第二届“泛珠三角区域房地产合作与发展论坛”于2006年12月7日在广州举行。福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南等九省（区）建设厅领导和房地产业协会负责人根据《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，共同发表《和谐人居宣言》,以适应人民群众的基本住房消费需求，促进房地产业健康发展！
主题：郎咸平论坛：房地产公司治理与企业战略剖析
时间：12月8日下午14：00－16：30
地点：锦汉展览中心2号馆2层敞开式会议室
主持人：各位来宾，下午好，我们请到的是郎教授，他是宾夕法尼亚大学 经济学博士。我们都知道，最精彩的就是04年8月11号，他发表了著名的演说，在国际上发表的文章，郎教授将其国家财富的手段归纳为安营下寨，乘虚而入。并且由此暴露出来的克隆现象，引起中国经济学界对企业改革的反思，当我们看到郎教授是他独立的思考精神和学者良心的坚持，这也正是我们今天这个时代所迫切需要的，今天郎教授给我们演讲的题目叫做是“房地产公司治理与战略。下面我们热烈欢迎郎教授给我们做精彩的演讲。
 郎咸平：各位现场的来宾大家好。今天来到这里，谈谈房地产的战略的话题，这个话题在06年的今天，是特别的有意义， 尤其是最近几个月，中央政府对房地产的规范方面加大力度，在整个在环境变化之下，我们房地产业的未来战略思维应该能否改变，是我今天演讲的主题。
 郎咸平：我记得在中午的时候有几个朋友跟我聊天，大家问我一个话题，就是郎教授你在04年提到国有企业改革的问题，您认为国企应该怎么改革，我的回答很让大家出乎意料。我说告诉你，今天中国企业，所面临的问题，已经不是要不要改革的问题，而是国有企业跟民营企业都需要改革的问题，我们面临的困境是国有企业不行，民营企业也是一样的糟糕，在面对国际化不断加深的过程当中，国有企业民营企业 双双失去竞争力，我相信应该是大家所应该关切的主题。
 郎咸平：在这个思考之下，我想提出一个新的思维，是不是对我们企业发展在很多方面都产生了一个思想的误区，你们觉得民营经济能带动我国的未来吗？完全市场化是符合我们社会的需要吗？看看今天广州和深圳，房地产的走势能够允许完全市场化的机制在运作吗？大家发现不是这么简单的。
 郎咸平：我们过去总认为市场化民营经济可以解决一切问题，可是今天发现一个神话被打破了，我们呼吁一个有序规范化的市场经济。而不是像今天一样无序无规范的市场化经济。
 郎咸平：前一阵 子，政府推出房地产的宏观调控，问题是你的效果有多大？当我们仔细研究了房地产的本质问题之后，我们发现金融政策本身只能稍微抑制一下房地产的现象，压制一些泡沫，但是对于房地产的本质问题很难改变，房地产本质问题是我们今天要探讨的主题。请问各位，房地产的问题在哪里？
 郎咸平：我记得在03年的时候，上海房地产火爆，当时我在上海给他们做演讲，大家问我，郎教授，你看我们房地产这么火爆，给我们的战略思维有没有一些建议？我说你们应该这样做：降低比例，提高现金流，减缓发展速度。我讲完之后，大家好象是无动于衷。到了两年后上 海房地产市场下调之后，我又碰到了这些学生，他们有很多倒闭了，他们说再让我谈一个题目，就是房地产的战略突围，我说我不是给你们讲过了吗？你们做了没有？他们说没有。为什么？他们说没有想到这么快，来不及做反应。 郎咸平：这个是什么意思呢？我们今天整个房地产本身，这个行业的发展，就是一个值得深思的一个问题。整个房地产的发展很不健全。我这么说，式因为地产业存在一个地方政府和地产业之间勾结的关系问题，因此，地产业要生存的话，必须要符合地方政府所推行的地产政策。
 郎咸平：最近，上海市的陈良宇案件是大家瞩目的焦 点。我告诉各位，地产业是一个怎样的现状。我这里有一个资料叫做“上海违规地产的操作”，地产业基本上是政府主导思维。我认为，目前房价高居不下，甚至一些地方政府贪污腐败，都跟房地产有着很密切联系的。这个不仅仅在上海才有，在任何地方都有。关于违规操作，大家看一下，以上海市而言，有几个方面：
 郎咸平：首先是非法土地取得，其次是代征税的问题，三是违规资金操作，这个是上海市地产业的三大特征。很多现场观众希望我谈一下融资的问题，先谈什么叫做非法的土地取得？ 郎咸平：在94年的时候，法律规定，土地的取得，基本上 要采取公开竞价和拍卖，上海市是怎样做的？我可以这么说，在陈良宇被逮捕的时候，公开计价的方式很小，当时的借口是说这是一个历史遗留问题，什么叫历史遗留问题呢？就是上海土地管理局处处朱文锦，以协议方式在三年之内大概批出了7千万平方米的建筑。通过协议，谁来牵线，如何与政府达成默契呢？
 郎咸平：第二是代税方式进行逃税。上海市有一个承包税，不是按当年产值交税，而且有一个固定基数，然后向中央上缴税。也就是承包一个基数，然后每年再以5%到10%的比例增长。他们不要提前完成，他们不喜欢这样做的，不要多收税。是一个特殊 的思维。
 郎咸平：这个是地方政府吞食国家税源的奇怪现象。代征税不应该用在房地产，而是应该放在旅游业、餐厅等等，就是每个月难以核算成本的行业进行税收的估算。以餐饮为例，如果你的营业额少于100万的话，是很难核算的。这种代征税对于规模大，数量小的房地产业本来不适用的。
 郎咸平：可是，项目开始的时候，上海市的房地产很多操作成立一个专门的项目公司，项目结束以后在清算掉这个项目公司，要不要进行税务清算呢？按照《公司法》是需要的，但是上海市的做法是工商局注销制度，基本上不需要税务清算。而且上海还有一个就 是经济开发区及基本上是一个逃税区，就是说不但要交7.24%的税率，一半以财政奖励方式返还，所以我认为，上海市01年之前最大的竞争优势就是极低的税率，这种现象，在今天社会主义中国简直是匪夷所思的。
