高新控股集团战略规划报告 声明 目录 导读 导读 经济全球化给予了中国更多机遇 , 各个行业为了取得竞争优势纷纷向中国转移 中国的经济发展态势良好， GDP 保持了高速稳定增长 , 奠定了开发区发展的宏观经济环境 开发区对所在城市的经济总量贡献发挥着重要作用，国家级开发区已经成为所在城市的经济增长动力  以开发区为主体的建设开发对各方利益主体具有共盈的价值模式 开发区的建设得到国家高度重视，经过 2003 年核减开发区的治理，一度暂停的国家级开发区扩建审批工作再度启动 国内高新技术产业开发区产值增长率远高于 GDP ，占 GDP 总量的比重不断提升，东部高新技术产业开发区具有显著优势 国家对高新区的科技投入不断增高 高新技术开发区内企业数量和从业人员也保持了稳定增长 同时，我国经济园区的发展面临着国内外挑战 高新技术产业开发区的规模和经营状况参差不齐，济南高新区的收入在国家级高新区中位于中等水平，但是盈利尚待提高 山东省建设立了多个开发区 , 既构成经济互补也构成了竞争 , 济南高新区在山东省级以上高新区整体收入中只占 13 ％ 与山东沿海城市青岛烟台威海相比，济南开发区的进出口额和利用外资程度相对落后 开发区经营的双重职能可能会遇到多方面的问题 高新技术产业开发区提高核心竞争力需要关注的因素  综合以上，高新区行业整体发展趋势将出现以下几个特征 导读 中国经济将保持长期的高速增长，房地产业将保持高速发展状态  随着中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行”倾斜 邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期，经过十几年的发展调整，目前市场逐步规范，进入需求拉动期 房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀升，已成为中国经济的支柱产业 我国城市化进程进入高速发展期， 2004 年城市化率超过 40% ，未来至少 20 年时间，城市化将是中国的主旋律  因此，城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求，今后 20 年 -30 年将是房地产业重要的战略机遇期 随着中国人均可支配收入的增长，城市居民购房能力增强 总体上，房地产业面临着较好的市场发展机会 2003 年 -2004 年，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范 2005 年至今，国家又出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范 首先，一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头 紧缩政策对土地供给渠道产生了很大影响  其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向 央行 121 号文件显示了房地产商将面临着资本时代，房地产业将进一步产业化 第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管 而技术发展也促进了房地产业的发展 但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响 由于固定资产投资过快，货币供应量处于趋热区间，导致近两年房地产投资趋热 受宏观调控影响，房地产市场各项供给指标增长指标下降  房地产开发投资增长率从 2004 年 8 月开始低于城镇固定资产投资增长率 2005 年房地产开发供给增长继续承接 2004 年回落态势  主要类型物业新开工面积增长回落  近年房屋价格持续上涨， 2004 年房屋价格涨幅快速提高， 2005 年涨幅逐季回落  近年房地产开发利润率普遍在 10% 以上，中高档住宅开发利润在 30% 以上 受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响，开发商加大了预收定金和自筹资金力度，定金及预付款大幅增长  目前我国从事土地一级开发的主体是政府，存在多种开发模式  土地一级开发的市场化已成为一种趋势  商品住宅（民用房地产）分为别墅、公寓、普通商品房和经济适用房，不同住宅类型针对不同的消费群体 商品住宅供给逐年上升， 2004 年增幅下降， 2005 年增幅则有所回升  商品住宅（民用房地产）投资占房地产投资总额比例不断加大 普通住宅投资占比逐步上升，高档住宅投资占比有下降趋势  由于别墅市场的开发商队伍良莠不齐，加之国家相关政策继续停止别墅类房地产项目土地供应，实力不强的开发商相继退出 经济适用房投资额呈现负增长，占商品住宅投资额的比重下降  经济适用房需求市场巨大，加之受到国家政策的多方优惠，有望成为部分开发商下一步的开发重点 商业用房投资持续增长，投资增长率呈现波动性下滑趋势  商业地产虽然受国家调控政策影响比较大，但是投资前景良好 随着城市人口的增加，商业地产将有巨大的未来市场发展空间 2005 年，我国商业地产出现了四大特征  工业地产的特点是资金门槛高，回收周期长，与民用和商业房地产相比，投资稳定，回报率日益增高，且具有一定的保障性  工业地产正成为新的投资热点  房地产投资开发赢利模式 中国房地产企业的主要开发模式  房地产关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力、运作能力等内在能力 万科作为房地产行业的先行军和领跑者，其专业化和品牌战略值得其他企业借鉴  天津泰达集团做城市运营实践者，提出“ 3+1” 模式，目标是打造一个新的经济平台，以土地为核心进行城市资源整合  业内人士认为山东房地产相当时间供不应求，济南房地产市场发展空间巨大 济南房地产市场开发投资总体呈现即理性又平稳发展态势 2005 年商品房销售持续低迷，但是平均价格稳中有升  济南市房价呈现持续上升态势 目前济南市潜在购房者的消费需求远远大于投资需求 潜在购房者偏爱东部区域 潜在购房者在选择购房居住区域时，考虑的主要因素有交通方便、自然环境、经济文化、工作方便 济南购房群体需求特点 绿化、超级市场、幼儿园 / 学校是最重要的三项配套  2005 年济南房地产市场总体特点  济南的房地产和同等规模的省会城市相比存在差距 山东省房地产开发综合实力五十强企业中，济南的企业占十三家，其中具有一级资质的仅有三家 山东主要房地产公司（一） 山东主要房地产公司（二） 导读 公用设施的建设基本目标是要满足客户的需求，通过环境的改善，带动周边地区的经济发展 公用设施的特点决定了民间资本不会积极投入，而政府建设的后果往往是大举借债，财政不堪重负，因此需要找到新的建设模式 公用设施投入与收益 不同类别的公用设施，依据不同特点可以采取不同的融资建设模式 供水企业面临的矛盾和困境 英国供水管理的特点 法国供水管理的特点 泰达模式：政府出让滨海大桥经营权而获得资金，泰达股份因取得经营权而获得稳定收益，进而带动股票升值通过再融资获得发展资金 导读 我国经济园区类型繁多，各有特色 园区经营企业的影响因素分析 科技园区的基本功能是集聚、孵化、辐射与带动效应  企业入驻园区，是基于对成本、市场、创新能力和资源整合等诸多因素的考虑 企业入驻园区，是基于对成本、市场、创新能力和资源整合等诸多因素的考虑（续） 入驻园区的企业有三个渠道来源：新招商企业、已入驻企业、培育孵化的企业 入园企业入驻前往往会进行细致缜密的调研，非常关注园区的政策环境、人力资源、基础设施等情况 调查表明投资者最关注的开发区投资环境因素是服务  对已进驻园区的企业，更关注人才和配套服务情况 入驻园区的中小企业大多面临资金缺乏的障碍 案例：缺乏良好配套服务的成都软件园被入驻企业视作“鸡肋” 从企业孵化角度看，创业企业需要融资、技术平台、商务配套等服务 综合看来，园区企业客户的需求体现在以下六个方面 国外园区与国内的园区的比较 我国园区的现状以及经营面临的一些问题 国内的园区开发和运营管理有三种模式，公司制运作的园区活力比较强，民间投资发挥作用会越来越大 园区开发企业有五种可能的盈利模式 基于良好的盈利能力和招商能力，引入外部资金可以加快产业楼投资建设、加速客户聚集，快速形成产业积聚优势 “政府支持”是“民间投资”模式的前提，不论国内还是国外，非自然形成科技园区的主导方都是政府，政府是园区的最大投入者和受益者 国内园区的地方政府给园区开发企业和重点客户提供了不同程度、名目繁多的政策支持，有力支持了园区开发和发展 园区经营案例：苏州工业园从四方面成功打造出台商聚集效应 产业聚集地的软件产业面临新的发展机遇 —— 全球软件产业及信息服务业保持高速增长的趋势  现代化的通信技术和信息化技术为软件开发和信息服务外包提供了技术基础，国家政策的鼓励提供了政策驱动力 软件外包业务的需求促进了入园企业的发展，预计这种软件外包的成本差异在今后1 5-20 年都将继续存在 软件外包业务向发展中国家转移的另一个因素是发达国家和地区的 IT 人才短缺 