案例 1 案例 2 案例 3 案例 4  案例（一） 某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。 A 方案：一次性开发多层住宅 45000 平方米建筑面积，需投入总成本费用（包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同） 9000 万元，开发时间（包括建造、销售时间，下同）为 18 个月。 B方案：将该地块分为东、西两区分两期开发。一期在东区先开发高层住宅 36000 平方米建筑面积，需投入总成本费用 8100 万元，开发时间为 15 个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达 100 ％（售价和销量同一期），则在西区继续投入总成本费用 8100 万元开发高层住宅 36000 平方米建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅 22000 平方米建筑面积，需投入总成本费用 4600 万元，开发时间为 15 个月。  两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表 2.1 。 问题：  1. 两方案销路好和销路差情况下分期计算季平均销售收入各 为多少万元？（假定销售收入在开发时间内均摊） 2. 绘制两级决策的决策树。 3. 试决定采用哪个方案。  注：计算结果保留两位小数。 答案 问题1：  答：计算季平均销售收入 A 方案开发多层住宅：  　 销路好： 4.5×4800×100 ％ ÷6=3600 （万元）　　　　　　　 B 方案一期：开发高层住宅：销路好： 3.6×5500×100 ％ ÷5=3960 （万元）　　　　　　　　　　　　　　销路差： 3.6×5000×70 ％ ÷5=2520 （万元）　　 B方案二期： 开发高层住宅： 3.6×5500×100 ％ ÷5=3960 （万元）　　　　　　　　　　　 开发多层住宅：销路好： 2.2×4800×100 ％ ÷5=2112 （万元） 销路差： 2.2×4300×80 ％ ÷5=1513.6 （万元） 问题2：  答：画两级决策树（略） 问题3：  答：方案判定：  机会点 ① 净现值的期望值： 　 (3600×0.7 ＋ 2580×0.3)×(P/A,2 ％ ,6) － 9000 　 =(3600×0.7 ＋ 2580×0.3)×5.601 － 9000=9449.69 （万元）　 　　　　等额年金： 9449.69×(A/P,2 ％ ,6)=1687.14 （万元）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 机会点 ② 净现值的期望值： 〔 10563.48×(P/F,2 ％ ,5) ＋ 3960×(P/A,2 ％ ,5) 〕 ×0.6 ＋ 〔 4507.78×(P/F,2 ％ ,5) ＋ 2520×(P/A,2 ％ ,5) 〕 ×0.4 － 8100= (10563.48×0.906 ＋ 3960×4.713)×0.6 ＋ (4507.78×0.906 ＋ 2520×4.713)×0.4 － 8100=16940.40 ＋ 6384.32 － 8100=15224.72 （万元） 　　　　　　　　　　　　 　等额年金： 15224.72×(A/P,2 ％ ,10)=1707.38 （万元）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  机会点 ③ 净现值的期望值： 3960×(P/A ，2％， 5)×1.0 － 8100  =3960×4.713×1.0 － 8100=10563.48 （万元）　　　　　　　　　 　  等额年金： 10563.48×(A/P,2 ％ ,5)=2241.35 （万元）　　　　　　　　　　　　　　　　　　 机会点 ④ 净现值的期望值：－ 10×(P/A,2 ％ ,5)= － 10×4.713= － 47.13 （万元）　　　　　　　　 　　  等额年金：－ 47.13×(A/P,2 ％ ,5)= － 10.00 （万元）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  机会点 ⑤ 净现值的期望值： (2112×0.7 ＋ 1513.6×0.3)×(P/A,2 ％ ,5) － 4600 　 =(2112×0.7 ＋ 1513.6×0.3)×4.713 － 4600=4507.78 （万元）　　　　　　　  等额年金： 4507.78×(A/P,2 ％ ,5)=4507.78×=956.46 （万元） 　　　　 　　  根据计算结果判断，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。  