 郎咸平：01年中央政府在压力之下，不得不将上海市拿出一半支持西部的开发，01年朱镕基总理推出，将国税和地税分开，使得上海市统一返还税。到了03年把地产业的税率7.24提高到10.5左右，大的经济开发区也不准搞返税了。最后，也是我认为比较重要的，叫做违规的资金操作。
 郎咸平：上海地产为什么可以存在暴利 ，上海市注册的地产公司有一两万家，有规模的中外合资和中资和外资是五千家左右。
 郎咸平：税前利润率是15%。但是我们发现，有很多地产商的自有资金比例只有10%，所以资金回报率对于某些地产商而言是高达150%，那么如何在竞争的市场当中发家呢？这个很重要。 郎咸平：为什么人们在上海做房地产用这么少的钱发家呢？当然我必须说明，不是所有的地产商都是这样的，有一部分是这样的。我今天举的例子是比较特殊的。基本上上海市政府和地产商之间的关系，要去银行贷款，需要有土地证、规划用地许可证，建设规划许可证以及开工证 ，比较齐全，才能够贷款。
 郎咸平：但是有的只有10%的钱，钱不够，所以无法取得土地证，在上海市04年之前没有土地证如何贷款？我们举一个例子，政府30%叫做政府的出让金，70%是拆迁户的补偿金，但是政府收取30%的可以分期付款，而70%的不可以。如何向政府贷款呢？要四证齐全才可以贷款，没钱的地产商怎么办？他们是这样做的，我们发现有一家公司是这么做的，叫做上海国有资产经营有限公司，这家公司提供，委托贷款，然后地产商付清以后，取得土地证，再向银行贷款，这个钱从哪里来，基本上是从公积金等方面来的。
 郎咸平：如果地产商极度缺钱怎么办？就是注入资金参与这个项目。怎么参股？就是融资公司80%，地产商是20%，等项目完成之后，房产商们再回购。这个是上海的情况。很多地产商以个人的名义，向他们借款高达30%。我们发现很多外资企业趁火打劫。这个是我们的说的历史。在中国的过去，我们发现，这种情况是地方政府所推出的一些特定的政策形成的。
  郎咸平：而在小小的上海，有5千家地产企业，这么多的地产公司如何生存，基本上是靠上海市政府这三种违规操作维持的。这种违规操作，第一个就是违规土地，不遵照规定，不公开竞价。还有就是用 协议的方式。很多外国人也这么干了。我认为在01年之前，上海市最大的竞争优势就是税率，也是地方政府政策的朝向。 
 郎咸平：第三个方式，就是政府直接参与项目，搞了一个国智公司，用的这种方式，让一些地产商存在，如果直接向市场，是上海市政府的特殊政策，地产商的生存环境是基本上受地方政府所主导。但这次我认为，有一个可喜的现象，就是中国政府对上海市的房地产市场的查处严厉，按照媒体报道现在还在查处阶段，因此我相信未来房地产的走向必然慢慢趋向于规范，也就是说我们过去所习以为常的与地方政府合作方式开发地产项目的结构慢 慢会改变。 
 郎咸平：各位想象，如果要取得土地就必须竞价。如果资金不全，就不能能够贷款不能够开发，如果能够严厉推行的话，我们估计上海市会有八九成的地产商会倒闭。 郎咸平：这个是一个怎样的信号，就是说中国政府希望至少未来房地产的走势必须完全符合一个法制化的经营，不管是税收政策也好，甚至资金输入也好必须规范。在全国各地铺开，都形成一个规范的房地产市场，我请问各位有什么打算和计划。 
 郎咸平：我可以这么说，过去很多地产商不规范的行为，和地方政府的政策是息息相关的，一旦这种“政商”腐败的接触之 后，一个更规范，更加竞争的市场慢慢缩小，如果按照所说八九成的地产商淘汰，迎接的未来就是产商减少，融资土地取得更加规范，在这样情况下谈企业战略才有价值，以前我们不谈房地产的战略，所以没有什么好谈的。我所期待的是，中央政府对地产业进一步的监管和插足。如果这个大趋势这样走的话，各位心里要有底，重要的就是如何在规范化的市场下进行生存。 
 郎咸平：还有一个就是中央政府进行的宏观调控，为什么没有什么太大影响？为什么不能够抑制房价？我跟各位这么说，今天的房地产的问题，主要根源于地方政府过去政策的余波荡漾而形成的。 就是要注意中国任何省市地方政府以GDP成长为一定的指标，各个地方政府不管是省还是市，还是县都以本地区的经济成长为主要施政方向，甚至用来评价一个地方政府领导的好坏。 
 郎咸平：在这种氛围之下，我们发现，地方政府不再提供一个服务的平台，而是一个大商厦了。我举一个例子，地方政府为了开发这个市场，比如说把土地清理完成，绿化，铺下水道，非常好的一个地，卖的时候高价出售，地产商买了这个地，价格就高。有一个特殊现象出来了，只要高价上去，二手市场及中低价房就跟着走高。所以房改之后就住不起房了，医改之后，就看不起病了 。 
 郎咸平：我想谈的概念就是今天房地产价格居高不下的主因，除了像上海地区之外，还有地方政府本身是一个大商厦的问题，就是结构性的问题，促使房地产的成本居高不下，所以任何政策的推出，效果都大大减少。所以我认为，未来政府针对房地产市场应该有一个正确思维。 
 郎咸平：第一，对于房地产本身是要严格监管，就是说在土地取得税收以及资金使用方面要透明化。第二，不能明细化市场化的改革，它是需要条件的，就是需要一个法制化的游戏规则，否则的话，纵然是市场化，到时候，地方政府一旦形成一个大商厦的格局，老百姓越是住 不起房子。 
 郎咸平：第三，地方政府不能够把房地产的问题完全归结到市场，对于买不起的消费者而言，我认为是一个制度问题，比如在香港，有廉租屋等等，只有多管齐下，才能够使房地产的房价趋向合理。目前单纯的这种制度是解决不了房地产所存在的问题。 