国内软件园竞争激烈，短期不会增加新的软件园 11 个国家产业基地各有特色 而软件园区间的竞争从政策竞争向产业链竞争转变 从国内人才供需角度看， IT 人才缺口从数量上得到缓解，但高端软件人才严重缺乏 国外主要软件园：印度班加罗尔科技园 国内主要软件园：浦东软件园 浦东软件园（续） 中关村软件园 中关村软件园（续） 杭州软件园是国内软件类上市公司最密集的园区 , 为入园企业提供了丰富的平台服务 广州天河软件园采用以“政策园区”取代传统意义的“物理园区” ，管委会以低价转租写字楼的方式吸引企业进入政策区域 西安软件园通过设立产业发展基金、搭建资本运作平台和与国际知名公司合作培训，推动园区企业业务发展 导读 高新控股集团企业资源分析 整合后的高新控股集团资产已达到较大的规模，应充分利用这些国有资产，使它们创造最大的效益  高新控股集团人力资源整体水平较高，但是原国资企业中存在多种身份的人员，对人力资源管理造成影响 在关键岗位，尤其是专业技术人员和管理人才短缺 高新控股集团内部资源分析小结  高新控股集团企业能力分析  高新控股集团整体盈利能力较差  高新控股集团内部能力小结  高新控股集团主营业务能力分析  高新控股集团房地产业务能力较为薄弱，未能通过房地产开发获得大量资金  从机会－资源能力匹配矩阵可以看出，高新控股在地产开发方面的资源能力匹配程度较低 从机会－资源能力匹配矩阵可以看出，高新控股在房产开发方面的资源能力匹配程度较低 综合来看，高新控股在房产开发方面的资源能力匹配程度要略高于在地产开发方面的资源能力匹配程度，但总体程度偏低 高新控股集团房地产业务目前的土地资源、资本、市场化经营运作、成本控制、组织等资源能力较弱  高新控股原经营房地产业务的国资企业规模较小，专业化程度较低  高新控股集团公共设施建设运营能力较为薄弱，资金来源单一  高新控股集团园区经营业务能力较强，服务水平较高，但盈利能力较低  导读 确定使命和愿景是制订战略的先决步骤 高新控股的使命和愿景 研究借鉴：淡马锡公司 天津泰达集团要成为具有优势企业文化和强大核心竞争力的现代城市运营商 上海外高桥保税区新发展有限公司要成为未来中国最具有核心竞争力的园区运营商  导读 导读 为了实现公司的愿景，北大纵横通过四方面分析来讨论发展战略的路径选择  高新控股的三大核心业务的市场吸引力和资源配置均存在差异 在企业发展不同阶段，协同效应表现为不同的形式 三大业务形成对各自核心竞争能力的强化作用，取得企业价值倍增的效果 对相关多元化和无关多元化的思考 由此，短期内高新控股并不具备无关多元化经营的条件 从高新控股及利益相关者来看，在战略上有三种可能的选择 三种战略各有利弊  解决高新控股发展的关键问题是如何通过为高新区提供良好的投资环境和生活环境而获得高回报，实现企业价值最大化  采取扩张战略才能有效解决上述问题 政府投入必要的资源是实现扩张战略的重要因素 , 在此基础上，高新控股通过整体规划，实现其愿景目标 高新控股集团资源强势、弱势、外部机会和威胁（ SWOT) 分析  建议高新控股现阶段采取扭转型战略，继而通过内部能力的提升再实施进攻型战略  第一阶段：生存期  根据高新控股集团目前的资金资源状况，留给集团打造第一层面业务的有利时机大约有 2 年 -3 年 地产运作的基本战略为成本领先和本地化  同时，由于这两年房地产市场特别是土地供应受到宏观政策影响，需要很强的市场运作能力和技巧 如果土地储备状况不理想，应通过房产开发尽可能多的获取利润，以获得宝贵的发展空间 创建国家信息技术国际创业园（ CIIIC ） 第二阶段：发展期  房地产业务通过搭建上市平台，获取扩张所必须的资金资源，为后期的扩张做好准备 园区运营及服务业务则采取差异化战略，建立园区运营优质服务品牌 从而使核心业务互相促进，形成价值创造的良性循环 第三阶段：成熟期  形成了以房地产开发、园区运营和公共设施建设运营为核心的综合运作赢利模式，实现在模式上的创新 由此开创高新控股的新局面 导读 导读 高新控股房地产业务的主要模式为以地产开发为主的复合地产模式，带动整个区域经济板块的开发  高新控股房地产业务的发展分为三个阶段，有重点、有步骤的展开 第一阶段：通过大规模房地产开发业务，积累资源，提升管理和运作水平 建议在不同的土地储备情况下，采取不同的发展战略 本阶段通过本地化、成本领先和土地储备迅速获得现金流和聚集人气  本地化：建议高新控股的房地产业务采取在高新区发展的本地化战略，相当长一段时期不要开展跨区域经营 以新区大规模地产开发为主，中心区和出口加工区房产开发为辅 这样也能充分利用园区经营品牌对高新区房地产开发带来的优势，加快房地产的开发运营速度和效率 成本领先：通过大规模地产开发建立成本优势 迅速开展地产运作和房产开发，使得土地价值增值，快速获得盈利 同时，通过合作开发，大规模的放大高新区房地产的投资，提升人气，加快资金周转的速度，形成局部土地市场的繁荣 本阶段具体步骤：获取土地，资源投入，效益显现 第二阶段，通过提供差异化产品及扩展融资手段等多种方式进行组合，迅速扩张规模，提高竞争能力和竞争水平 本阶段通过差异化、本地化和融资实现发展目标  差异化：通过多业态的房地产开发，向整体城市运营跃进，通过规模经济形成竞争优势 借鉴城市化的国际模式，城市运营应通过注入高附加值的新兴产业，为所在区域市场带来持久发展的空间 大规模土地开发的三种主要成功模式借鉴 建议高新控股的城市运营业务在“产业 + 地产”扩张中，获取土地等资产增值，占据业务价值链的制高点 大规模不同产业特色的功能小区的开发，对快速拉动地产的升值和周围人气聚集有重要意义 本地化：由于房地产开发的周期性特点，建议继续以高新区地产开发为主，快速聚集人气 融资：通过上市资本运作方式进行大规模融资，加快高新控股地产的开发速度和规模，提高企业核心竞争力 同时，通过多种融资渠道的组合，搭建融资平台，为后期的快速扩张创造条件 第三阶段：通过跨区域发展，建立全国性知名品牌，发展成为实力雄厚的城市运营商 此阶段建立了成熟的盈利模式，应该将这一模式在更大范围内推广，因此建议此阶段采取区域化战略和品牌战略 跨区域发展要注意对目标城市和进入策略的选择，完善母子公司管理 品牌战略：全方位打造高新控股品牌为企业的经营扩张和长远发展奠定基础 高新控股的品牌之路应沿“项目品牌 — 企业品牌 — 市场形象”前进 在民用房地产业态中，高新控股以普通商品房的开发为主  在商业房地产业态中，重点发展写字楼 工业房地产的资金门槛高，回收周期长，但是投资回报稳定，受宏观调控限制较少，高新控股应有步骤地进入该业务  综合民用、商业和工业房地产来看，应该以普通商品房、写字楼和工业房地产为主 导读 公共设施公司化运营面临的直接问题是谁来提供公共产品，用何种手段管理公共产品 公共设施业务战略为本地化、成本领先和联盟  在地域上，现阶段应该立足于本地化经营，发展成为专业的公用设施建设和运营商 考虑到公用设施的特殊性以及盈利模式，高新控股公用设施业务应该采取成本领先战略 通过战略联盟吸引民间资本和外资，扩展融资渠道，扩大资金规模，加快公共设施建设速度和规模  公用设施建设可以引进的模式 通过采取多种盈利模式，增强盈利能力，提高盈利水平，缓解资金压力 外部借鉴：上海太平桥绿地项目投融资结构和机制 外部借鉴：广东省沙角火力发电厂的项目融资结构 外部借鉴：重庆高速公路 导读 园区业务的定位应该是以提升服务，促进产业升级，实现产业集聚的差异化竞争为主 园区应建立全面满足客户需求的高效服务体系 基于对企业服务支持的定位，在客户深层次的业务服务上进行提升 各个园区都需要建立根植性创新网络 培育企业创新环境也是园区一个重要任务 通过园区的发展集聚生产生活环境，带动周边地价和房地产升值 从中长期来看，根据各个园区入园企业的需求情况，扩大园区规模，适时进行扩建 园区的经济效益应该从直接的和间接的两方面进行评价 园区业务的关键成功要素 根据高新控股园区业务的现状，发展分为三个阶段 根据园区的特点和发展阶段，不同的园区应采取不同的竞争策略，软件园、创业服务中心的定位应该以服务为主，追求适当的利润率 软件园、创业服务中心竞争策略长期遵循差异化战略 巩固和发扬齐鲁软件园、创业服务中心优质服务的特色，继续对软硬件环境进行投入，以长期发展为目标建立高标准的企业研发、孵化环境 推广品牌策略，建设齐鲁软件园和创业服务中心的品牌优势 软件园、创业服务中心应创造良好的金融环境，满足企业融资需求 软件园通过吸引国内外知名软件公司在软件园内建立分支机构，大力招揽省内软件企业，形成区域集聚效应，建立山东的“硅谷” 软件园与北京上海等发达地区建立合作关系，营造互补产业链，采取与发达地区软件园联盟的方式加强信息交流，提高市场份额和影响力 软件园积极承揽国内外外包业务，支持企业经营的同时也形成一个良好盈利模式，创业服务中心也可借鉴这一做法 软件园经过 3—5 年的建设，依靠相对成熟的集聚优势和软硬件环境优势，形成对外省市软件企业经营环境的比较优势，吸引外省企业尤其是软件企业入园 目前软件园业务在发展中既有优势和劣势，也面临机遇和威胁 ，因此加大政策的稳定、持续投入将是软件园未来发展的成功关键 软件园通过 6—8 