* THE END Thanks * * * * * * 户型面积分析总结：启动区户型面积配比及创新价值点 启动期均价 单位面积 套数 套数比例 创新增值点 赠送面积 总价控制 总面积 面积比例★ 独立别墅 4000 元/m2  220－330m2 65 28 ％ 前后私家花园/超大阳光半地下室/阁楼露台/立体庭院/户内花园/车位配比1：2 地下室/70m2  花园/60m2 阁楼露台/30m2  120万 2.44万m2 40％ 350－400m2 13 6 ％ 地下室/80m2  花园/70m2 阁楼露台/30m2 150万 联排别墅 3000 元/平米  180－220 m2 126 55％ 半地下室/阁楼露台/内庭院（天井）/前后私家花园/车位配比1：1  地下室/50m2  花园/40m2  阁楼露台/30m2  60万 3.16万m2 53％ 230－250 m2 26 11％ 地下室/60m2  花园/40m2  阁楼露台/30m2 70万 启动区公建配套占启动区建筑面积比例为7％。 上述物业比例可调，但物业类型不能变更，因为要符合项目的整体定位。 *  启动期发展策略  启动区规模  启动区位置  启动区产品定位  启动期价格定位  * 价格定位模式-----低开高走 低开高走的原因 项目发展策略 控制总价，提供高性价比产品，制造升值空间 快速销售 迅速聚集人气，实现首期大量销售成功 区域发展 区域现为陌生区，后期社区成熟度会增加 低开高走的定义： 1、同类物业价格不断上升 2、通过物业组合实现整体均价上升  * 价格定位案例----利润率较低的价格入市，快速实现销售，后期弥补前期利润损失 第二期2004.7 6500元/m2 7500元/m2 8500元/m2 9500元/m2 第一期2003.7 14000元/m2 公寓、多层、小高层 联排别墅 独栋别墅 万科东海岸价格走势图 第三期2005.8 16000元/m2 * 项目各分期中物业增值的核心价值点 山顶会所 样板房 内部精品商业 分会所 分会所 海岸栈道 游艇码头 临海岸商业街 湿地公园 风情商业街 小镇中心、广场 湿地商业街 启动区 * 分期中持续增值的关键推动要素 山顶会所 小镇中心 商业街 湿地公园 沿海景观节点 1 2 3 分期 社区成熟度 低 高 产品价值提升 分会所 * 启动期价格定位----低价入市，低开高走，严格控制总价 独栋别墅 4000元/平米入市 联排别墅 3000元/平米入市 低价入市：吸引人气，抢占市场 低开高走：保证后期利润实现 控制总价：吸引度假投资客户 * 启动期物业发展建议 物业发展建议是依据第一阶段项目的整体定位和启动区发展策略，同时从满足了目标消费者的需求角度出发提出的。 *  产品设计建议  配套设施建议  景观设计建议  建筑风格建议  道路布线建议  * 独立别墅产品创新——庭院小独栋 报建时为公共绿地，销售时前后院落采用软隔离，附送公共绿化面积 赠送大露台、半地下室和部分室外空间 别墅客厅中空要高，显示气派和豪华 保证客厅主卧朝南 室内停车库建议比例1：1，车位比1：2，留有室外停车空间 独立别墅 * 小独栋的发力点及设计要点 提供与西海岸别墅区联排相同面积和价格区间的独栋别墅，占据海口小独栋别墅的首席地位。 通过控制别墅地上的建筑面积，控制总价，满足岛外大量中端消费者在海南岛度假休闲的置业需求，提供在其支付能力内的产品。 挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别墅的居住感受，充分做到“小面积、大空间” 产品发力点： 独栋的别墅建筑形式 +  低总价 设计要点： “小面积”体现“大空间”，突显别墅感 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。  彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。  紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。  注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。  在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设备间等服务空间设置在地下室中。 小独栋 * 小独栋别墅产品设计要点  首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。  厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。  250平米左右的户型一层可不设卧室，接近280平米的户型一层应设计一间卧室。 二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+ 2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。  地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。 建筑基地的面积在500平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。 小独栋 * 如何做到“小空间、大感受”？ 室内空间 室外空间 内外空间关系 建筑排布 客厅、餐厅、地下室、主卧室区 门廊、院门、多重庭院、下沉庭院 大面积观景窗 组团式排布 小独栋 * 入户处理——别墅的入户处理有助于增加别墅的私家领地感 室外空间 门廊-温哥华森林 入户院门-水印长滩 手法一：门廊  手法二：院门 入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔； 门廊 * 绿色与鲜氧结合，私密性庭院与花园小品的结合，使家与自然无障碍，成为健康生活的起点 让每栋别墅最少拥有3个庭院，每个庭院功能不同，多出口、多功能、多灵性制造出多重私密领地，每一个庭院都是居室空间的伸展，每一扇门窗都解放你的视线。  庭院一 庭院二 庭院三 庭院五 庭院四 纳帕溪谷 室外空间 * 通过下沉式庭院的处理赠送半地下室，增加产品超值感 室外空间 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此。  下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。   增加地下室自然采光面 平添院落的层次感 半室内空间感，用途广 * 下沉式庭院 水印长滩2N户型 纳帕溪谷SA户型16m2 项目名称 下沉式庭院面积(m2) 龙湾别墅A-1户型 20 龙湾别墅A-3户型 28 龙湾别墅A-5户型 31 纳帕溪谷SA户型 16 纳帕溪谷SF户型 24 温哥华森林A2-C户型 17 温哥华森林b3-P户型 26 水印长滩2N户型 22 水印长滩2SA户型 31 下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭院效果；  设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系  增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配备水泵 室外空间 * 赠送半地下室 室内空间 小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。 赠送地下室或半地下室，对关注总价的小独栋客户极具吸引力。 半地下室与下沉庭院 * 地下室功能与面积 项目名称 地下室面积(m2) 纳帕溪谷SB户型 73 纳帕溪谷SE户型 84 观唐E户型 98 观唐V户型 93 龙湾别墅

世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议(NXPowerLite).ppt