 郎咸平：下面谈的是一旦市场走向规范以后，一个有规模的房地产市场应该有怎样的战略思维。 
 郎咸平：首先我给各位举一个例子，我们国内的上市公司，他的资本负债比是多少？或者比较有规模的地产公司负债比是多少，按照刚刚上市的，他们的自有资金是30以上，其他都 进不来，所以国内上市公司资本负债比例，就是负债除以资本，国内是100%到300%。 
 郎咸平：我还记得，万科的王石很喜欢演讲，演讲的时候，总是不会忘提香港的。他举了一个例子，他说，万科在国内是有规模的地产公司，可是和香港的四大天王相比，他们中的任何一个都比他大一百倍，换句话说，香港的四大天王都比万科大一百倍，我们讲，香港的整个法制系统，信用系统都比我们规范很多，我们刚才谈的那么多的违规操作，在香港是没有的。所以香港是非常规范的。 
  郎咸平：香港的四大天王包括：新世界，恒基，长江实业，新鸿基， 他们的平均负债比例是多少？国内是100%到300%，香港是20%，在一个如此规范的市场下才是20%，你怎样建造这样高的比例呢？这是结构性的问题，也是地方政府和地产商的博弈关系。如此高的负债比例，你们认为健康吗？ 
  郎咸平：如果国内是100%到300%，而香港只有20%，有何感想，大家有没有觉得，从规范到不规范这样的路径是遥不可及的，甚至想成为一个健康的地产商，是很难的。 
 郎咸平：这里我找了四大天王的里面的三大天王：新鸿基，新世界，以及长江实业的资料。他们资本负债比例是20%上下，我们发现， 有两家的曾经超过了20%，一家叫做会德丰，一家也是你们楼下的新世界。会德丰在97年的时候，高达70%，新世界高达90%，和国内地产商比较类似。 
 郎咸平：但是有趣的现象是，在03年之后，会德丰也好，新世纪也好，他们的资本负债比率大幅下降，拉到了20%，大家看到了没有，只要脱离了行业的20%，靠负债融资，所取得的成长，和资产一定会在经济危机之后，逼得你不得不把这些资产卖掉，拿现金去还债。只要脱离20%，将来一定要回来，这个就是这个图所要告诉大家的。如果不回来，像国内地产公司一样轰然倒下，所以地产公司这 么脆弱是怎样造成的？是因为现金流的问题，也就是地方政府和企业博弈所形成的高负债的产品，使得地产商本身风险过大，大到不可承受。 
 郎咸平：各位再注意看一下，会德丰花了3年时间降低负债比率，新世界也是花了两三年的时间降低。为什么香港的四大天王可以有三年的时间来做调整？而国内的地产商只要一碰到资金断裂就迅速倒闭了。各位要知道时间很重要，利用两三年的时间，才能够从容的把你的项目卖掉，取得现金还债。如果没有，就会轰然到地。现在上海市借贷资金高达30%，什么原因造成的呢？就是中央政府插足进来，所以我预期，未来几 个月会有非常严峻的情况出现，大量地产商会倒闭。 
 郎咸平：如果这个现象一旦波及到广州，我想请问各位，你有没有三年时间可以调整。我跟各位讲没有的。我们的地产商，一年就差不多，不可能有三年的时间做调整，知道为什么呢？这个就是今天要跟各位讲的主题。一个睿智的企业家，不是看能赚多少钱，而是看经济危机的时候，能否抗的下去。也就是他的风险管理做得好不好，国内地产商普遍而言在这个方面做的比较差。所以今天我探讨一下为什么他们有几年的时间做调整，而我们没有呢？ 
 郎咸平：资产负债比率，现金占你们的多少？1%不 错了，总资产的多少比例是以现金走向为主的？大家看一下四大天王的比例。看一下负债表。94年是一个分水岭，94年之后，平均现金流比例是5%，94年之前平均现金流的比例是15%。和国内的地产公司相比，这么低的现金流，这么高的负债比率，一旦严格的宏观调控来了之后，你怎么办？就会轰然倒塌了。
 郎咸平：我们过去只是看到了政府宏观调控所带来的东西，今天要讲一个新思维，也是我所支持的，就是中央政府对房地产行业的规范化处理，我认为势必加强。不要认为这是一个短期现象，应该是一个长期的现象，我个人非常支持这点，房地产走势两大 类型政策，一是严厉打击炒房团，第二是规范地产商的操作。 郎咸平：我说的是事实的话，未来资金会不会变得更紧张，还会不会波及到其他地区，如何应对，如何减低风险，我想用同样的方式给大家解说。 
 郎咸平：四大天王，他们的经济行为的类似让人很惊讶，为什么他们的负债比率是20%？为什么？因为他们失败的原因很多，成功的原因似乎只有一个，如果不符合这个规范，不可能做大，就像刚才我说的，对于地产商而言，哪一句话是各位应该注意的，就是保守。不信的话，听一下四大天王的讲话，有机会提问的话，你们问一下他们成功的秘密是 什么？我相信他们告诉你，保守是他们成功的秘密。 郎咸平：财务报表里面他们重视的是稳定的现金流。因此，当中国的房地产市场逐渐走向规范化，保守稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭。各位肯定要问我了，就是为什么他能够有三年时间做调整呢？而我们没有。这一切都需要未雨绸缪了。一个伟大的企业家就是要做到点。所以我跟各位讲，大家都写过可行性报告，如果一家公司还在写这个东西，他们的未来就值得人担忧。 
 郎咸平： 以后你的思维要改变了，一个保守注重现金流的公司，应该怎样改变思维呢？不再是可行性报告，而是不可行性 报告。转变思维，要找尽各种理由不做这个项目，如果发现实在是太好了，再做，这个是一个保守的心态。甚至我的理解是这样的，当你做一项投资的时候，你怎样思考？作为一个新的投资商，首先想的不是投资项目赚多少钱，而应该是先投资一个项目，把它做得快垮掉的时候，拿什么来补救，就是应对危机的能力。这个很重要。 