年的发展，在软件产业集聚优势上，通过区域市场优势和综合成本等优势与北京上海等地区进行竞争 创业服务中心应发挥其特定的作用 创业服务中心需要不断提高和完善园区的基础设施和服务水平 创业服务中心借助园区服务，通过房地产开发来融通资金，获取收益 经过 5 年左右的建设，把创业服务中心打造成为专业化、一流、高效，在国内具有影响力的先进中心 出口加工区和孙村工业园区先期遵循成本领先战略 出口加工区发挥济南地理位置的作用，开发完善仓储物流配送、检验检测、贸易、物流信息处理和国际采购 孙村工业园区引进并扶持各主要产业的配套企业，形成核心企业与配套企业良性循环发展的道路 经过 5—8 年发展，在孙村工业园区和出口加工区培育出若干龙头企业，建立以济南为中心，辐射周边的产业集群区域 孙村新建的园区可以利用高新控股的园区经营管理优势委托管理和经营 导读 在财务管理方面，高新控股应重点关注以下三个方面的工作 理顺高新控股总部和子公司之间的产权关系并逐步完善财务管理控制系统 在现有财务分析的基础上，加强业务收入分析和业务成本分析，为高新控股制定战略提供信息支持 从单一负债融资手段向资本运营跃进，打通融资通道，保证持续经营 推进全面预算管理体系，通过预算管理体系强化成本控制 项目管理职能：采取低成本战略，通过价值活动的成本因素分析，对项目运作的全过程进行成本控制 在人力资源管理方面，应满足高新控股发展战略对人力资源的要求 其次，人力资源管理职能应从以下五个方面建立和发挥 要合理的配置人力资源，以绩效考核结果为主要依据，建立公平、透明的定岗系统，实现公司人员的“能上能下、优胜劣汰” 在营销管理方面，实施的关键在于与客户之间的信息传递 应加强对客户关系管理工作，如果不能满足客户关系管理的需要则应考虑引入外部专业机构进行合作 营销职能得以发挥还需要借助品牌的力量，品牌是一种能够使企业获得巨大价值增值的无形资产 品牌战略的实施需要从外在形象和内在品质两方面着手，关键在于打造内在品质 导读 高新控股应按照规定的流程制定和实施战略规划，并对战略实施过程进行监控  在战略实施过程中，应及时进行战略评估，并根据情况对战略目标进行修正  借助平衡计分卡，将高新控股的战略分解为不同的战略目标，并寻找与之相匹配的关键成功因素，以确保战略的有效实施 在财务层面将战略目标和资源能力需求进行分解 在顾客层面将战略目标和资源能力需求进行分解 在内部运营层面将战略目标和资源能力需求进行分解 在学习与成长层面将战略目标和资源能力需求进行分解 与战略发展所需要的资源和能力相比，高新控股目前还有许多工作要做 在土地储备方面，吸纳土地、储备土地，确保土地供应是高新控股的首要任务 高新控股应当积极建立科学专业的土地决策机制 在地产运作方面，建议以单项目运作为主，逐渐向多项目持续经营转变 房产开发采取外包方式，通过对资源进行集成和整合来运作房产业务 优秀的外包管理能力的培育和发挥对高新控股的房地产业务是至关重要的 在内部管理方面，应该迅速提升市场运作水平和内部管理水平，培育房地产业务竞争能力和获利能力 配套企业 核心企业 互为依托 相辅相成 核心企业的上下游企业都是能够与之配套的企业 配套企业与核心企业之间的沟通合作越顺利，越能降低相互之间的成本 核心企业与配套企业之间的地理位置，战略联盟，信息交流等都能影响到二者的发展 孙村工业园区：通过商贸合作大力引进规模实力强大的主副产业企业 建设开发工业地产 合理、高效、集约利用土地，提高单位土地产出，保护和提高生态环境，形成高层次、高标准 营造良好的硬件环境 建立信息服务网络，搭建产品需求和物资采购的信息平台，营造园内企业发展的良好信息环境 建立多重产业集群的产业链网络结构经济模式 在形成电子信息设备制造、交通装备制造两大产业集群的基础上，采取差异化竞争，建立健全上下游产业链，通过产业集聚降低企业运营成本 以高新区为中心，经济链辐射周边地区 依靠多样需求带动园区内企业与园区间产业的合作与发展，通过产业聚集形成以济南高新区经济中心，形成多边一中心的经济发展模式 高新控股 ** 园区  园区经营 齐鲁软件园 创业服务中心 出口加工区 … 孙村开发区 … 孙村片区 两河片区 庄科片区 ** 园区 … ** 园区  ** 园区  ** 园区  ** 园区  即将组建的园区 资产投入或代管 经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 公司战略 业务战略 职能战略  战略实施 加强财务分析 融资职能 1 2 3 改善措施 改进原则 理顺产权关系 清理内部帐务 完善内控制度 业务收入构成 业务成本分析 打通融资渠道  完善企业财务管控体系 推进全面预算体系 财务管理（ 1/5) 理顺与各下属之间的产权关系 理顺总部与子公司之间的产权关系－总部：出资人享受资产投资收益权；子公司：享受（或模拟）法人财产权，具有一定程度的经营管理权 一方面理清委托－代理关系；一方面为今后企业改制或者上市打下基础 在近期也有利于高新控股对各子公司战略目标的分解、监督并落实 理顺产权关系有利于逐步完善财务管理控制系统 理顺产权关系有利于高新控股总部层面以及各子公司开展财务预算工作 逐步完善财务管理控制系统 主要措施 完成高新控股本部和子公司的清产核资工作 理顺高新控股和子公司的债权债务关系 制订统一的财务制度和政策 实行资金集中管理，搭建资金集中监控平台，严格控制子公司的资金借贷规模和负债比率  有效利用财务信息系统，提高财务信息对企业经营管理决策的支持力度 加强对各子公司以及重点项目的财务审计和监督力度 财务管理（ 2/5) 业务收入分析 对高新控股的主营业务收入进行分拆，分类进行统计，编制分业务的收入财务报表 分析各项业务收入构成和各项业务收入的增长趋势 根据业务收入分析结果提出业务发展的建议  业务成本分析 对高新控股的主营业务成本进行分拆，分类进行统计，编制分业务的成本财务报表 分析各项业务成本构成和各项业务成本的变动 根据业务收入分析结果提出成本控制方面的建议 财务管理（ 3/5) 融 资 渠 道 自有资本 银行贷款 买壳借壳上市 开发贷款 个人贷款 结算资金 IPO 上市 资本运营层面 资金融通层面 产业投资基金 房地产信托 内部积累 吸收权益性投资 项目债券 企业债券 工程垫款 预售房款 资金市场 资本市场 股票市场 债券市场 财务管理（ 4/5) 股市融资 债券 金融工具创新 销售预算 战略目标分解 应收帐款预算 生产预算 库存预算 材料采购预算 人力资源预算 直接人工预算 制造费用预算 产品成本预算 管理费用预算 销售费用预算 预计现金流量表 财务费用预算 预计损益表 预计资产负债表 运营计划 预算总表和 预算总表和 预算分析 营业预算 营业预算 资本预算 资本预算 销售预算 应收帐款预算 生产预算 库存预算 材料采购预算 人力资源预算 直接人工预算 制造费用预算 新增固定资产投资 预算及折旧 管理费用预算 长期投资及 投资收益预算 预计现金流量表 预计损益表 预算总表和 预算总表和 预算分析 营业预算 营业预算 资本预算 资本预算 财务管理（ 5/5) 决定了项目的定位以及将来的收入成本 对工程造价的影响最大 施工中的设计变更往往引起成本大幅增加 设计成功与否直接影响将来的销售和物业管理 如何平衡效果和成本 及时回款有利于加速资金周转，降低财务费用 设备材料的选用和采购； 如何平衡成本与质量的关系 施工进度拖延将带来成本增加，如利息、工资、日常消耗 维修成本及时间的确定，责任划分 如何督促物业管理公司提高出租率和租金收入，降低出租物管理成本和营销费用 物业管理 市场营销 工程建设 规划设计 土地获取 市场策划 加强决策科学性，做好可行性分析 决策应符合成本效益原则 设计方案招标，货比三家 以目标成本为起点，将设计控制在可接受的成本范围之内 实行设计监理制度 通过市场调查和市场预测，制定市场推广计划 合理偿贷，减轻利息负担 采购招标；施工招标；根据成本、质量、及时到位情况等对营造部门考核 严格按照项目定位和设计要求，将质量控制与设定的物业档次、市场目标相联系，实现目标成本范围内的质量保证 方案一 : 对物业总公司实行利润承包制度，出租物的经营全权委托物业总公司  方案二 : 委托其他物业公司管理，规定服务项目、服务标准及物业费标准 成本动因 控制措施 项目管理（ 1/1) 专业人才的引进和培养 市场化选择机制 企业人才信息库 战略实施队伍 科学的管理体系 人力资本的激励和约束 具有一支能够充分理解、坚决贯彻、有能力实施企业战略的经营管理者队伍，建立这样的队伍目前是高新控股的当务之急 培养和引进投资策划、项目管理、市场营销、园区经营、资本运作等多种专业人才 建立、完善和积极推行人力资本薪酬制度，强化对人力资本的激励和约束 建立“能上能下、优胜劣汰”的企业经营者及主要管理人员市场化选择机制 建立科学的工作分析、岗位设计、岗位评价体系和以能力、贡献、工作态度为核心内容的公开、公正的员工绩效考评体系，以及体现公平性、竞争性、激励性和经济性的薪酬体系 建立企业集团人才数据库和社会人才库，实现人力资源的分类分层管理，充分利用社会智力资源 人力资源（ 1/ ３ ) 将员工培训工作置于战略高度，使培训制度化，提高全员素质，塑造一支专业性强、素质过硬、梯次合理的人才队伍 