优先综合排序详述：行业协会 招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车物流服务商 招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车供应商研发机构 招商引资筛选及优先综合排序详述：独立汽车研发机构 招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车高等教育 招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车城主题公园经营商 制定潜在关键驻商招商文件的第一步：描述上海国际汽车城的宏观发展目标 制定潜在关键驻商招商文件第二步：阐述汽车城对潜在驻商的价值定位 制定潜在关键驻商招商文件第三步：利用财务模型演示业务发展蓝图 在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判 今天汇报内容 上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计 上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案 上海国际汽车城商业模式及财务分析 上海国际汽车城政策分析及要求初探 第三阶段工作成果 上海国际汽车城商业模式及财务分析是在三个不同层次展开的 分析层次 到2010年，上海国际汽车城核心贸易区的总销售收入预计将达到140-200亿元人民币 销售收入 人民币亿元，百分比 到2010年，核心贸易区的总投资额预计将达到近140亿元人民币 投资额 人民币亿元 1. 汽车贸易展示区的具体投资额 百万元人民币 2. 新镇公共活动中心的具体投资额 百万元人民币 3. 研发管理培训区的具体投资额 百万元人民币 4. 第三方物流区的具体投资额 百万元人民币 从价值链的分析出发，商业实体参与区域经济/房地产项目的开发建设，通常有四种可能的商业模式 不同的商业模式有不同的关键成功要素 案例分析一：德国Wolfsburg市政府与德国大众汽车公司共同投资成立了Wolfsburg AG发展公司，负责汽车城的开发规划及相关工作 500万德国马克启动资金 Wolfsburg AG发展公司、当地政府和私人投资者/开发商具有不同的获取成功的条件 因而在Wolfsburg汽车城的开发建设中担任了不同的角色 Wolfsburg汽车城为Wolfsburg AG发展公司、当地政府、德国大众汽车公司和其他私人投资者/开发商都带来了很好的回报 案例分析二：美国洛杉矶Cerritos市政府专门成立了地区开发署（Redevelopment Agency），负责汽车广场的开发和建设 Cerritos市政府地区开发署和入驻汽车经销商/经销商协会具备了不同的获取成功的条件 因而在Cerritos汽车广场的开发建设中扮演了不同的角色 Cerritos汽车广场为当地政府和入驻汽车经销商带来了很好的回报 汽车广场从周边城市（洛杉矶、Irvine Sauta和Anaheim等）吸引大量购车者，每年销售汽车约10万辆 汽车经销商协会协同的市场营销策略和集中的资源为入驻经销商带来高效益 Cerritos汽车广场作为世界最大汽车市场的品牌形象和地位，使入驻经销商受益 案例分析三：在市政府领导下张江高科技园区开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，开发建设张江高科技园区 张江高科技园区开发公司、其它投资者、下属开发有限公司和关键驻商各自具备了不同的获取成功的条件 因此在园区开发建设中担任了不同的角色 张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很好的回报 园区内三大基地建设已经初具规模，其中： 国家生物医药基地已引进25家中外生物医药企业，15家研发中心，1家大学和70家创业企业 国家信息产业基地内已吸引众多集成电路制造企业、软件企业和其他信息产业的制造企业及研发机构 国家科技创业基地已拥有孵化企业170家 对上海国际汽车城发展有限公司来说，采用哪一种商业模式需要通过对可能的有形回报和无形回报两个方面的综合评估来决定 首先是对有形回报的分析 关键假设 然后是对无形资产回报的分析 综合有形及无形回报两方面的分析结果，上海国际汽车城发展有限公司的商业模式应是前三种模式的组合 在采用组合式商业模式的前提下，上海国际汽车城发展有限公司与新安亭开发公司之间的土地结算有三种可能的方式 土地结算方式 对三种土地结算方式的评估主要从可能的财务

麦肯锡—上海国际汽车城发展咨询报告.ppt