根据计算结果，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的 情况下，二期继续开发高层住宅，在销路差的情况下，二期改为开 发多层住宅。　　　　　　　　 案例（二） 背景：某市高新技术开发区有两幢科研楼和一幢综合楼，其设计方案对比项目如下： A 楼方案：结构方案为大柱网框架轻墙体系，采用预应力大跨度叠合楼板，墙体材料采用多孔砖及移动式可拆装式分室隔墙，窗户采用单框双玻璃钢塑窗，面积利用系数为 93% ，单方造价为 1438 元 /m2 ； B 楼方案：结构方案同A方案，墙体采用内浇外砌，窗户采用单框双玻璃腹钢塑窗，面积利用系数为 87% ，单方造价为 1108 元 /m2 ； C 楼方案：结构方案采用砖混结构体系，采用多孔预应力板，墙体材料采用标准黏土砖，窗户采用单玻璃空腹钢塑窗，面积利用系数为 79% ，单方造价为 1082 元 /m2. 问题：  1 、试应用价值工程方法选择最优设计方案。  2 、为控制工程造价和进一步降低费用，拟针对所选的最优设计方案 的土建工程部分，以工程材料费为对象开展价值工程分析。将土 建工程划分为四个功能项目，各功能项目评分值及其目前成本见 表 2. 按限额设计要求，目标成本额应控制为 12170 万元。 试分析各功能项目和目标成本及其可能降低的额度，并确定功能改 进顺序。 答案 问题1：答：分别计算各方案的功能指数、成本指数和价值指数，并根据价值指数选择最优方案。 1. 计算各方案的功能指数，见表 3.  注：表3中各方案功能加权得分之和为： 9.05+8.75+7.45 ＝ 25.25 问题2：　　 答：根据表2所列数据，分别计算桩基围护工程、地下室工程、主体  结构工程和装饰工程的功能指数、成本指数和价值指数；再根据  给定的总目标成本额，计算各工程内容的目标成本额，从而确定  其成本降低额度。具体计算结果汇总见表6。 由表6的计算结果可知，桩基围护工程、地下室工程、主体结 构工程和装饰工程均应通过适当方式降低成本。根据成本降低 额的大小，功能改进顺序依次为： ① 桩基围护工程 ② 装饰工程 ③ 主体结构工程 ④ 地下室工程 案例（三） 采用预算单价法编制某住宅楼基础工程预算书具体参见表 7.2 所示。 案例（四）  采用实物法编制某住宅楼基础工程预算书具体参见表 7.3 所示。  表 7.3  采用实物法编制某住宅楼基础工程预算书  * * —— —— —— —— —— 停建 80 4300 100 4800 2.2 多层住宅 一期销路差 —— —— 100 5500 3.6 高层住宅 一期销路好 二期 70 5000 100 5500 3.6 高层住宅 一期 B方案 80 4300 100 4800 4.5 多层住宅 A方案 销售率 （%） 售价（元 /m2 ） 销售率 （%） 售价（元 /m2 ） 销路差 销路好 建筑面积（万 m2 ） 开发方案 表 2.1 两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总 根据经验，多层住宅销路好的概率为 0.7 ，高层住宅销路好的概率为 0.6 。暂停开发每季损失 10 万元。季利率为2％。 返回首页 表 1: 方案各功能和权重及各方案的功能得分  8 7 9 0.10 窗户类型 7 8 9 0.35 面积系数 7 9 8 0.25 墙体材料 9 10 10 0.05 模板类型 8 10 10 0.25 结构体系 C B A 方案功以能得分 功能权重 方案功能 12812 94 合 计 5105 38 D. 装饰工程 4705 35 C. 主体结构工程 1482 11 B. 地下室工程 1520 10 A. 