 郎咸平：我想有两个例子做一个说明。一个是恒基兆业，新世界，还有一个是长江实业。看看他们是怎样做的。 郎咸平：第一个，叫做不同的业务组合，第二个是稳定的现金流。不同的业务组合就是通过不同业务的周期，降低集 团的整体风险。他们通过什么方法来降低集团的风险，除了我刚才讲的，看一下。这个是和记黄埔，他们有七大产业，包括港口、电信，零售，能源，基础建设，以及财务都是等七大行业。关于他们的第一步增长，我们在这个图上画了七条彩色的线。大家什么都看不出来。这就告诉你，他们的水平就体现在这里。 
  郎咸平：房地产本身是很糟糕的，在和记黄埔里面，请看，98年至2000年是副增长，最后持平了，可是为什么三年那么差还没有倒闭，换你的话，可能一年就倒闭了。为什么？ 
 郎咸平：我今天讲的先是低负债率，然后是高现金流，现在 是第三个方法，就是行业互补。 
 郎咸平： 他们最好的时候是这里，百分之五十之后就知道你完了。中国的民营企业就是在高速增长的时候容易倒闭，-50%是不好的，同样200%也是不好的。可是它的真正价值就是在这里，当我把这七条线取一个平均线之后，就有一个资产组合，他们是-5%到20%，这样的话，风险减少了10倍，知道为什么吗？因为这7个行业里面，是有互补的，各位看到有好的，就必有坏的。 
 郎咸平：再仔细看一下这七条，已经不是杂乱无章的了，已经是对称的了。相互抵消就是为了稳定的现金流。所以地产这么糟糕 ，没问题，有其他更好的行业做互补，所以最终的现金流是稳定的。这个叫做行业的互补。 
 郎咸平：我讲具体一些。行业互补就是它的现金流必须是负向的，所以建议各位，当你从事下一个投资的时候，要确定，下一个的现金流必须要和原来的是负相关的。只有主要，才能做好。我希望这句话能够点醒大家，做投资是有条件的，不是任何一个好的投资都能够做，投资除了好之外还有一个条件，就是和你原来的项目必须负相关，才能够达到稳定现金流的目的。 
 郎咸平：我们把和记黄埔的互补理念告诉你们之后，大家会发现，四大天王都是这样的。所以 这也是他们成功的主要因素。 
 郎咸平：看一下恒基集团。 
 郎咸平：恒基是一个纯粹的地产公司，我们看一下他们地产项目之间有没有互补。恒基集团，有几大块：工程、财务、租金收入，酒店以及地产销售。这个就是标准很的纯粹的地产公司。他们和和记黄埔不一样。可是单就房地产行业而言，发现其中的项目，也应该是互补的。所以要有行业之间的互补，任何一个行业地产之间的项目也得有互补。 
 郎咸平：和记黄埔减少了10倍，恒基地产他们项目之间也是负相关的，他们也是缩小了9倍，各位你们能够做到吗？所以不但和记黄埔的 产业之间是互补的，行业之间项目也是这样的，四大天王无一例外，最差的是新世界是7倍，最好的是恒基造业是11倍，他们有六家上市公司，形态不一样的，但也是互补的。 郎咸平：为了证明这点，我也是取了一个平均数，这个资产组合把风险降低了11倍，各位再思考一下，他这么做是什么目的呢？各位请注意一下，我把整个互补的概念给各位说一下，公司之间的互补，里面几大行业之间也是互补的，把任何一个行业拿出来，中间几个项目也是互补的。公司之间是互补的，行业之间是互补的，项目也如此，什么目的呢？都是为了创造出一个稳定的现金流。这个 才是企业家关注的，也是一个保守的心态，所以以心态而言，你需要保守。保守的目的是为了稳定的现金流。 
  郎咸平：第四项还有一个互补，就是现金流打底。有一家公司叫做长江生命科技，他们成立的是为了研发癌症和艾滋病的药物，风险很大，像美国的大药厂，有千倍的资金和研发人员他们都研发不出来，我们怎么可能呢？所以一旦投入了这个项目，风险是及其巨大的，我们看一下长江生命科技这么大的风险，上市以后，他们的领导人是怎样处理问题的。他们没有马上投资在艾滋病以及癌症药物研发上，而是拿一部分资金渠做现金流的打底。就是去开发有机 肥料。在这个基础之上，再做。这个就是第四个方法，现金流的打底。 
 郎咸平：地产公司会怎样做呢？我现在拿恒基兆业做一个例子。红色的点是风险。在这8个项目里面，哪一个资产回报率最高，是物业销售。第二高的是煤气，但是风险很低。排第三的是租金收入项目，风险也是很低的。干吗搞租金收入？请看下面的图。蓝色是现金流，是物业销售的现金流，到了这里变得很高。所以地产销售风险是很大的，有五年负的现金流。 
 郎咸平：恒基兆业为什么可以撑得起五年的资金断裂呢？而你不行呢？他们的方法就是我一再告诉大家的现金流的打底。 什么叫现金流打底。除了房地产销售之外，还有两个打底的项目，第一个是绿色租金收入非常敏锐的现金流，第二个是煤气，也是非常稳定的现金流。这样红色的现金流就是最后的现金流。各位请继续看一下，红色的现金流在任何的时点都没有负的，都是正的现金流。所以虽然地产销售本身带来负的现金流，但是由于打的底是正的，所以最终你的现金流也是正的。
  郎咸平：最后，在一个地产商场即将规范化的中国，我们以上海市场为例，政府更多的查处地产业违规之后，立刻到达了30%，很多地产公司处于资金链断裂的恐慌状态。而在一个规范的市场上，一个健康 成长的地产商应该具备四项能力。 
 郎咸平：第一是资本负债比率，应该是20%。第二现金流比例应该占总资产比例是5%到15%。第三项目之间要互补，行业之间要互补，公司之间要互补。第四你还得有现金流的打底。应该有一个比较稳定收入的项目，来减低自己的风险。所以做一个企业家，是很不容易的。低负债，高现金流，互补，打底。 
