小     结 企之管，重中重，门类多，各不同。 管理者，务谨慎，莫照搬，重实用。 千里行，始足下，楼万丈，起平地。 企之管，同此理，先基础，后深层。 多方法，少教条，学原则，练内功。  企兴衰，事非轻，大与小，皆巨轮。 船航海，靠舵手，齐努力，破浪行！ 为管者，责任重，不学习，咋成功？ ?企战略，重经营，对市场，要适应； 析环境，要客观，集信息，刨深层； 对机会，要把握，把握住，方成功。             “管理是一种实践,其本质不在于’知’而在于’行’;其验证不在于逻辑,而在于成果;其唯一权威就是成就.”                            --------彼 得 · 德 鲁 克                财务管理            1、财务管理是一种价值管理 和其他管理相比，财务管理侧重于资金管理—资金筹集、资金使用、收益的管理，讲究的是“聚财、用财、生财”之道。          2、财务管理是一种综合管理 和其他部门管理相比，财务管理是一种综合管理。在管理上体现在人、财、物的每一方面，在经营上体现在进、销、存的每一环节。 房地产行业的财务管理特点 投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长   资金运用集中，对金融依赖性强，占用施工企业资金严重   牵涉部门面广，项目涉及地域较大，开发运作程序复杂  主营范围单一，经营销售方式简单，付款结算方式固定   交纳费用项目繁多，成本利润率较高，对销售价格影响较大          房地产企业财务管理机构的设置原则           垂直领导        统一管理 ?      逐级监控        独立核算     现金流量与利润相互不能替代的原因 企业必须盈利；  企业必须有净现金流量;  现金流量衡量利润的质量；  能够带来持续、稳定现金流量的收益才是高质量的收益。                   资金集中管理模式 资金集中控制—我们的策略 统一筹资，增强整体信用度； 统一投资，防止财务风险； 统一账户，监控资金，防止违规； 统一调剂，保障重点项目资金； 统一内部结算，减少资金体外循环； 统一对外结算，掌握资金流量、流向； 核算资金占有成本，提高资金使用效率。 (1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。 成本项目一般包括下列六项： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费  开发间接费 （2）各成本项目的开支范围 ①土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： Ⅰ　土地征用费 支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。  Ⅱ拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。  Ⅲ市政配套费 指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。  Ⅳ其他 如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 ②前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： Ⅰ项目整体性批报建费 项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。  Ⅱ 规划设计费 项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改 造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 Ⅲ勘测丈量费 水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 Ⅳ“三通一平”费 接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 Ⅴ 临时设施费 工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 Ⅵ 预算编、审费 支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 Ⅶ 其他 包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 ③基础设施费 指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容： Ⅰ道路工程费 小区内道路铺设费。 Ⅱ供电工程费 变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。 Ⅲ给排水工程费 自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 Ⅳ 煤气工程费 煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 Ⅴ 供暖工程费 暖气管道的铺设费、集资费。 Ⅵ通讯工程费 电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。 Ⅶ 电视工程费 小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。 Ⅷ照明工程费 小区内路灯照明设施支出。  Ⅸ 绿化工程费 小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 Ⅹ 环卫工程费 指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。 Ⅺ 其他 小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。 ④  建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容： Ⅰ 土建工程费 a.基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。 b.主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 c.有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。  Ⅱ 安装工程费  a.电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 b. 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 c. 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 d. 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 e. 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 f. 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 g. 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 h.采暖安装

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