除了专业培训内容，还应对员工进行系统的管理知识培训 培育人才 使用人才 以人为本，在关注企业发展目标的同时，关注每一个员工的需求 以“德、绩”为标准，坚持品德第一，凭业绩考核任用，能者上、平者让、庸者下 根据总体战略，高新控股将根据分阶段目标合理引进优秀的房地产专业人才、营销人才和各级管理人才 在人才的引进条件、生活待遇、担任职务等方面给予优惠政策，积极创造有利于他们为高新控股积极工作的良好氛围 引进人才 留住人才 整合人才 遵循物质激励和文化激励并举的激励方针 遵循效率优先、兼顾公平的分配原则，在弘扬奉献、创新文化的同时，给予优秀员工优厚的物质待遇和事业发展空间 房地产开发是一项复杂的系统工程，管理难度大，协调程度高，涉及土地估价师、建筑师、经济师、监理工程师、估价人员、租售人员及各级管理人员；专业分工合理、各尽其能是项目成功的基础，因此必须整合好各种人才 项目实施过程中离不开团队精神，一个项目就是一个团队，需要成员协调配合，相互支持，相互尊重，充分发挥每个人的积极性，形成勇于进取的团队 人力资源（２ / ３ ) 对于此类在能力和业绩都有欠缺的员工，首先与其沟通业绩情况，讨论确定短期救治性业绩目标；然后提供 1 至 2 个月的培训，帮助其获取满足该岗位需求的基本技能；培训后，根据观察期业绩的好坏，最终确定该员工是否被淘汰，或是否需要调换岗位  该象限内员工有能力但业绩不佳。由于业绩不佳的原因多种多样，我们建议人力资源部多与此类员工进行沟通，找出表现不佳的原因，提出相应的解决方法，并告知公司的期望，鼓励发挥自身优势，创造更优业绩  该象限内员工有能力，同时也拥有优良的业绩，属于组织内部各层面的佼佼者，是提升组织能力的有生力量，也是发展成为未来管理层的合适接班人选，应该对其进行保留、投资和发展。我们建议通过提供升迁机会，让他们在更具挑战的工作岗位上充分发挥他们的才能 位于该象限内的员工工作业绩不错但能力尚有欠缺。由于这些员工基础技能薄弱，将他们发展成为业绩最优者可能需要一个较长期的过程，且相对成本较大，难度也较高，因此我们建议将其保留在现职，通过加薪方式提供激励 具有潜力者 优秀人才 不合格者 努力工作者 能力考核结果 业绩考核结果 人力资源（３ / ３ ) 观察客户 想客户所想 询问客户 客户 获取潜在客户的需求信息 : 产品要求、价格信息、对推销方式的敏感性等等 客户关系管理 高新控股  确定核心价值主张和品牌内涵 制定市场营销战略组合 策划、设计满足市场需求的产品 清楚地将自己的核心价值主张、品牌、产品特点、营销意图传递给客户 产品特点、价格、促销、广告等 营销管理（ 1/4) 产品营销计划 产品推广 产品营销 绩效评估 潜在客户挖掘 客户购买 合同管理 产品销售 渠道管理 销售业绩 评估 售后服务 客户关怀 服务跟踪 技术支持 客户服务 质量监控 商业机会挖掘 ，潜在客户挖掘 客户服务 ，客户追踪 ，技术支持 市场策划 销售 客户服务 客户关系管理要从市场策划、销售，到客户服务，所有的业务流程都围绕客户来进行优化和调整，将客户的需要作为主要的驱动因素 营销管理（ 2/4) 承诺 价 格 买方 卖方 品  牌 信任危机 信息不对称 建筑质量 地段位置、自然环境 交通条件、周边条件 户型布局、功能配置 配套设施、装饰设计 服务 智能化 生态环保 期望 竞 争 升 级 提供认知的商品符号，使企业的商品与劳务同竞争对手区分开来 信誉和信心保证 超额利润和无形资产 营销管理（ 3/4) 外在形象 内在品质 外在形象要求 设计品牌识别系统，充分体现企业品牌“成熟、外向、积极”的个性品质 加强项目的命名决策 统一员工行为规范和服务形象 个性品质要求 优秀的园区经营服务 个性化的住宅服务 内在品质基本要求 准确的市场定位 卓越的质量体系 全面的服务意识 营销管理（ 4/4) 经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景 战略选择 战略实施 愿景回顾 (1) 高新控股现状评估 汇总、分析所有信息， 拟定战略规划 分管领导审核 提出修改意见 市场情况分析 通过 决策层审议 与子公司、员工进行沟通 召开工作会，落实战略 实施 过程监控 注 (1) ：愿景回顾每五年进行一次，并不是每次战略制定都必须经历的步骤 通过 不通过 不通过 注：年度战略规划回顾应于十月中旬进行，其成果应作为公司年度经营计划（预算）制定的基础信息之一 市场情况分析 本年度经营情况分析 对战略目标 进行回顾 重新制定战略规划 对战略目标进行修正 基本假设前提发生重大变化 分管领导审核 进入司战略规划制定流程 提出修改意见 决策层审议 基本假设前提未发生重大变化 通过 不通过 实施 过程监控 不通过 通过 公司战略 公司 愿景 战略目标 关键成功因素 财务 市场与顾客 内部运营 员工学习与成长 财务 市场与顾客 内部运营 员工学习与成长 我们期望的未来景象 与众不同的行动 为了实现战略必需做好什么 做好这些工作需要哪些资源和能力 公司的使命和价值观 由于公共设施的建设运营，使得地价和房价升值，通过房地产开发取得间接收益，高新控股集团可将房地产开发收益按适当比例分配给公共设施业务  公共设施业务盈利方式  对于盈利能力较强的公共设施，如水厂、电厂、仓储等，应加强内部的运营管理，降低运营成本，扩大盈利空间  对于盈利能力较弱的公共设施，如道路、桥梁、绿地、环保设施等，建议采取泰达模式，收购公共设施资产，由政府支付一定投资收益率的经营性财政补贴  香港瑞安集团 上海市政府 户湾区政府 融资市场 太平桥绿地改造项目 太平桥绿地子项目 受益厂商和居民 绿地养护公司 拆迁居民和单位 政策优惠 整个项目批准函 税收 土地批租收入 组织协调 养护维护 养护维护 开阔优美的环境 新鲜的空气 资金 投资加 收益 经济 补偿 组织 协调 养护 维护 费用 整个项目的 价值提升 投资 建设 环境 服务 税金 增值收益 说明：上海太平桥地区大型公共绿地占地 4.4 万平方米，主要建设资金有香港瑞安集团投入，政府审批时考虑这一规划的盈利可行性。通过政策投入，最终形成市、区政府和香港瑞安集团三方共同投资实施公共绿地建设的局面，推动旧区改造、实施环境改善、共享经济利益的新机制。 香港合和实业公司 日本兼松商社 中资公司 合和电力 （中国有限公司） 10 年经营期 利润 深圳沙角 B 电厂 深圳特区 电力开发公司 10 年后 无偿转让 合作协议 项目建设 资金 高级债务 资金 国际贷款银团 日本进出口银行 股本资金 项目建设 项目经营 （ 10 年） 股本资金 ( 延期付款 ) 人民币从 属性贷款 50% 5% 45% B 方 A 方 为了打造西部地区交通枢纽和长江上游经济中心，重庆先后提出了“五年变样，八年变畅”、“八小时重庆”的战略目标 山区高速公路造价高，重庆每公里平均造价高达 6000 万元，有的路段高达八、九千万元。重庆修一公里高速公路，相当于平原地区修好几公里。资金成了“拦路虎”。 如何在既不能直接担保举债搞项目，又不能出现财政赤字的情况下，保障政府公共项目建设的需要？基础设施、公共设施、社会事业领域都存在一个投资大、回收期长的问题，民营企业及外资企业等不会积极进入。 从 2002 年开始，重庆市相继组建了城市建设、高速公路、水务、地产、电力投资等十大国有建设性投资集团，这 10 个投资集团被定性为代表市政府意志的投融资主体，在国民经济的支柱领域、关系国计民生的领域、基础环节领域发挥主导作用，通过它们筹集经济建设所需要的资金 由中铁建筑总公司与重庆高发司合资组建而成的重庆铁发遂渝高速公路有限公司，双方分别参股 80% 、 20% ，风险共担、利润共享，建设经营合同期限为 30 年。 除了 BOT ，高发司还采取了另外一种融资方式 ——— 经营权转让，即把已经竣工通车的高速公路的经营权，部分转让给有实力的企业，也就是通常所说的“卖路” 如今，高发司已成功“嫁”出 5 个“女儿”。其中，渝邻高速公路、垫忠高速公路、渝遂高速公路是采用 BOT 方式，高发司与对方共同出资建设、经营，成渝高速公路、渝涪高速公路则是转让经营权。通过这 5 个项目的合作，高发司成功融入资本金 60 亿元 经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 公司战略 业务战略 房地产业务战略 公共设施业务战略 园区业务战略 职能战略  战略实施 定位 国内外的竞争威胁 低水平的优惠政策竞争 地区经济不占有优势 品牌效应出现 人才竞争处于劣势 服务尚处于领先地位 成本领先 集中化 差异化 济南高新区园区的租金、税收与周边区域持平，截至 2004 年入园企业 330 家，施行额外的优惠对企业的吸引力不大，且依靠税收优惠吸引来的企业忠诚度不高。 