第 七 章　投资性房地产
　　考情分析　　本章主要以客观题为主，计算分析题和综合题涉及本章的主要是跨章节内容。其客观性题目考点是投资性房地产的核算范围、初始计量。计算分析题和综合题中的主要是投资性房地产中涉及固定资产、无形资产的转换和处置等。　　　　考点一：投资性房地产的范围　　1.属于投资性房地产的范围　　（1）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。　　例如：企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。这种情况属于投资性房地产。　　【答疑编号921070101】　　（3）已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。　　例如：A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。　　本例中，对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。　　【答疑编号921070102】　　2.注意的问题：　　（1）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。　　例如：甲企业在当地房地产交易中心通竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。　　本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产。　　对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。　　例如：甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造一栋商场，拟用于整体出租，但尚未开发完工。本例中，该尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”，不属于投资性房地产。　　【答疑编号921070103】　　（2）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。　　例如：甲企业在重庆市中心有一个办公楼，共16层，作为为企业管理部门使用。16层能够单独计量和出售。2008年，甲企业将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－16层仍然作为办公使用。　　第1层，2－10层能否作为投资性房地产？可以。　　【答疑编号921070104】　　（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。　　例如：甲企业在贵阳市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给中国银行作为分理处，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，底层经营出租给C公司作为大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。　　本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。　　【答疑编号921070105】　　（4）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。　　（5）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。　　（6）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。　　例如：甲企业在济南市中心有一个旅馆，共5层，作为提供住宿服务。5层能够单独计量和出售的。现在，第5层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1－4层仍然作为旅馆提供住宿服务。　　第5层能否作为投资性房地产？可以。　　【答疑编号921070106】　　（7）出租柜台？　　不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。　　（8）炒楼花？　　是违法的行为，不属于投资性房地产（是一种投机行为）。　　（9）闲置土地是否属于持有并准备增值后转让的土地使用权？　　不属于投资性房地产。理由：根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5 号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。　　具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1 年的。　　（10）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果按照市场价格收取租金，是否属于投资性房地产？　　企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。　　（11）关联企业之间租赁房地产的，租出方能否将出租的房地产确认为投资性房地产?　　关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。　　【例题1·单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.企业拥有并自行经营的饭店　　B.企业自用的办公楼　　C.房地产开发企业正在开发的商品房　　D.企业持有拟增值后转让的土地使用权　　【答疑编号921070107】　　【答案】D　　【解析】A选项，企业拥有并自行经营的饭店，属于企业经营场所，即属于固定资产；C选项，房地产开发企业正在开发的商品房，属于企业存货。　　【例题2·单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（　）。　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋　　B.房地产企业开发的已出租的房屋　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物　　【答疑编号921070108】　　【答案】B　　【解析】房地产企业开发的准备出售

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