财富巨人，纳税侏儒            财富巨人，纳税侏儒      2007年２月，中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会共同发布的一份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业的利润高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房产业的利润率一般在15％－30％之间；地产业利润率更是高达100％－300％。  房地产行业的高利润，造就了该行业中不胜枚举的富豪。 一部“胡润制造”的“2004中国大陆百富榜”中，房地产企业老板竟然占到了４５％。 在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。  财富巨人，纳税侏儒            2005年，国税总局公布的2004年度“中国纳税500强”企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。       2006年9月2日，国税总局发布的“中国纳税500强”企业中，房地产企业的数量仅占0.6%，纳税额仅占0.3%。      房地产业，被公认为是造就富人最多的暴利行业，却成了税收违法行为最严重的行业。2007年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第六次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。  本次培训目的       针对行业特色   探讨稽查策略       剖析稽查内容   指导业务操作       关注涉税事项   重点项目解析  本次培训的内容 一、房地产行业的特点及对税收检查的影响 二、房地产行业的检查策略 三、房地产行业预售的检查 四、房地产行业收入的检查 五、房地产行业税前扣除的检查 一、房地产行业的特点及对税收稽查的影响 （一）房地产企业经营活动的主要业务 （二）房地产企业开发审批过程及批件  （三）房地产企业行业特点对税收检查的影响 （四）房地产企业主要税收违法行为 （一）房地产企业经营活动的主要业务        房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城(镇)住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造业有着一定相似之处，但又不同于这些产业，而形成一个独立的行业——房地产业。      1．土地的开发与经营           2．房屋的开发与经营       《城市房地产转让管理规定 》       以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 　　①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （一）房地产企业经营活动的主要业务       ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。            3．城市基础设施和公共配套设施的开发                  4．代建工程的开发  （二）房地产企业开发审批过程及批件 （二）房地产企业开发审批过程及批件 （二）房地产企业开发审批过程及批件 （二）房地产企业开发审批过程及批件 （二）房地产企业开发审批过程及批件 （三）房地产企业行业特点对税收检查的影响      房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。       1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂       房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。   （三）房地产企业行业特点对税收检查的影响 经营业务复杂       一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程。       二是涉及面广、经济往来对象多。 （三）房地产企业行业特点对税收检查的影响      2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。    原因       建住房[2002]217号规定：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。      《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 》规定       房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％  （三）房地产企业行业特点对税收检查的影响      商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。       商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。       承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。        （三）房地产企业行业特点对税收检查的影响      3、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易       与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。      4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施        每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救措施  （四）房地产企业主要税收违法行为       一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。       房地产企业偷逃税收手段花样繁多，高招迭出，真可谓是“八仙过海，各显神通”。概括来看，主要有以下几种形式：       1、移花接木式        ——少计不计应税营业收入偷逃税收。       （1）“以房换地”不计收入       （2）“以房抵欠”不计收入  （四）房地产企业主要税收违法行为     （3）银行按揭收入充抵借款少计收入      （4）代收代垫款项不计收入      （5）返租房款冲抵收入  2、瞒天过海式        ——采取虚增成本手段偷逃所得税     （1）采用混淆成本归属期、成本所属项目的办法，人为控制成本结转        将不属于某一项目的成本挤入该项目，提前结转成本，甚至重复计算结转成本，空转成本，调节利润，少缴税款。  （四）房地产企业主要税收违法行为    （2）不按规定核算资本性支出与经营性支出            将应当在开发成本中核算的相关支出直接在期间费用中列支，混淆成本费用界限，减少当期应纳税所得额。        （3）购进土地“三通一平”后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，并将虚增土地成本直接计入开发成本，侵蚀企业所得税税基。      3、偷梁换柱式       ——将开发行为改头换面为自建联建行为逃避税收。        存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为  （四）房地产企业主要税收违法行为     4、暗渡陈仓式       ——利用关联企

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