桩基围护工程 目前成本（万元） 功能评分 功能项目 表 2: 限额设计要求 7.45/25.25 ＝ 0.295 8.75/25.25 ＝ 0.347 9.05/25.25 ＝ 0.358 功能指数 7.45 8.75 9.05 合 计 8×0.10 ＝ 0.80 7×0.10 ＝ 0.70 9×0.10 ＝ 0.90 0.10 窗户类型 7×0.35 ＝ 2.45 8×0.35 ＝ 2.80 9×0.35 ＝ 3.15 0.35 面积系数 7×0.25 ＝ 1.75 9×0.25 ＝ 2.25 8×0.25 ＝ 2.00 0.25 墙积系数 9×0.05 ＝ 0.45 10×0.05 ＝ 0.50 10×0.05 ＝ 0.50 0.05 模板类型 8×0.25 ＝ 2.00 10×0.25 ＝ 2.50 10×0.25 ＝ 2.50 0.25 结构体系 C B A 方案功能加权得分 功能权重 方案功能 表3：各方案的功能指数 2. 计算各方案的成本指数，见表 4. 0.999 0.298 0.305 0.396 成本指数 3628 1082 1108 1438 单方造价（元 /m2 ） 合 计 C B A 方 案 表4：各方案的成本指数  3. 计算各方案的价值指数，见表5。  0.990 1.138 0.904 价值指数 0.298 0.305 0.396 成本指数 0.295 0.347 0.358 功能指数 C B A 方 案 由表5的计算结果可知，B方案的价值指数最高，为最优方案。 表5：各方案的价值指数  642 12170 1.0000 12812 1.0000 94 合 计 185 4920 1.0146 0.3985 5105 0.4043 38 装饰工程 174 4531 1.0139 0.3672 4705 0.3723 35 主体结构工程 58 1424 1.0112 0.1157 1482 0.1170 11 地下室工程 225 1295 0.8971 0.1186 1520 0.1064 10 桩基围护工程 成本降低额（万元） 目标成本（万元） 价值指数 成本指数 目前成本（万元） 功能指数 功能评分 功能项目 表6：计算结果汇总 返回首页  9084.87 720.45 12.61 100m3 回填土 1－ 51 4286.45 416.16 10.3 100m3 满堂红脚手架 3－ 23 296.03 925.08 0.32 100m3 基础防潮层平面 9－ 128 4574.15 1306.9 3.5 10 m3 砖基础 M5 砂浆 4－ 1 12921.72 2379.69 5.43 10 m3 带形无筋混凝土 5－ 479 3281.78 604.38 5.43 10 m3 带形无筋混凝土基础模板（ C10 ） 5－ 8 2787.43 3029.82 0.92 10 m3 矩形柱混凝土 5－ 489 4946.90 5377.06 0.92 10 m3 矩形柱筋模（ 1.8m ） 5－ 110 10411.40 2404.48 4.33 10 m3 独立式混凝土 5－ 481 8722.66 2014.47 4.33 10 m3 C20 独立式混凝土筋模 5－ 25 88595.86 2379.69 37.23 10 m3 C20 带形钢筋混凝土筋模 5－ 479 100454.73 2698.22 37.23 10 m3 C20 带形钢筋混凝土基础（筋模） 5－ 14 48243.04 2286.4 21.1 10 m3 C10 混凝土垫层 8－ 25 31590.58 1004.47 31.45 10 m3 碎石掺土垫层 8－ 15 5138.61 1848.42 2.78 1000 m3 机械挖土 1－ 149 1711.89 112.55 15.21 100 m2 平整场地 1－ 48 合价 单价 金额（元） 工程量 计量单位 工程费用名称 工程定额编号 表 7.2 ：预算单价法编制某住宅楼基础工程预算书具体参见 47869.13 元 间接费[（三） ×10 ％ ] （四） 478691.33 元 直接费[（一）+（二） ] （三） 41650.00 元 措施费 （二） 437041.33 元 项目直接工程费小计 （一） 34505.00 50 690.1 商品混凝土运费 42964.27 101.14 424.8 C20 混凝土差价 22523.97 84.9 265.3 C10 混凝土差价 0.00 推土机场外运输 16 － 38 0.00 挖土机场外运输 16 － 36 （续） 571741.98 元 造价总计[（三）＋（四）＋（五）＋（六） ] （七） 18853.50 元 税金[（三）＋（四）＋（五） ]×3.41 ％ （六） 26328.02 元 利润[（三）＋（四） ]×5 ％ （五） 返回首页  
工程项目设计阶段的成本规划与控制案例.ppt