第三章 房地产企业企业所得税政策 第一节 《房地产业企业所得税管理办法》（ 国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考： 这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上规定，企业在2008年以后以“预收账款”为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除（因为预收账款已经被确认为收入）。 四、视同销售收入 第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 新办法取消了“将开发产品转作固定资产”视同销售的规定。这样一来，营业税、土地增值税、企业所得税的规定基本一致。是否视同销售，最根本的标志是“产权是否转移”。 五、预计毛利率的规定。 第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 1、 新旧变化： 这一规定，与以前的政策相比有较大的变化。 （1）与国税发【2006】31号文件相比，第一、除经济适用房以外，毛利率普遍下调5%；第二、使用3%毛利率的项目，在经济适用房的基础之上，又增添了限价房和危改房，范围扩大。 （2）与国税函【2008】299号文件相比，又将“预计利润率”改为“预计毛利率”。这样计算出来的“预计毛利额”与“预计利润额”含义大不相同。 六、预计毛利额和应纳税所得额的计算方法。 第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。” 【相关链接1：与预计收入相关的费用、税金及附加是否允许扣除】 国税发【2006】31号文件规定：“ 在未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。” 国税发【2009】31号文件规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。” 两者的不同在于原政策规定“扣除相关的期间费用、营业税金及附加”后再计入当期应纳税所得额” ；新政策没有扣除规定，那么按新办法是否应扣除相应费用及税金？ 分析：看以下两个公式： 毛利额＝销售收入－销售成本 所得额＝利润总额＝（假设不需调整）＝销售收入－销售成本－销售税金－期间费用 从以上公式可以看出，毛利额与所得额是两个不同的概念。是无法合并的。只有将毛利额经过调整变成所得额后才能合并。而要想将毛利额变成所得额只有在扣除“相应的税金及其费用”后才能实现。 根据以上分析，按照新办法规定，计算企业应纳税所得额时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。特别是按照前面关于收入的界定原则，与预计收入相匹配的广告费、业务宣传费、业务招待费也应予以扣除。 【相关链接2：应纳税所得额到底应如何计算】 新办法规定：“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”那么应纳税所得额到底应如何计算？ 【案例3—1】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008年度开发A项目，预售房款78000000元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。2009年度 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009年度缴纳营业税金及附加2331000元。（2）2009年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。该企业2009年度期间费用共发生8900000元。计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。 分析并计算： 1、2008年： 企业的利润总额＝0―6500000＝―6500000元 该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。 应纳税所得额＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元 应纳企业所得税＝871000×25%＝217750元。 2、2009年： 企业的利润总额＝120000000＋4500
房地产企业企业所得税政策.doc
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