 郎咸平：最后，看一下新世界的。新世界这几年做的比较差。为什么我要讲呢？当然，新世界大很多，这不重要，重要的一点就是他们如何处理企业摩擦，这点值得我们学习。四大天王里面，做的最差的就是 他了。四大天王里面有长江、新鸿基，恒基兆业，新世界发展。 
 郎咸平：我现在讲一下新世界的发展，他们在中国除了做地产之外，还做基建。他们在97年加入。97年决定加强国内投资。所以在99年成立了新世界中国地产投资多项业务，包括地产、酒店等等，而且像国内地产公司一样，大幅举债作为投资本钱。这个是投资在中国的钱大幅上升。 
 郎咸平：在95年到2000年有大幅增长，在香港也是。当新世界打算大展宏图时候，好比人生一样，当你一得意的时候，就会碰到危机，是一定的，危机最可怕的是不知道他什么时候会来。这个也是 为什么伟大睿智的企业家，一定要做好风险应对的准备。物价下跌，股价下跌，增长率大幅下降，而且地产市道箫条。广东的地产商比较自觉，上海的就不太自觉了。 郎咸平：结果就是，投资活动的现金流大幅的过渡，这个和我们地产商非常像，经营现金流很少。下面是投资现金流的流出，流出远远大于流入。不断的发展，虽然成功筹得资金，但却造成了负债比率大幅的上升，红色的图就是负债比率，且资本负债比率也大幅增长。 
  郎咸平：下面是四大天王的。各位再看一下，他们现金流的流动连利息都付不起，这点更糟糕，利息支出远远大于现金流的流 动，很糟糕。所以新世界如何在逆境中生存，很值得我们去思考。他们的做法和我前面讲的是不谋而合。99年－2000年他们的表现是差强人意，01年开始，新世界集团痛定思痛，重新订立集团策略。 
 郎咸平：什么意思呢？在这个时候，我们回忆一下，新世界肯定也想到了打底。也想到了我前面所讲的。如何用互补的行业，来改善公司的盈利，之后，第一项和第二项的资金解决了。他们当时有几项。我们看一下，如何通过业务的整合，来使得公司持续经营。 
 郎咸平：第一个是基建运营，这个是现金流的流出，红色是经营现金流的流入，现金先 进的流出远远大于流入，所以基础建设项目对于新世界而言是很糟糕的。第二个是港口管理，大家看一下，这里利润是，也很糟糕，它的现金流不仅没有增加反而减少，这个也是负的。港口管理也是很坏的。 郎咸平：但是大家注意，它有一个很好的项目，这个项目就是我一再告诉大家打底的项目，就是服务管理。不但为他打了底而且可以和前面两个项目互补。所以它不仅负担了互补的任务，同时负担了现金流打底的任务。这个是这个项目的营业利润，也是稳定上升的，和其他项目相比，服务管理占营业额的18%，但是利润高达30%，也就是18%的收入，创造了 30%的利润。可见是一个非常好的项目。 
 郎咸平：这样他们两个差的，配合上一个好的。如果你们公司碰到危机但没有这样项目的时候，你再来听这个会就来不及了，你只有立刻倒闭的份了。这个也就是为什么国内的企业为什么轰然倒塌了，就是没有一个打底。如何找到这个项目呢？ 
 郎咸平：如何找到这个项目呢？事先必须得准备好，以备未来风险管理之用。他们是这样想的，如果把机械和港口卖掉很难卖，没有人要，如果把服务管理卖掉呢？好象钱也不够，也卖不出去，把三个项目，打包在一起卖。打包在一起，就是创立了一个新的理念，我们 发现，这样做价值非常高。 
  郎咸平：好项目，搭一个坏项目更好卖，因为这样的话，原先他就有互补，所以两个一搭配，现金流虽然比较少，但是特别的稳定。我前面告诉大家，互补很重要，这个时候，因为这个好的项目，和前面两个差的项目是互补的，所以把他们打包在一起，可以创造出一个比低但是稳定的现金流。 
 郎咸平：如果当初选择项目的时候，就很难了，为什么这么重要？因为打包在一起，使你的现金流可以卖得出去。他们是如何打包呢？他们有一个好项目，就是新世界创建所控股的服务管理，他们有三个项目，服务机械，与港口。他们 首先把机械卖给了这家上市公司叫做太平洋港口 ，第二步将他们新创建也卖给了太平洋港口，他们同时拥有了新世界的两个不好的项目和一个好的项目。 
 郎咸平：第三步，太平洋港口卖给了新世界创建。所以突然之间，这个公司控股了一个稳定的项目就是机械、港口和服务资产。 这样干了之后，有什么好处呢？由于是上市公司，所以我以上市公司的主架构介绍一下，首先是新世界发展，先上市，上市之后，对于母公司而言是一个好的现象。 
 郎咸平：新世界基建本身是不好的项目，但是和服务资产捆绑在一起之后，他们的价格马上上升了，代表 了市场和稳定的现金流的关系。第三太平洋港口负责了一个很大的港口业务，但是一打包之后，也逐渐上升了。所以说三个互补项目的重组，使得三个上市公司都成了赢家，所有股东都因为重组而赚钱了。拿到这个钱之后，他们立刻还债了，87亿元还到了25亿元。这个也就是过去用负债的资金所取得的资产，将来一定会因为宏观调控的原因，而逼得你把它用来还债。 
 郎咸平：所以我一直建议，不要毛躁的想着作大。要还债，各位请看之后，他们资本负债比例大幅下降，现金流比例大幅上升，所以这个也就是我刚才告诉大家的那四个要素，样样不能缺少。否则 你可能会面临着轰然倒塌的危险。三个项目互补的问题，一个不互补的项目怎么办呢？不用担心。他们也有。叫做是移动电话项目。新世界做的也不怎样。 
 郎咸平：他们利润很低，这个项目的好处就是高营业额，低利润，但是现金流很高。所以这个是一个奇怪的项目，没有什么前景，但是现金流很高。这样似乎比较独立的项目，也就是和前面的项目不太互补，你怎样处理？再看一下，这个是固定资产，比较稳定，红色的是投资，亏损慢慢减少。 