济南高新区的三大支柱产业为电子信息、机电装备和交通装备、生物医药，产业结构与大多数高新开发区趋同，集中化不能为济南高新区带来核心竞争优势 山东省高新技术开发区数量众多，济南不具有沿海的交通优势，外向型经济不具有比较优势，但是依托省会城市的作用，加强服务职能，利用差异化的优质服务吸引企业入园实现产业集聚将是一个较现实的选择 基本服务 商务支持服务 代理服务 技术增值服务 物业管理 生活设施 通信服务 银行 财务支持 人力资源服务 法律业务 政策与信息咨询 商务中心 会展 工商注册代理 税务服务 特殊资质注册代理 专利申报代理服务 通关服务 宽带接入 软件测评 培训服务 设备采购招标代理 项目管理服务 投融资支持服务 企业投融资咨询 商业性融资 政府基金申请 孵化支持 市场支持服务 信息交流 出口服务 市场推广 技术引进、转让 交易平台 应用、营销 外部组织对新企业的支持 不同公司的方法集成，营运条件信息共享 对应开发水平的技术、基金、人才和信息需求 公司成立 通过网络协调各种支持手段 技术研发 产品开发 产品 销售 配送 客户营运 企业支持中心 协调 软件公共测试支持 基金支持 孵化支持 物业支持 市场培育支持 信息收集传播支持 区域内咨询服务支持 培训支持 技术与市场需求对接 企业支持中心 园区开发企业对入园企业的服务应不仅满足于其“安居”的需求，即提供办公场所和后勤服务，更要提供在价值链各个环节的全过程服务，即要解决客户“乐 业”的需求； 目前园区在对客户的业务支持与服务上，如软件测试、基金支持、孵化支持、市场培育支持、园区企业信息收集传播支持方面还需要积极与客户沟通了解客户需求 商业网络 企业间的合作 企业间的竞争 个人关系网络 企业领导者之间的关系 隐性知识传播 信任 劳动力市场网络 人力资本和技术 熟练劳工的流动 社会文化网络 行业协会 研究机构 金融机构 提高园区企业资源筹措能力 外部资源获取能力 内部资源整合能力 相关企业集聚能力 园区可持续发展 园区品牌影响力 利税率 出口率 就业率 外界控制力 政府的作用，园区经营管理目标，其他园区的影响 人力资本 创新环境的要素 金融体系 企业家精神  校企合作 法制环境 政府政策 市场 园企供销联合  服务  风险投资制度 创业板资本市场 无形资产参与分配的股票期权制度 知识产权制度 产学研结合制度 对失败的宽容创业文化 不因循守旧的技术创新精神 专业化，网络化的生产模式 完善的孵化和服务体系 硅谷成功经验借鉴： 独一无二的创新模式 园区经营 公共设施建设 入园企业 常住和流动人口增加 消费，娱乐，第三产业 居住需求 房地产发展 土地增值 金融资本进入 带动 促进 高新区管委会 税收，土地收益，就业，经济发展 促进 建设各园区周边配套商贸生活设施，改善区域内生活环境 规模成本曲线 规模 成本 品牌 政策 产业集群 生产环境 生活环境 … 直接受益 园区扩建  目前园区入驻率达到 90 ％以上，下一步的发展空间有限 软件产业符合国家产业导向，未来呈增长趋势 创业型企业有入驻园区需求 品牌优势为扩建后的经营打下了良好基础 园区经济效益评价的内容不应只包含其经济效益、引进外资效应，还要对园区产业带动作用进行评价 , 这包含直接经济效益和间接外部效应两个方面。 园区直接经济效益 发挥聚集优势，带动经济增长  例子：开发区 GDP 和财政收入增长高于全国平均增长水平的 2 － 3 倍 聚集外资企业，推动外向型经济发展 例子：大连经济技术开发区，苏州工业园区，昆山台商工业园 扩大就业规模，拉动产业结构调整 改善园区及所在城市的国际收支状况 增加税收，提高国力 园区间接经济效益 技术引进与创新 工业化与城市化效果 经济体制创新与观念创新 ……  资源  人力资源  客户 硬件需求 软件需求 政策需求 　　　资源回答了园区目前在人力资源、政策资源、客户资源方面的现状和优劣势，分析它们对软件园未来业务发展的推动与制约作用  能力回答了软件园在具体运作过程中组织能力、财务能力、服务能力、开发能力、招商能力 的发挥情况及不足，并对软件园未来业务的发展是否具有延伸性和支持性  能力 组织 能力 财务 能力 招商 能力  服务 能力 开发 能力 政策资源  客户资源  由于三大园区涵盖了三类园区建设运营的主要价值链活动，因此可以概括园区业务的关键成功因素如下： 2006 2007 2010 2011 2012 2013 2014 2015 第一阶段 : 调整期 巩固整合 区域竞争 模式扩张 第二阶段 : 发展期 第三阶段 : 成熟期 2008 2009 从八大园区到三大园区的整合，齐鲁软件园和创业服务中心已经初具成效；其他园区尚处于发展初期，借助高新控股的成立，以软件园为中心，整合高新控股园区经营管理，统一招商，利用协同效应和统一品牌对外服务。提高经营利润，体现园区整合优势。 利用高新区园区经营管理模式，在山东地区进行强势竞争，以差异化服务优势确立济南高新区的区域领导地位；园区企业规模实现翻倍，园区经营效益实现大幅提升，以园区品牌优势实现全国范围竞争实力。引进民间资本和管理，实现效率和集聚优势。 融资上市，开拓市场融资渠道，创建华东地区高新产业集群带，并以济南为中心向全国辐射。建立专业园区管理公司，实现专业园区经营服务。  园区的收益包括多方面内容，综合收益而不仅仅是投资回报才是衡量园区经营状况的科学标准 从产业发展周期来看，园区经营是一个长期的过程，硅谷的自发产业聚集用了约 30 年时间，班加罗尔的发展期用了不到 20 年，而且目前还在不断投入中 苏州工业园从 1994 年建园起至 2000 年底前年年亏损，累计亏损达到了 7512 万美元，直到 2004 年才弥补上了亏损 园区初期的服务重点在于孵化和扶植创业企业的成长，以利润实现为目的的园区经营必然加重入园企业的负担，不利于园区企业的发展，也背离了产业聚集的发展目标 产业规划和优惠政策 招商引资 孵化企业 发展经济 土地资源 财政投入 服务 服务收入 税收 经济增长 就业 投资回报 土地收入 园区综合收益曲线 投入期 发展期 成熟期 （产业聚集） 投入 产出 目标： 使满足顾客需求的方式上具有竞争优势 作用： 在产业中赢得超常收益 能建立起对付五种竞争作用力的防御地位 客户对品牌的忠诚以及由此产生的价格敏感性下降使公司得以避开竞争。 可使利润增加却不必追求低成本。 客户的忠诚以及某一竞争对手要战胜这种“独特性”需付出的努力就构成了进入壁垒 面对替代品威胁时，其所处地位比其他竞争对手也更为有利 理解： 差异化战略并不意味着公司可以忽略成本，但此时成本不是公司的首要战略目标  差异化战略 最理想的情况是公司使自己在几个方面都差异化 设计或品牌形象 客户服务 其他方面的独特性 经销网络 外观特点 技术特点 优势： 形成进入障碍 降低顾客的价格敏感程度 增强讨价还价的能力 防止替代品的威胁 代理服务 基本服务 商务支持服务 技术增值服务 投融资支持服务 市场支持服务 客户需求 在技术支持、市场支持、商务支持等方面软件园的投入已经发挥出一定效果。 技术支持 —— 公共的软件开发、测试、过程管理平台  软件开发、测试、管理等方面咨询、培训服务  XML 技术展示、培训、顾问等服务 市场支持 —— 市信息发布服务 组织入园企业参加博览会、研讨会 组织讲座培训 产品展示，产品推介会 外包合作洽谈会 商务支持 —— 为入园企业出口通关、结汇提供便捷渠道 园区的服务职能还包括： 建立企业工商登记注册、年检、税务、咨询、培训认证、物业、旅游、会议、展览等综合服务 部分项目可以有偿服务，实现园区的盈利 品牌有助于提升园区的核心竞争力 品牌的作用 聚合效应 磁场效应 衍生效应 内敛效应 宣传效应 带动效应 稳定效应 品牌对消费者的价值 识别功能 导购功能 降低购买风险功能 契约功能 个性展现功能 品牌效应具有不可复制性，也不易被市场上的竞争者所仿冒，品牌对入园企业的价值具有提升效应，能够有效提高齐鲁软件园和创业服务中心的核心竞争力 创业服务中心的同质竞争化竞争更需要创立品牌优势，提升核心竞争力 品牌培育能够给园区带来丰厚的回报 昆山经济开发区集中了台商投资的 40 ％多，营造出“昆山是台湾厂商的最佳聚集地” 的品牌，为它赢得了无数的资源 天津经济技术开发区（ TEDA ）设计了整套 CIS 方案，在中国甲 A 联赛投入大量的资金等，这种努力获得了丰厚的回报，经济实力和竞争力都远远超过了其它的开发区 园区品牌是其最为宝贵的财富之一 引进民间风险投资基金， 银行、担保、典当等创新中小企业服务产品，进一步拓宽中小企业融资渠道 同时建立起适合中小企业特点的信用评估机制，打造联盟信用体系 中小企业融资难 中小企业没有足够的资产进行信贷抵押，抗风险能力不足，信用等级不高 部分中小企业财务制度不健全，会计信息透明度不高，不符合银行的信贷要求 中小企业的权利义务缺乏应有的法律规范和法律保障 制度障碍 我国市场化金融明显滞后，国有企业与中小企业实际利率差别不利于中小企业 金融结构单一，缺乏面向中小企业的金融机构和金融市场组织 金融信用工具少，金融业务结构单一，金融衍生工具发展滞后，创新不足 金融市场的“二元”结构，民间高利贷款成为中小企业资金的重要来源 高新控股需要创造良好的金融环境为中小企业服务 金融市场不完善 产业的集聚效应一但形成，则会形成先入优势，其竞争地位能够提高行业进入壁垒 目前除了北京上海等发达地区外，内陆省市还没有有效建立起具有影响力的软件集聚地，而齐鲁软件园在全国软件园中的作用和地位为形成产业集聚提供了优越的条件 