房地产企业最新税收政策及 所得税汇算清缴申报讲座 财税律师 李利威 TEL:13604067853 讲座内容 一、新房地产企业所得税处理办法 1、新31号文的出台背景 2、新31号文总体框架 3、新旧31号文的比较分析及逐条解读 二、房地产企业所得税汇算清缴 1、新纳税申报表总体特征分析 2、新纳税申报表填写技巧 新31号文出台背景 2001年 《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号） 2003年 《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号） 2006年 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通知》（国税发[2006]31号）（旧31号文） 2009年 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文）（新31号文） 新31号文框架 第一章 总则? （共4条） 本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。 第二章 收入的税务处理? （共6条） 本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。 第三章??成本费用扣除的税务处理（共14条） 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。 ??? ??? ??? 新31号文框架 第四章?计税成本的核算? （共11条） 本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。 第五章?特定事项的税务处理??（共2条） ??? 本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。 新31号文逐条解读和对比分析 第一条??根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 解读：原31号文件依据的上位法是《企业所得税暂行条例》；新31号文的立法基础是从2008年1月1日开始执行的《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例，以及税收征管法。 提示：本文件是实体和程序的统一，既包括如何缴纳企业所得税，又包括程序性问题。 第二条? 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 解读： “新31号”较“旧31号”适用范围 新31号文 原31号文 扩大 内资、外资均有效 内资企业 缩小 只针对房地产企业 适用范围为房地产 企业、临时从事房地 产的企业和参与房地 产项目的企业 第三条? 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。 解读： 1、完工条件（除土地外）：竣工、使用、产权孰早的原则。 （与原31号文相同） 2、各种开发产品的种类，包括土地、住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。 3、土地开发的完工条件未明确。 4、未修改完工标准。参考第32条。 第四条? 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 解读： 1、房地产开发企业不允许核定征收企业所得税； 2、 《税收征收管理法》第三十五条 《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定为：“ 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额： (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；? (二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； (三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；? (四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；? (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；? (六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。?” 第五条? 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 解读： 1.代收款项的处理： （1）企业所得税：（2）营业税（3）土地增值税 2.如何区分什么是代收费用？ 第六条? 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方
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