中国国际金融有限公司 
         China International Capital Corporation Limited 
 中国：宏观经济                                                        2005 年 3 月 29  日 
 哈继铭   hajiming@max.book118.com   买房不如租房 
 范维维   fanww@max.book118.com 
   (8610) 6505 1166                   ——房地产抽样调查分析报告 
要点： 
 中金公司研究部走访了全国近20个城市，实地采集了各类楼盘的商业信息，包括价格、按揭贷款和租金等。数 
   据的特点是样本中房价与租金一一对应，而非统计数据中平均值之概念，因而更能准确反映购房与租房的相对 
   成本。我们构筑了两个指标用以比较购房成本和租房成本：购房资金成本/租金比率和月供/租金比率，并与香港 
   1997年前同类指标进行对比，力图为我国房地产价格“把脉”。 
 1997年香港房地产价格泡沫破灭时，购房资金成本和月供分别是租金的2.2和2倍。我们采集的样本中近一半城 
   市的购房资金成本大于租金，四分之三的城市月供大于租金，全国购房资金成本和月供平均分别是租金的1.1和 
   1.3倍。长江三角洲在内的某些地区购房资金成本为租金的1.3-1.5倍，月供为租金的1.6-2倍。更严重的是，这两 
   个指标正在上升。 
 我们认为，我国房地产价格总体已经开始“起泡”，而且包括长江三角洲在内的某些地区“泡沫”风险凸现。这 
   些地区房地产价格泡沫的破灭只是个时间问题。 
 引爆泡沫的导火线可能有以下几条：美元见底，资金回流；欧洲经济持续恶化，引爆当地房地产泡沫，多米诺 
   效应殃及中国乃至全球；台海局势紧张等。 
 国际经验显示，房地产泡沫晚破不如早破，因为晚破对经济和金融稳定的危害程度更大，调整期更长，更痛苦。 
   我国某些地区的泡沫如不及时“刺破”，将对当地乃至全国经济和金融稳定构成巨大威胁。 
 为了避免某些地区“泡沫”的膨胀和其它地区“泡沫”的形成，政府应当提高利率并抑制热钱炒房。如果说当 
   时香港政府无法运用利率政策抑制房价过快增长是因为在盯住汇率制下港币利率必须与美元挂钩，那么在当前 
   美国不断加息的情况下中国跟不上美国加息步伐，将来可能后患无穷。中国政府在房地产问题上应当吸取香港 
   的教训。 
 为了保护真实需求，尤其是中、低收入阶层的住房需求，可以考虑对购买低价楼盘自住的按揭贷款实行贴息， 
   但必须建立切实可行的科学、严格的审核制度。 
 为抑制房地产短期炒作，开征级差利得税。即对购买后短期内转让所得利润征收利得税，尤其是对购买后 1~2 
   年内转让的住宅课以很高的税率，税率可随住宅拥有年限递减。同时，为了保护真实需求，对长期拥有的住宅 
   和出售后一段时间内另外购置更高价格的住宅实行减免税。 
                                请参阅每页底端的重要披露 
                                                买房不如租房——房地产抽样调查分析报告 
                      概述 
                      莎士比亚笔下的哈姆雷特曾经痛苦地犹豫：“死，还是不死？这是个问题”。我国 
                      成千上万的潜在购房者正在琢磨的问题是：“买，还是不买，将来能否买得起”。 
                      如果现在买房子，将来房价跌了怎么办？倘若不买，房价继续上涨又如何是好？ 
                      不幸的是，预测房价走势、判断房地产价格“泡沫”也许比算命还难。 
                      判断一个国家房地产市场是否有泡沫确实很难，因为房地产价格受供求关系、价 
                      格变化和外部条件等错综复杂的因素的影响。判断中国房地产泡沫更难，因为中 
                      国近年来的经济发展迅速，储蓄率高、人口结构有很大变化，而且房地产的商品 
                      化与其它国家和经济体相比仍然是新生事物。我们认为中国房地产价格的上涨有 
                      四个主要原因：基本面的支持，即中国经济的快速发展、90 年代末住房改革和城 
                      市化进程；高储蓄率和有限的储蓄工具；投机或投资性需求，包括人民币升值预 
                      期下境外资金的流入和国内房地产投机/投资性需求。另外，前期房地产调控政策 
                      多属只调供应不调需求，扭曲了供求关系，至少在客观上提高了价格上涨的预期。 
                      于是，房地产价格与日俱增，然而真实和投机需求的交织使人们对增值潜力的觊 
                      觎和价格“泡沫”的担忧挥之不去。欲买不敢，欲罢不能。 
                      中金公司研究部近 10 个职员走访了全国近 20 个城市，实地采集了各类楼盘的商 
                      业信息，包括价格、按揭贷款和租赁数据等（数据介绍见附录）。数据的特点是样 
                      本中房价与租金一一对应，而非统计数据中平均值之概念，因而更能精确反映购 
                      房与租房的相对成本。我们构筑了两个购房/租房成本指标，购房资金成本/租金比 
                      率和月供/租金比率，并与香港 1997  年前同类指标进行对比，力图为我国房地产 
                      价格“把脉”。虽然我们不能保证采集的样本没有一点误差，也不认为仅仅依靠这 
                      两个指标便可精确地衡量房地产价格的“泡沫”或“非泡沫”程度，但我们的分 
                      析结果也许可以为诊断我国当前住宅价格的“健康状况”提供一些参考。我们的 
                      主要结论如下： 
                        我国当前房地产价格总体已经开始“起泡”，购房资金成本和月供分别是租金 
                         的 1.1 和 1.3 倍（表 1 和表 2 ）。 
                        鉴于 1997 年香港房地产价格泡沫破灭时，购房资金成本和月供分别是租金的 

20050329 中金公司 买房不如租房－房地产抽样调查报告.pdf