产业集聚需要一个长期过程，营造产业聚集的第一步可以以济南省会城市的各项便利条件，招揽省内软件企业向齐鲁软件园集聚 与齐鲁软件园已开展专业协作与技术交流的国际著名公司有： Microsoft 、 Intel 、 Sybase 、 HP 、 IBM 、 ORACLE 等 …… 软件信息服务 软件研发 利润率 20-30% 软件加工 外包 利润率 5 ％ 软件产品 服务 利润率 20-25% 上游  中游 下游 软件产业链： 2005 年我国软件产业销售收入超过了 3900 亿元，同比增长 40.3% ，软件出口 35.9 亿美元 2005 年软件收入超过 10 亿的企业有 25 家，通过 CMM5 评估的软件企业 30 家，获得系统集成资质认定的企业 1738 家 国内软件市场规模巨大 通过与其他软件园和跨国软件公司的合作，信息共享，优势互补，扩大市场份额 通过产业分工，降低成本，获得更高的效率 外包业务 企业 企业 企业 企业 企业群 / 企业联合 齐鲁软件园 外包业务 齐鲁软件园以统一的旗帜对外承揽外包业务，把小船集合成航母，利用集合优势可以降低业务承揽成本，同时可以获得超强的谈判能力，这些都有利于降低企业成本 利用齐鲁软件园的统一品牌获得的业务资源，可以采取向入园企业收取业务承揽费的方式取得盈利模式，只要这个费用小于企业单独承揽业务的费用企业还是能够接受的，但软件园的宗旨是服务于企业，这个费用只能在弥补发生成本的基础上略微有所盈利 成本高 谈判能力弱 成本低 谈判能力强 人力资源 供应链条 产业环境 信息 市场 成本 经济结构 政府支持 … 软件产业特点要求产业必然由中西部向东部聚集 软件行业是智力密集型产业，不同于劳动密集型产业 优势与机遇 国内各个城市都在竞向发展软件产业，争市场、争企业、争人才已经十分激烈 软件园区发展所走的国际化战略、人才战略已经趋同，必须确立新的发展战略 其它地区政府自建软件园区具有强大的资金优势  政策从出台到具体执行还有较长的路要走 劣势与威胁 软件园经过十年的发展，取得了巨大成绩，知名度和美誉度在国内外尤其是国外得到了极大提高 软件园以一流的建筑特色和软件发展环境吸引了众多国际知名客户 软件园的建设带动了整个高新区价值的提升 软件园软件产业的总体规划还有待细化，各项工作还未从一个战略的角度去看问题 目前对国内外软件园区的研究和软件行业发展趋势的研究还很有限 人才成为制约软件园发展的一个重要瓶颈因素 软件园相对国外客户具有较大成本优势 软件园已经成为济南高新区的样板产业，其所具有 的低投入、高附加特点成为发展潜力最大的产业 各级政府对软件园政策持续支持已达成共识 形成具有特色的地区性行业集聚 吸引外省市客户群体 达到产业集聚，以规模优势与发达地区形成合作竞争关系 当前目标 中期目标 长期目标 以全方位的优质服务，有效降低入园企业成本，建立特色服务品牌。通过相对地域，聚集山东软件企业，集小船为巨舰 借助东部地区的相对优势，以初步形成的规模化和产业积聚优势，吸引周遍地区和中西部地区软件企业进驻软件园，继续扩大产业集聚优势，缩小与发达地区软件园的差距 在初步形成产业集聚的基础上，继续开拓进取，与发达地区展开竞争与合作，并逐步向国际化过渡 向打算创业的科技人员和处于创业初期的科技型中小企业提供必要的资源和服务 降低创业成本 提高创业成功率 促进科技成果转化 培育科技型企业和企业家。 推动高新技术产业发展、繁荣经济 创业服务中心主要作用 市场定位功能 —— 帮助在孵企业把握市场，并形成一定的市场竞争力 成果转化功能 —— 在研究开发与产业之间起“接力”作用，以促进科技成果的转化和应用 产业培育功能 —— 使中小科技企业加速成长，尽快产业化、规模化 要素集成功能 —— 将资金、技术、人才、信息、管理、市场等各种资源加以整合和集成，形成资源的优化配置 更新价值观的功能 —— 努力形成创新创业文化氛围，促使人们的创业与就业观念、市场观念、风险意识、合作协作精神的转变和形成，并建立适应社会主义市场经济的价值观 创业服务中心的功能 创业服务中心是旨在促进和实现高新技术产业化的社会经济组织 创业服务中心以促进最活跃的技术创新主体 —— 科技型中小企业的成长为使命，并作为科技成果商品化和产业化的基础性服务机构，肩负着培养高成长性企业群体的责任 创业服务中心解决的是科技型创业企业存活率较低、资金筹措难、技术开发和管理组织不成熟等问题，建立健全我国中小企业支持服务体系。因此创业服务中心应坚持以社会效益为主，兼顾经济效益的原则。 根据孵化企业的实际需求，开展有效服务： 积极探索适合创业中心可持续发展的模式 协助企业提高项目管理能力，加强对企业战略发展和市场开拓能力的培训 加强外部交流与合作的服务，创造入园企业商务活动平台 引进第三方服务机构，创造优质的服务环境 加大建设投入力度，创造优美舒适的办公软硬件环境 有效地提升投融资服务功能，权益资本投资和债务资本融资相结合，加大私募，风投等民间资本引入力度 切入研发与市场的结合点，培育入园企业的市场导向意识 积极创造条件吸引和留住人才，建立人尽其才的用人制度和激励机制 在项目和企业层面上积极参与国际合作与竞争 … 创业服务中心普遍面临的问题： 国家对的政策扶持与引导体系尚未健全和完善 缺乏体制和机制创新措施 与创新源头的大学与科研院所结合不够紧密 基础设施功能还有待完善 链接与整合社会资源的能力不足 融资能力亟需加强 服务以初级的办公场所租赁为主 缺少企业家精神培育 创业服务中心需要进行服务理念和层次的转变，迅速从原始的的房屋租赁等初级服务向综合收益服务模式转变 —— 创业服务中心的发展不可能长期建立在以土地、能源、资金等要素为载体的粗放型模式上，必须立足入园企业高级需求，从根本上实现服务和盈利模式的转变。充分利用创业服务中心的产业结构调控能力，发挥行业组织的作用，争取和落实国家优惠政策，实现区域产业和经济的引导、辐射和带动作用，培养核心竞争力 定位 服务，不以盈利为目的，体制上和目标上应该服从国家有关规定和目标  注重效率，市场化资源配置，运营符合市场规律 初期以地养园，创业园的投入资金利用土地增值收入进行补贴，遵循开发 —— 引资 —— 建设 —— 土地升值 —— 出售 / 转让 —— 获取资金 —— 再开发的经济循环获得建设资金 作为国家公共基础设施，成为连接知识创新源头和高新技术产业的桥梁，成为科技型中小企业的支撑力量，对满足科技创业需求和发展创新创业文化的重要意义  通过专业化服务和经验的积累，可以向专业服务型盈利组织转变，扩大创业服务的受益群体范围 运营方式 发展思路 发展目标和方向 地位 孵化功能 通过落实优惠政策，提供便利条件，培育创新环境，减轻孵化企业负担，加速孵化企业成长，大规模、高质量为济南高新区输送成长型毕业高新技术企业 服务功能 建立健全服务体系，引入第三方服务机构群，搭建信息平台，促进孵化企业与外部的技术、市场交流与合作，为入园企业营造良好的服务环境 培训功能 转变入园企业技术导向观念，从市场和管理尤其是项目运作管理上入手对企业进行培训，输送出不仅具有核心技术，而且注重市场需求、管理规范、能够适应市场竞争的优质毕业企业 集聚与产业导向 功能 依靠中心的选择功能，优选符合产业政策导向的能源、生物医药、电子信息等新兴朝阳行业企业，重点培育出一至两个产业集群，并形成相互配套、优势互补的产业链，适时推出几个前景光明的上市公司。 目标： 严格控制成本和费用，努力取得规模经济，从而以行业最低价格为产品定价的竞争战略 原因： 市场需求具有价格弹性 行业中所有企业本质上提供的是一种标准化的通用产品 很难进行特色经营以使不同企业的产品之间具有差异性 买主从一个卖主转向另一个卖主的转换成本不高 理解： 成本领先与削价竞争并不相同，成本领先是通过低成本地位来获得持久的竞争优势，从而成为行业中的高水平经营者。并非以牺牲利润为代价 成本领先战略 优势： 能获得高于行业平均水平的利润 能有效地防御来自竞争对手的抗争 能对抗强有力的买方 能形成进入障碍 能有效应付来自替代品的竞争 关键资源的投入成本  学习及经验曲线效应  业务单元的配合，资源共享  生产经营决策的科学合理 成本领先战略途径选择 规模经济 减轻物流对城市交通的压力  减小物流对城市环境的种种不利影响  促进城市用地结构调整  提高物流经营的集聚效应。  满足仓库建设的大型化发展趋势的要求  货运量迅速增加的市场需求  城市经济发展的需求  科学技术发展的因素  贸易形式变化的因素  455km 730km “十一五”期间环渤海湾经济圈发展高潮的带动效应将增加对山东半岛的物流需求 京沪、胶济铁路和四通八达的公路网，以及济南国际机场和济青高速公路， 京沪铁路与胶济铁路的交汇 京沪、京福和济青高速公路交汇 与全省地市高速公路联网 济南位居京津、沪宁两大经济圈中间 企业使命和愿景 三大主营业务 核心问题：通过为高新区提供良好的投资环境和生活环境而获得高回报，实现企业价值最大化  较难  房地产开发规模越大，带来的常住人口规模越大 快 中心区房产开发 较易 容易 成片开发的难易程度 房地产开发规模越大，带来的常住人口规模越大 较慢 出口加工区房产开发 通过大规模开发能够带来大量常住人口  较慢 新区地产开发 为高新区带来人气的规模 为高新区带来人气的速度 地产开发区域 之所以要大规模开发是因为只有大规模的房地产开发才能产生规模效应，一个是人口规模效应，一个是规模经济效应 为了完成公司使命，必须解决市场需求问题，新区大规模地产开发业务是首要之选，中心区和出口加工区应进行大规模房产开发  政府资源 园区运营服务对高新区的经济有很大的拉动作用，为当地的发展作出了很大的贡献，这使得在地产开发过程中与其他竞争者相比在 政府资源方面具有很大的优势 其他配套服务 其他配套服务为房地产和公共设施建设运营提供了内在动力。