 郎咸平：我记得教科书上有一句话，什么叫做股票？股票的价值？我们教科书是这样说的，股票的价值，是 由未来的现金流决定的。所以这家公司当前利润很差，但是未来是好的，按照教科书来说的话，就是最好独立上市。我们想一下，到底教科书说得对吗？一旦上市之后，股价却大幅的上升。 
 郎咸平：新世界移动电话亏损123亿，卖给亚洲物流科技，卖了12亿5千万。其中12亿是可控股，为什么这么干？他们一旦公布移动电话上市，新世界和亚洲物流的股价会大幅的上升，这个是一个利好的消息。所以出股量由55%增长到97%。为什么股价会上升？交易量原来很低，公布之后突然增加，交易量代表了一个价值要反映出来，比较要通过交易才能够反映出公 司的价值，一个股票，能否反映公司的价值呢？
  郎咸平：就是抬高股票交易量。这个是一个原则。股票市场上的价值反应必须通过提高交易量反应价值，否则的话，股票价值无从反映。最后我们看一下，不管他们用什么方法，股票交易量大幅上升了。未来现金流就可以大幅上升了。交易量的提高充分反应了未来的现金流。再看一下重组完成的移动电话是什么结局呢？大家看一下，现金流大幅上升了，负债率大幅下降。 
 郎咸平：当新世界上市之后，一定是现金流上升，负债比率下降。挽救你企业的一个重要原因就是要互补，要打底。这个是大家必须要注意 的。最后公司负债比率超低，为什么他们可以用这么多年时间慢慢调整，而你不行，因为他们有互补项目，他们可以从从容降低负债比率，这点值得大家学习。 
 郎咸平：但是更重要的是，这个公司重组完之后，该公司的风险大幅下降。所以一个地产公司一定要关注的是风险管理能力，如何降低风险指标。为什么这四点这么重要，因为按照上海市的案例来看，我国地产业走向规范是必然，而走向必然就会使得各位的资金链越来越紧张了。好了，今天演讲到此结束，谢谢各位。 
 主持人：好的，我们谢谢郎教授的精彩演讲。下面是提问时间。 
 观众：郎教授青谈一下对于创造亚洲经济的中国经济，其宏观形式以及未来的发展方向，及目前中国经济存在哪些问题。 
  郎咸平：我个人看法是，今天的中国经济在制度方面取得了惊人的成绩，这是28年改革开放的成果，在这点上，我是高度赞扬的，可是经济发展上去了，副作用也有，这点我们必须深入的检讨。以今天的经济形势，我们如何提升下一个阶段的增长？ 
 郎咸平：按照我过去多年来的经验要维持经济持续的增长，一定要规范市场，但是规范本身是有副作用的，比如说，以地产业为例，一规范，资金就紧了。所以我认为目前要治理腐败， 目前中央政府的反贪行为我是高举双手赞成的。只有持续的反贪，才能使得改革利益回归到社会上。为了中国长远的发展，我们必须加强监督政府的行为。 
 郎咸平：对于未来的经济形势，我是这样看的，按照目前反贪的力度之大，我个人很乐观的，经济要取得进一步的发展，必须要打破利益团体，垄断的局面，而反贪行动就是一个最直接的路线，只要我们持续打击各地政府的贪污腐败，我相信经济发展一定会变得更加的好。 
 观众：你如何看目前股票市场投资的前景。 
 郎咸平：我是一个学者，不是股评家。人民币升值造成了股票市场和房 地产市场牛气冲天。我希望房地产市场是一个更加规范化的市场，未来房地产市场本身要经过一个洗牌，发展成规范化的市场，在这样洗牌之下，很难说房地产是不是牛气冲天，我认为应该做的事情是两件事，首先是打击房地产的过度行为，第二个是地产商必须要规范化的发展。 
 郎咸平：而且我认为，政府不应该只把房地产推向市场，政府要负担一个指导的功能，就是对商品房的房价走势，除了打击投机，要进一步的规范，对于低收入者政府必须要出面，政府要出面构建一些老百姓买得起的房子，比如租屋制，而不是房产制。 
 郎咸平：房屋产权化很 难得，所以我们要有一个租的观念，这点需要我们改变。未来房地产市场如果是更加规范，更加打击投机的市场，我们不能把投资房地产市场等同于投机。但是大家要注意，在股票市场能否赚钱？目前整个大势的情况来看，大家要注意，我们必须要了解股票市场，未来的股票市场是以基本面来评价股票市场是否正常。未来股票市场要规范，怎样规范。这个是需要我们考虑的问题。 
 观众：当前的政策背景以及经济环境对中国股市有何影响，还有积极意义吗？ 
  郎咸平：我给大家举一个例子，这次上海市社保案发生之后，社保金是由上海市地方政府组织的 ，换一个角度，美国的基金是由谁来管理的，依然是政府，美国的地方政府和上海市地方政府有什么本质不同？一个最大的不同就是他们是有一个法制化的因素在里面。我们的地方政府常常拿老百姓的钱拿去补贴企业家。我们差的救是法制。 
 郎咸平：实际上地方政府对于国家及老百姓没有足够的责任，否则的话，上海市不会发生这样的事情，我们国有企业需要改革？当然需要了，我们国家的国有企业，这个品牌是国家给你的，做好是应该的，我觉得很纳闷，看看美国的通用电器，他们的执行官1980年上任，20年之后企业资产变成了5千亿美元，他的功劳有 多大？但是他退休以后，拿走了多少钱，很少很少，你想想一下，他和我们很多国企老总的不同在哪里。 
 郎咸平：你知道社会为什么堕落？因为你完全不理解什么是资本主义？你们认为资本主义就是民主、议会和宪法。我告诉大家，这个是是资本主义的表面现象，资本主义的本质到现在还没认识清楚，资本主义的真正本质和它的基础是信托责任。这个才是西方资本主义为何如此强大的主因，而不是市场化。 
 郎咸平：我们一旦推动改革，忘记了资本主义本质的话，便到处是危机，拿老百姓的养命钱给地方政府去管理，就会产生问题，你不觉得个是我们 民族的悲哀吗？ 
 观众：我们企业的负债偏高，怎么理解，你刚才的这个图的数据是怎样得出的？ 
