房地产开发企业税收政策分析与税收筹划专题讲座				????		
第一讲? 营业税政策分析一、国税发［2003］16号：从2003年1月1日，外购的无形资产（土地使用税）和不动产，对外销售时，按售价扣除买价后的差额，计算纳营业税。案例分析：装修公司800―房产公司―1800工商局"二点一线"方案：装修公司将发票开给工商局800万元房产公司将发票开发工商局1000万元效果：房产公司少缴营业税及附加、印花税工商局少缴契税《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税［1999］210号）个人转让住宅用房，如果居住满一年，免征营业税；居住不满一年，按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。个人购买自用普通住宅暂免征契税。二、预收账款《营业税暂行条例实施细则》第28条规定，以预收款方式销售不动产，其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。本期应纳营业税＝（期末预收账款－期初预收账款＋本期经营收入）×5%注意两点：一是不允许用其他往来科目代替"预收账款"。二是预收账款应纳营业税核算问题讨论：1、 借：营业税金及附加贷：应交－营业税　　　　－城其他应交款－教育费附加不符合配比原则。2、 借：应交税金－营业税贷：银行存款也不行！3、 增设"待摊税金－待摊营业税及附加"取得预收账款时：借：待摊税金――待摊营业税及附加贷：应交税金－应交营业税－应交城市维护建设税其他应交款－应交教育费附加确认收入时：借：营业税金及附加贷：待摊税金－待摊营业税及附加　　应交税金－应交营业税－应交城市维护建设税其他应交款－应交教育费附加三、价外费用房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用，应当并入营业额征收营业税。国税发［1998］217号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。三、代建房营业税问题案例分析：甲：房地产开发经营乙：娱乐业、宾馆、餐馆、租赁、商城甲：在建工程　19.0亿元应纳营业税＝20×5%＝1（亿元）“委托代建”：1、委托方拥有土地使用权；2、委托方取得了有关部门（计委、外经贸部门）的批复；3、受托方（房产开发经营公司）不能垫付资金；4、施工单位将发票开给（台头）委托方，受托方原票转交给委托方；5、受托方按照协议定收取管理费。注意：“管理费”应当在“其他业务收入”核算，并按“服务业－代理业”税目缴纳5%的营业税。四、投资业务营业税问题“投资合同”：国税发［1993］149号文件规定，以不动产、无形资产对外投资，风险共担、利益共享，投资时不征营业税，但是，将来转让该项股权时，需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。甲公司分录为：借：长期股权投资贷：在建工程乙公司：借：固定资产贷：实收资本--甲??????? 资本公积--资本溢价财税［2002］191号文件规定，从2003年1月1日开始，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，转让该项股权时，也不再征收营业税。原国税发［1993］149号文件中相关规定同时废止。国税函［2002］165号文件，整体资产转让业务中，发生的不动产的所有权的变化，属于资产、负债、人员等同时转移，不属于营业税征税范围中的“销售不动产”，不征营业税。案例分析：案例一、偿还债务式吸收合并案例二、打包出售某房产开发公司在一座海边城市开发一幢大酒楼。方案：第一步：先成立子公司“某某大酒店”房产开发公司：借：长期股权投资-投资成本3亿元贷：银行存款 3亿元大酒店：借：银行存款3亿元贷：实收资本 3亿元第二步：大酒店账务处理：借：银行存款 17亿元贷：其他应付款17亿元借：在建工程　20亿元贷：银行存款　20亿元房产开发公司：借：其他应收款　17亿元贷：银行存款??????? 17亿元第三步：对外销售房产开发经营公司将拥有的大酒店全部股权，转让给买方。转让价12亿元：借：银行存款12亿元贷：长期股权投资3亿元　　投资收益9亿元大酒店股权变更，变更公司章程。房产公司同时收回债权：借：银行存款17亿元贷：其他应收款17亿元。案例三、多步交易销售不动产：第一步：以不动产对外投资第二步：转让股权需要买方的股东同意该方案。弊瑞在于：买方股东可能会担心“恶意收购”。案例之四、桥梁公司：中外合资企业外方：香港60%中方：国有资产经营管理公司40%经营范围：30年的经营权经营8个月之后。。。。。。补偿金额30亿元：(一次性支付70%，21亿元；30%，9亿元分期付清)。CEO顾虑：如何向股东交待？1、应纳营业税=30亿元*5%=1.5亿元2、9亿元应收账款风险？
五、视同销售营业税问题以不动产、无形资产(土地使用权)对外用于抵偿债务、分配给投资者、捐赠、换取其他资产等方面，要视同销售。组成计税价=成本*(1+成本利润率)/(1-5%)抵债取得的不动产或者土地使用权，视同外购，只要取得合法的凭据，销售或者视同销售时，均可以扣除买价。
六、自建自用业务1、自己拥有非独立核算的施工队伍：不缴建筑环节营业税，也不缴销售不动产营业税。如果今后将该项不动产对外销售时，除了按规定缴纳不动产营业税之外，还需补缴建筑环节营业税--		
-“两道税”。其中：应纳建筑业营业税=施工成本*(1+成本利润率)/(1-3%)施工成本包括材料、工资、费用，但是不包括土地使用权价款。2、委托施工单位建筑该房产，建筑营业税由施工企业缴纳。国税发［2003］89号文件规定：房屋开发公司的待售房产不征房产税。但是，如果将该待售转作自用的，或者转作经营性资产，需要按规定缴纳房产税。从交付使用的次月开始，计征房产税。七、售后回租、售后回购业务营业税问题（国税函［1999］144号）八、包销业务的营业税问题《关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函[1996]684号）广东省地方税务局：接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》（穗地税发〔1996〕 259号），反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。经研究，现答复如下：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。九、合作建房的营业税问题（国税函［1995］156号）第一种方式：合作项目一、甲方出土地，乙方(房产开发公司)出资金，合作建房：1、房屋建成后，乙方全部销售取得9000万元，甲方分得30%款项2700万元。税务处理：乙方按9000万元全额缴纳

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