有利于高新区房地产市场的成熟和公共设施的充分利用  客户资源 客户资源是影响高新控股地产成功开发的一个重要影响因素，中心区大量的入区企业和员工对高新 区房地产市场的发展起到了推动作  用，能最大程度的为地产开发 创造条件 土地获取 通过有目的的规划和计划， 参与到当地政府的城市规划，配合当地政府的城市建设。在发展自身业务的同时帮助政府解决问题，可以更加优惠、相对容易的获取土地 园区运营服务给高新控股地产开发带来的竞争优势 地产 房产 土地价值的运作和成本是城市运营商成功的关键 房产是实现产品功能、满足需求的载体，难以增值 土地是稀缺资源，为房产提供最基本的生产要素 土地价格能保值增值 土地供给易受政策影响 土地位置的固定性衍生出房产的地区性和个别性 城市运营商首先要对市场分析、对客户分析， 把握住政府及市民现在和未来需求，并具备快速反应能力 城市运营商要善于判断土地的潜在价值，通过区域规划及产业布局来实现战略目标 城市运营商要善于把握获取和开发土地的时机，控制土地成本，带动行业峰谷 高新控股有实施成本领先的基础 土地获取：由于在政府资源方面具备优势，使得高新控股能够以相对较低的成本获得土地；同时，和高新区城市规划相结合，会进一步得到政府的支持；并且，大规模的土地获取，会有规模效应，单位成本降低 土地开发：进行统筹规划和管理，开展大规模的土地开发，形成规模效益，降低开发成本，提高土地价值 土地获取 资源投入 土地开发 土地价值增值 土地转让、产生收入和现金流 资金 地产运作 合作开发 补贴其它业务  济南的地价最近几年一直增长很快，特别是 2003 年下半年国家一系列土地政策的出台，严格控制土地供应，土地价格更是稳中有升 高新控股通过低成本的大规模开发进行地产运作，借助这种上升的趋势，使得土地价值增值，快速获得现金流回收和盈利 2006 年中心区将要出让 13 块土地，共计 1400 亩，建议高新控股参与土地招、拍、挂，大量储备土地，确保今后几年有足够的土地进行大规模开发 新区一、二期的开发提供了大规模地产开发的可能，建议高新控股参与城市规划和土地一级开发，进行地产运作，吸引各种类型的房地产投资，短期内快速获取大量收益  建议高新区政府在土地出让方面给与一定的优惠政策，待高新控股房地产业务成熟后且资金实力雄厚再完全参与市场竞争  土地 高新控股  其他企业 高新控股独资开发： 房地产开发运作经验不足，高素质人才缺乏，风险很大 资金有限，全程投入做房地产开发资源占用太多，周期长，会对其他业务发展产生负面作用 以成本优势合作开发： 一方面能迅速吸引其他开发商对高新区房地产开发的热情，放大房地产开发投资，缩短开发周期，迅速形成土地局部市场的繁荣，聚集人气，为高新区带来大量客源 另一方面，能够加速高新控股的资金周转，减轻资金紧缺的压力 ﹢ 资源投入 关注客户和政府需求，抓紧时机，投入财力、物力、人力等各种资源，开展地产运作，进行地产开发 通过土地的开发，环境的改善和营造，变生地为熟地，提升土地的价值 对开发完成的土地直接进行销售转让 寻找机会，合作开发房产或独资开发 2006 2007 2009 2008 土地资源的获取 对高新区的土地情况进行调查，获取土地的面积、城市规划中土地用途等详细的土地信息资料 对房地产开发市场进行调查研究，对客户需求进行分析，掌握政府和客户的需求 对土地的潜在价值进行判断和评估，对未来的运作进行有效的规划和计划 把握土地获取时机，积极开展土地储备工作 效益显现 在土地开发的基础上，进行土地转让，获取土地溢价收入，资金回笼 以大规模房地产开发的成本领先优势伺机开展合作开发，大规模的吸引和放大各种业态的房地产投资 房地产的合作开发能迅速繁荣起来，聚集人气；同时缩短开发周期，加速资金的周转速度，缓解高新控股的资金压力 土地资源获取 资源投入、土地开发 取得效益  业务发展目标 到 2011 年底，房地产开发面积达到 100 万平方米 实现销售收入 20 亿 在高新区地产开发方面形成卓越的竞争优势，实现规模化经营 管理发展目标 经营：持续改善盈利能力，优化经营业绩，实现上市目标 产品策划：产品定位策划成为公司的核心能力，在上一阶段的基础上，通过培育地产运作开发的人员和经验，提高产品策划能力，通过不同特色的功能小区的开发，来提供差异化的产品服务 财务管理：通过上市等手段扩展融资渠道，搭建融资平台，加速地产开发的速度和规模，实现快速扩张 组织管理：形成高效的组织运作体系，日常管理进入规范化、制度化阶段 提供不同业态产品，通过差异化产品的提供提高竞争水平和能力 继续在高新区开展地产开发业务，为高新区聚集人气 通过上市等手段扩展融资渠道，扩大资金规模，加快房地产开发速度和规模，同时为未来快速扩张奠定基础  1 2 3 本地化  差异化  融资 综合型城市运营商 单一基础设施型的 城市运营商 以生地变熟地的地产开发项目为主 城市整体运营将使高新控股实现规模经济 通过向城市整体运营领域的扩张，共享资源投入，如政府关系资源、品牌声誉、管理费用等，提高产能利用率，获取成本优势和业务协同效应 通过城市整体运营，提高行业和地区的进入壁垒，保持有利的竞争地位 通过现金流的管理，可以调整多个项目的回款和付款的节奏，提高资金效益和利用率 城市资源的有效整合，将可能带来爆发性增长城市化进程加剧，城市的发展建设也随之加快 如果能够把城市资源和新城开发等城市规划和发展计划进行有效的匹配整合和运作，必然会提高竞争能力，带来可观的规模效益，极有可能给公司带来爆发性的增长 基础设施型的城市运营商（交通通信、水电燃气） 居住建设型的城市运营商（郊区化开发商） 资源整合型的城市运营商 ( 新城市、城镇开发商 , 介入规划 ) 城市营销型的城市运营商（如参与经营奥运会的开发商） 产业升级推动模式 英国模式：最早工业化国家，伴随着传统农业 — 乡村工业 — 现代规模化工业，乡村 — 城镇化 — 大城市演变，建立在以农业为代价的基础上 美国模式：地多人少，国际人口迁移满足了工业对劳动力的需求。在城镇化、工业化的同时，实现了农业现代化 居住功能的外迁：日本名古屋市发展带来土地成本直线上升，住宅区大规模外迁，距此 10 余公里的日进市伴随着住宅开发实现了城市化 产业结构调整引发的特定产业外迁：大城市产业结构成熟后，低附加值和重污染的第二产业逐步外迁，周边乡村形成了“工业小区” 城市 会展产业与德国汉诺威：历史上的文化艺术中心，在工业革命中没有大力发展第二产业，而是保持历史风貌，选择高附加值、无污染的会展业，成为全球性的会展中心 旅游产业与美国奥兰多：拥有迪斯尼世界、海洋世界、环球影城等驰名世界的主题公园，累计 80 多家，成为最受欢迎的度假圣地，在吸引客流的同时，带动了酒店、纪念品、零售等产业蓬勃发展 娱乐博彩与拉斯维加斯，体育产业与海埂  农业化向工业化产业升级  大城市的功能辐射和转移  高附加值的新兴产业注入 核心城市辐射模式 新兴产业创造模式 我国新兴城市基本通过第一种模式完成了城市化初始阶段，如果缺乏核心产业支撑，将处于停滞 第二种模式是被动发展，历史证明，外迁多为夕阳产业和低附加值产业，对城市发展的推动力较弱 第三种模式是主动发展，凭借新兴产业在区域内的垄断性和特殊性，为持续发展带来必须的人流、商流、资金流、信息流等要素，带动城市功能的升级 国际模式与典型 特点 评价与借鉴 铲除热带雨林 海底抽沙填土 营造海滩 沙滩旁大规模 房地产建设 强势广告促销 沙滩美女、大象明星 偶像、总统造访 时间：近 20 年跨度 美国南部的大片原始热带雨林地带 迈阿密海滩 美国中产阶级度假首选地 典型特征 大规模的资本投入，营造景观和娱乐服务 强势广告促销，灌输特定消费理念 周期长、投资大 资本启动模式 主题启动模式 迈阿密海滩 拉斯维加斯赌城 原始土地 世博会 举办地 土地全面升值和投资者涌入 资本：几十亿美金 典型特征 引入房地产业以外的产业和资源 房地产开发主要是配合实施主题观念 主题观念带动人流、商流，最终带动房地产资产增值 博鳌亚洲论坛 世博会 奥运会 世博会举办权利 未来的人流和商流 大规模环境改善和基础设施完善 典型特征： 通过特殊关键点带动土地升值 开发商通过战略性的土地储备，利用热点项目带动的土地升值，获取利润 利用土地升值获取的利润，联动房地产开发 地块状况 纽约东部半岛状地形 屠宰场用地和荒地 无开发价值 联合国入驻和完善的商业设施彻底释放土地价值 热点启动模式 联合国总部选址 珠海大学城 资本启动型，需要雄厚的资本作为开发后盾；同时，大规模的后期运作、管理和推广，需要专业经验和组织队伍支持，高新控股目前在这方面比较欠缺  主题启动型，实质是通过其他产业注入带动了房地产，因此产业和资源的观念至关重要。