 郎咸平：我现在提的数据是根据我们上市公司的负债比率来的，就是总资产比率是多少，然后是资本金，然后是负债。我刚才讲了，上海市有很多的地产公司，通过各种不同的手法取得项目，然后进行地产销售，整个比例我们国内负债比率因为不同的环境而不同，上海市的负债达标了吗？不一定是银行的。自有资金以外的钱，我们统称为负债比率。 
 郎咸平：郎教授在演讲中谈到了房价居高不下，又是一个很重大的民生问题。这个是怎么回事？ 
  郎咸平：我跟各位讲，我们走到这个地步，是以资本主义国家。大家要理解，公平本身重不重要，所以对学者而言，对地方政府而言，经济成长成为唯一的指标，是很危险的，到最后就是使社会季度的危险，这个也是为什么在今天谈社会和谐，我们社说社会和谐就是下一个阶段经济发展的重要目标，因为任何一个资本主义，公平是一个基础，效益一定要建立在公平之上，如果不相信的话，我们谈一下资本主义的经济学就。 
 郎咸平：在福利经济学里做了一个总结，他是这样说的，就是社会有一部分人，先富起来，但是条件是其他人不是贫穷的，西方资本主 义教科书竟然说这句话，就是什么叫做是富裕的社会，就是社会允许一部分人先富起来，但是其条件是其他人不能够更贫穷。邓小平也讲了这个话，我们理解的透彻吗？值得我们深思。所以资本主义微观经济学的理念，如果允许一部分人先富起来，但是其他人更贫穷了，这个是不行的，就是效力如何建立在公平之上。 
 郎咸平：我告诉大家，一个国家的经济体系中社会和谐是重中之重，我们绝对不可能在一个盗匪横行的社会上还有经济发展，我们要的是稳定而和谐的社会，这个才是下一个经济发展的重要的部分，这个是全世界经济学的理念。 
 观众：现 在国内许多得上是企业，人才缺乏，可能他们只能通过不断提高风险来换取发展速度，正如你所说的，要实现现金流，行业的互补，请问你对这方面的看法如何，怎样才能够实现你所说的稳定的现金流呢？ 
 郎咸平：你认为我们的企业缺资金、缺技术和人才吗？也许可能是缺了，那么如何处理问题呢？有的同志做更大的风险项目，请更多的人来，我告诉大家，一个企业，风险管理，是你立于不败之地。你要往前走，你必须要有一个正确的战略思想，我告诉大家，如果认为，中国企业是缺资金，缺技术，或者是人才，我现在可以告诉你，你是大错特错。这三点要素， 必须在一个正确的战略指导思想之下进行的，否则的话，是不行的。 
 郎咸平：韩国的三星，已经在全世界很牛了，我想再问一下，韩国人的资金，技术，人才哪一项比过美国了，你知道为什么韩国能够超过美国，是因为他们的战略指导思想取得了重大的突破，所以他们的资金和技术人才发挥了最大的功能。日本企业这几年明显的衰败，包括日产，日产缺资金吗？日产在99天衰败之前，全球借贷之前超过了2兆亿，缺技术吗？不可能，缺人才吗？ 
 郎咸平：也不可能，一个不缺技术、人才和资金的公司，当他陷入困境之后，怎么办？不是找资金，也不 是找人才，也不是找技术，所以他们首先是改变战略思想，要改变日产，必须要从根本上改变他们的战略思想，到最后他们发现还是日本人的传统观念，最后他们了一个法国人，就是不同人的文化和观念，救活了日产。 如果到现在，你还在问这样的问题的话，充分证明了你的思想是僵化的。 
  郎咸平：大家认为索尼的产品好吗？如果你认为是好的的话，你是不对的，他们的成本是失控的，比如说液晶显示器，是三星的，你买他们的产品，你就笨了，是因为你的思维和国际不接轨。三星和索尼比，人才、技术、资金都比不上索尼，但是三星一样把索尼打败了，是什 么原因呢？就是一个想象不到的战略思想。 
 郎咸平：日本政府希望三星收购三洋，但是三星说不可能，三星说三洋太大了，但是对索尼很感兴趣。最后索尼他们聘请英国人做董事长，知道为什么呢？就是因为思维的创新。我们过去把自己沉迷在资金技术人才上，你现在要注意了，要看一下日本的衰退和韩国的兴起，我们在韩国比，不可能缺资金，人才，也不缺技术，为什么人家发展的好呢？是因为战略思想。至于什么是战略思想，下一次讲吧。 
 主持人：好的，谢谢郎教授。今天活动到此结束，谢谢各位。
 附一:《南方都市报》的报道：
郎咸平 称地产商负债比例高 未来几月大量倒闭
随着宏观调控的推进，市场的规范，房地产商“只有保守才能走得更远”，这是前天下午，经济学家郎咸平在泛珠房博会论坛上为国内房地产商的未来支招时指出的。他认为，保守是成功的秘密。
 国内地产商负债比例高  在论坛上，郎咸平的演讲题目是《房地产公司治理与企业战略剖析》。他表示，一个睿智的企业家，不是看能赚多少钱，而是看经济危机的时候能否扛得下去，这方面，国内的地产商普遍而言做得比较差。  他介绍，国内的上市公司或者比较有规模的地产公司一般自有资金是30 %以上，负债除以资本，国内上市公司的资本负债比例一般去到100%到300%。而在香港，其地产“四大天王”新世界、恒基、长江实业、新鸿基，他们平均负债比例只是20%，抗压能力就比较好。  正是由于国内的地产商负债比例高，郎咸平认为，只要资金链一断，这些公司就会迅速倒闭。在目前宏观调控的态势下，他预期，未来几个月会有非常严峻的情况出现，大量地产商会倒闭。  成功的秘密是“保守”  郎咸平通过对香港“四大天王”的研究，指出，他们成功的秘密就是“保守”二字。他认为，这是国内地产商都应该 关注的一个词。  具体而言，他认为，保守表现在“低负债，高现金流，互补，打底”四个方面。首先，负债率应是20%。第二，现金流比例应该占总资产比例的5%到15%。第三，项目之间要互补，行业之间要互补，公司之间要互补。第四，还得有现金流的打底，就是应该有一个收入比较稳定的项目，来减低自己的风险。  要先做好“不可行性报告”  会上，郎咸平指出，国内房地产商，有1%的现金在手里就不错了，很多公司都达不到。而香港“四大天王”1994年之后，平均现金流比例是5%。  “当中国的 房地产市场逐渐走向规范化，保守稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭。”郎咸平觉得，一个保守注重现金流的公司，要写的“不再是可行性报告，而是不可行性报告”。要转变思维，要找尽各种理由不做这个项目，如果发现实在是太好了再做，这个是一个保守的心态。 
