2003开发经营与管理试题答案房地产开发经营与管理试题与答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（????）。A、位置固定性?????? B、不一致性?????? C、适应性????????D、相互影响性D解析：P82、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（????）。A、下降???????????? B、上升?????????? C、不变??????????D、不能确定A解析：P173、下列风险中，属于个别风险的是（????）。A、购买力风险?????? B、市场供求风险?? C、政策风险??????D、比较风险D解析：P194、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（????）万元。A、55.0?????? B、85.6??????C、150.0??????D、123.6A解析：100×5%×（1+7%+3%）5、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/ M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（???? A、1002.45???? B、1012.45?????? C、1027.42??????D、1037.45B解析：（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-1206、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（????）元。A、544.10???? B、555.10??????C、1776.32?????? D、2109.38B解析：（5×6%÷12）÷[1-（1+6%÷12）-1207、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（????）元。A、3019.53????B、2983.84??????C、1524.15??????D、1587.65A解析：P=[2500÷（6%÷12）]×[1-（1+6%÷12）-144]-100000=156186.86A=[156186.86×(6%÷12)]÷[1-(1+6%12)-60]8、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（???? A、0.18????B、0.12???? C、3.39???? D、5.00C解析：A=50×12%÷[1-（1+12%）-10]=8.8530÷8.85=3.399、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（???? A、甲＞乙??????B、甲＜乙????????C、甲＝乙??????D、无法判断A解析：假设甲抵押贷款X，则乙=30÷15X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。10、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（????）。A、土地使用权出让费?? B、土地使用费????C、土地使用权转让费?? D、毛地价B解析：11、市场的客体通常是指（???? A、买家????B、卖买???? C、交易对象????D、交易价格C解析：12、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（???? A、建筑师??????B、结构工程师??????C、设备工程师???? D、监理工程师A解析：P3113、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（????）。A、满足购买者使用要求?????????????? B、购买者支付能力C、物业预期收益???????????????????? D、物业用途C解析：14、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（????）。A、存量规模??????B、租金水平??????C、开发成本??????D、资本化率B解析：15、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（???? A、空置率＞合理空置率??????????B、空置率＜合理空置率C、空置率=合理空置率?????????? D、不能判断A解析：P4416、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（???? A、投资机会研究?????????????? B、初步可行性研究?? C、详细可行性研究???????????? D、项目的评估和决策B解析：P21017、下列费用中，不属于土地费用的是（???? A、土地使用权出让金?????????????? B、城市建设配套费C、拆迁安置补偿费???????????????? D、基础设施建设费D解析：P21718、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（???? A、单元估算法???????????????????? B、单位指标估算法?? C、工程量近似匡算法?????????????? D、概算指标估算法B解析：P21819、下列费用中，不属于企业财务费用的是（????）。A、审计费?????? B、利息???????? C、外汇汇兑净损失???? D、融资代理费A解析：P21920、财务内部收益率是指项目在整个（????）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A、计算期???????? B、动态投资回收期?????? C、项目寿命期???? D、开发期A解析：P21921、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（????）。A、动态投资回收期大于静态投资回收期B、动态投资回收期等于静态投资回收期C、动态投资回收期小于静态投资回收期D、动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期A解析：P158、P16022、财务杠杆效应是由于（???? A、贷款利率与项目全投资收益率不同B、预期售收入与自有资金收入占总收入比例不同C、预售收入资金回笼较快D、自有资金投入时间点的差异A解析：23、项目利润为零时，分析项目成本、售

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