附二：和谐人居宣言（2006年12月7日 广州）
广东省房地产业协会会长陈之泉宣读《和谐人居》宣言，原文如下：
第二届“泛珠三角区域房地产合作与发展论坛”于二00六年十二月七日在广州举行。
为适应人民群众的基本住房消费需求，促进房地产业健康发展，根据《中共中央关 于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，出席论坛的福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南等九省（区）建设厅领导和房地产业协会负责人共同发表《和谐人居宣言》。
1、 和谐社会与和谐人居。社会主义和谐社会是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。和谐人居，即在人居领域既满足人民群众不断提高的居住消费需求，也要适应其经济承受能力，符合资源节约、环境友好的要求。和谐人居是构建社会主义和谐社会的有机组成部分。
2、 人居领域面临的矛盾。我国正处于工业化、城镇化、市场 化、国际化加速推进的历史阶段，人居领域管理体制、市场发育、利益格局和消费观念发生着巨大的变化，同时也产生了居住需求大、要求高、层次多与供应结构不匹配的矛盾；不合理住房消费与市场现状的矛盾；法制不健全、诚信缺失、信息不对称形成市场主体纠纷的矛盾；旧城改造与拆迁户、保存历史文化的矛盾；粗放型增长方式与土地、城市空间、环境、能源、净水等资源稀缺日益突出的矛盾；低收入群体与市场化利益群体的矛盾；小区业主与新的居住模式、邻里关系及物业管理的矛盾；等等。
3、 化解矛盾有赖和谐人居的实现。人居领域各类矛盾积聚着危机 ，影响安居乐业，危及社会和谐，化解矛盾刻不容缓。化解矛盾有赖于构建社会主义和谐社会与实现和谐人居。
4、 确立“人人享有适当住房”的协调发展观。
——房地产市场运作健康。坚持住房市场化的基本方向，发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，维护市场良好的秩序，努力实现房价基本稳定，保持行业良性发展。
——住房供应结构合理。积极发展租赁市场，坚持租售并举。住房建设以中小户型为主，在节约资源前提下满足人民群众多层次的居住需求。
——住房社会保障制度健全。发挥政府的主导作用，调整经济适用住房政策，建立、完善廉 租住房制度，解决好低收入家庭的住房困难问题，实现社会公平。
——树立社区新风尚。重视社会主义精神文明建设，推崇以人为本的物业管理，树立敬老爱幼、家庭和睦、邻里关系融洽的社会主义新风尚。
5、 树立人与自然和谐相处的科学发展观。
——保护环境与文化遗产。在住房建设中合理保护原有地形地貌，保护原生态，努力做到建筑物、人造景观与自然环境、人文环境协调，减少废料、废气、废水排放。在继承城市文脉基础上善于吸收当代文化成果，创造现代人居生活。
——节约资源。采取切实有效措施节约能源，大力开发、利用太阳能等可再生能源，节 约土地，节约用水，节约用材。以可持续发展思路利用自然资源，努力实现代内平等与代际平等。
——实施循环经济。以循环经济理念灌输于建筑物建造、使用、管理、毁灭的生命周期全过程。倡导使用再生资源与建筑废弃物，建立中水系统和雨水收集系统，分类收集、利用垃圾。
——住宅产业现代化。依靠科技创新，提高住宅产业标准化、部品化、工业化水平，大力发展节能省地型优质住宅，提高住宅产业可持续发展能力。
6、 多形式推进住宅产业化。大力推行国家康居示范工程、商品住宅性能认定、绿色建筑、绿色住区考评等活动，创建住宅产业化综合试点城市 ，设立住宅产业化基地，依据国家有关规范，在形式多样的活动中推进住宅产业化。
7、 区域合作促进和谐人居。我们所面对的困难与挑战是前所未有的。构建和谐人居无先例可循，需要通过“泛珠三角区域房地产合作与发展论坛”所搭建的区域协调平台交流信息、经验、技术；通过“泛珠三角区域房地产业交流促进博览会”所搭建的产业大平台分享资源，共谋发展。
8、 携手共建和谐人居。和谐人居的实现需要政府与行业协会协调行动，需要企业乃至上下游产业链配合互动，需要人民群众支持并参与。通过社会各界携手共建，到2020年我国全面建成小康社会之 日基本实现和谐人居。这是历史赋予我们的责任。我们责无旁贷。
福建省建设厅 　　福建省房地产业协会
江西省建设厅 　　江西省房地产业协会
湖南省建设厅 　　湖南省房地产业协会
广东省建设厅 　　广东省房地产业协会
广西壮族自治区建设厅  广西房地产业协会
海南省建设厅 　　海南省房地产业协会
四川省建设厅 　　四川省房地产业协会
贵州省建设厅  　　贵州省房地产业协会
云南省建设厅 　　云南省房地产业协会
签署时间：二00六年十二月七日
签署地点：广东省广州市
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 此资料整理自： 朗咸平网站  ( lxp.bxsoo.com )