高新控股房地产通过高新区引入新兴产业的机会（如软件业、会展业等），充分利用政府关系优势，橇动区域势资源，利用政策倾斜，引入产业主题观念，则具有可操作性 热点启动型，实质是利用少量资源橇动外来资本的大量投入，通过后期资源的增值，实现收益；适合启动资本少而又拥有资源的企业，对于高新控股城市运营业务更具借鉴意义 评价与借鉴 开发商低价收购 屠宰场及周边地块 整理场地，以极低价格出售给联合国总部 联合国总部的迁入，带动各国联络处迁入需求，周边地价上涨 出售升值的土地，回笼资金，投资外围商业基础设施 软件产业 商品流通 会展区 教育培训 …… 功能小区 休闲娱乐 需要继续在高新区进行房地产开发，带动当地土地价值升值，吸引更多的人在当地居住、生活、消费和办公，形成规模效应 房地产市场形成有效供给所需三个阶段：土地收购储备 — 土地开发－土地出让交易 — 开发建设－销售许可最终实现供给 ，全部时间在 2.5 年－ 3 年 本地化 建议在中心区加大普通商品房开发，适量开发配套商业设施和写字楼 新区以工业地产开发为主，适当进行普通商品房和商业地产开发，以提供良好的居住条件，提升新区的人气 出口加工区在工业地产开发基础上 应加大住宅和配套商业的开发 ，以聚集人气和提升地价 上市的方式的选择，主要有两种： IPO （首次公开发行上市）； 借壳上市； 上市地点的选择： 国内上市：如深市、沪市、香港； 海外上市：如美国、加拿大等地 股票上市 通过上市等资本运作方式进行大规模融资，加快高新区房地产的开发速度和规模，使企业核心竞争力不断提升。 成本控制 营销推进 产品创新 强化管理 规模效益 初始资本结构 增资扩股 横向、纵向 兼并收购 发行股票 上市 企　业　核　心　竞　争　力 时间 内部管理发展战略 资本运作 示意图： 通过上市等资本运作方式进行融资能够使企业实现跳跃式成长，并与内部管理发展战略相互协调，促使企业核心竞争力不断提升。 不同地点、不同上市方式进行上市的难易程度风险不同，融资额及费用的大小也不同，高新控股具体上市时要根据企业的实力和资本市场的实际情况来慎重选择。 融 资 平 台 自有资本 银行贷款 股市融资 债券 金融工具创新 买壳借壳上市 开发贷款 个人贷款 结算资金 IPO 上市 资本市场－资本运营 现金市场－资金融通 产业投资基金 地产信托 内部积累 吸收权益性投资 项目债券 企业债券 工程垫款 预售房款 2008 2009 2010 资本运作期 2011 快速扩张期 融资平台 老项目 新项目 储备项目 资金 资金 资金 培育 融资平台的搭建： 提高高新控股房地产开发能力 通过合理安排实现短、中、长项目的协调发展 迅速获取所需的资金资源，为后期的快速扩张创造条件 发展目标 通过三到五年的努力，使高新控股成为全国性企业，企业品牌在国内同行业享有较高的声誉 在区域市场占有较大的市场份额，具备区域竞争优势 通过企业文化和制度的提升，市场运作水平的提高，发展成为优秀的城市运营商 区域化战略 评价积累的资源能力开展跨区域房地产开发业务 品牌战略 在全国范围内塑造市场品牌 战略目的 扩展发展空间，实现企业持续经营 战略目的 通过品牌的建立，为企业扩张和长远发展奠定基础  房地产 园区 房地产开发业务和园区运营业务已经实现了有效的融合  房地产开发给企业提供了良好的投资环境；同时园区运营经过提供优质的服务，为地产开发提供便利，二者实现了有效的融合，形成了良好的园区运营和房地产综合盈利模式  综合盈利模式的大规模推广能够迅速扩大经营规模，获取盈利，产生规模经济效益 经过前两个阶段的发展，高新控股已经积累了丰富的经验，具备很强的实力和能力，已经具备开展区域经营的基础和条件  对设在外地的子公司要有控股权，并进行严格的管理控制  战略控制：对子公司的发展方向和重大投资进行控制  人事控制：总经理和财务总监由总部委派  财务控制：从预算管理、财务报告、内部审计和财务权限四方面进行控制  信息控制：提交每月的工作总结与财务报表  考核激励：对高层管理者进行业绩考核与奖惩 选择进入策略  评估目标城市的市场吸引力  评估目标城市的进入壁垒，如行业的市场化程度、获取政府支持的难度、是否有理想的合作伙伴  通过与政府或具有良好公共关系的当地开发商合作开发项目，或成立合资控股公司开发项目，可降低进入壁垒和经营风险  按照优先级顺序分阶段进入各目标市场，对投资和融资进行均衡管理，确保公司有足够的现金流维持业务的持续发展  在区域城市中，外地房地产市场还不成熟的情况下开发大规模的功能性社区，通过创新的规划设计、差异化的产品和优质的服务，在当地快速实现品牌效应，赢得客户的信赖和当地政府的进一步支持 选择目标城市 建立大规模的 功能性社区 对外地子公司的 管理控制 品 牌 形象 服务 公关 广告 质量 文化 创新 管理 活力 基础  依 托 脸 面 支持 本质 右 翼  左 翼 反映品牌实力和潜质 品牌表现的特征 赢得客户忠诚 推动品牌的成长 过程精品的一部分 品牌树立的途径 提升品牌知名度 品牌的灵魂 品牌的根基 优质是精品的基石 增强品牌附加值 支撑品牌丰富的内涵 品牌进步靠创新 品牌成长的动力 品牌塑造需广告协助 促进品牌不断成长 扩大品牌影响力 品牌的成功靠管理 质量的基石 品牌扩张靠管理 提升企业美誉度 做精品项目 创项目品牌 借助项目品牌 在区域市场 树立企业品牌 依托品牌在 区域市场的影响力 跨区域渗透 产品定位策划 客户需求 土地获取 土地开发 土地转让 、合作开发 深入了解当地政府、客户的目前和潜在需求 掌握当地地产市场的走向 完善项目的前期定位策划工作 创造新概念、引领新风格 提高当地政府公关能力 善于把握地产的发展周期，低成本获取土地 适当采用新技术、新材料 以专业人才为主体的人力资源队伍 以人为本、创新诚信的文化 科学、规范的管理模式 系统高效的组织系统 根本 措施 基础 工作 小 大 小 开发经营难度 别墅 市场吸引力 大 普通商品房 公寓 经济适 用房 经济适用房市场需求大，政策支持性强，但是垄断程度高，需要有较好的政府资源 随着城市化发展，普通住宅购买群体庞大，市场总体仍呈上升趋势 公寓受特定区域市场的功能发展限制，土地获取难度大，市场定位较难，建筑技术要求较高，谨慎进入 别墅市场购买群体小，对经营运作能力要求很高，政策限制性强 , 开发风险大，不宜进入 建议高新控股在高新区重点进行普通商品房的开发 小 大 小 开发经营难度 写字楼 市场吸引力 大 商业物业 酒店业 随着人们可支配收入的增加，消费逐渐由吃、穿，转向消费、购物、旅游等，对商业物业的需求增加迅速 高新控股在商业物业方面没有太多经验，且商业物业投资巨大，回收期长，应谨慎进入该业务  酒店业虽然发展空间比较大，但是整体规模还是相对较小 酒店投资额较大，回收期长，建议高新控股近期内不要投资酒店类项目  写字楼未来进入一个快速发展期，高新控股有这方面的经验，但要注意高新区写字楼市场有饱和的趋势  建议高新控股在高新区重点以写字楼项目为主，但应控制总量，避免出现饱和  小 大 小 开发经营难度 工业房地产  市场吸引力 大 由于投资回报稳定，受宏观调控限制较少工业房地产目前被许多开发商看好，尤其是外资工业地产商，但是其开发难度较大，资金门槛也较高  建议高新控股充分利用政府资源的优势，积极储备工业用地，通过与专业工业地产商的合作开发，获取稳定的投资回报  小 大 小 开发难度 市场吸引力 大 写字楼 工业房地产  建议高新控股以普通商品房开发为主，高新区有大量的入区企业，其员工对住宅的需求量很大，目前高新区普通商品房的总量较少，不能满足这部分需求，而且普通商品房开发前期投入资金较少，能够快速实现现金流和较高的利润，对于起步阶段的资金紧张的高新控股来说，能够缓解资金压力，快速度过生存期 写字楼开发应以出租为主，控制入驻企业的结构和租金水平，以保证长期稳定现金流，但由于投入较大，回收期长，且高新区写字楼有饱和趋势，建议限制开发规模，其他商业地产应配合住宅开发和园区服务，不应大量投入  工业地产开发难度较大，专业化程度较高，建议与国外大型工业地产商合作开发，可获得长期稳定回报  普通商品房 经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 公司战略 业务战略 房地产业务战略 公共设施业务战略 园区业务战略 职能战略  战略实施 政府提供 资金来源 效率 企业提供 没有收益 政府企业联合提供，政府给予企业一定补贴 企业经营管理，市场化运作提高效率和资源配置效果 政府监督和干预，限制恶性竞争以及防止垄断定价 引发的问题 公共设施自身的特点决定了其投入必须是社会公益投入，投资主体必然是政府，但是政府作为主体承建公共设施的先天缺陷是效益导向和非专业化管理，必然导致了竞争力和市场化运营能力不如以市场为导向的专业公司。但是公司的经营目标又决定了其不会进入公益性项目建设。所以有效的解决办法就是结合两者的长处，政府提供补贴，公共设施由公司市场化管理和运作。 现阶段应立足于高新区内的公共设施建设和运营，发展成为专业的公共设施建设和运营商 考虑到公用设施的特殊性以及盈利模式 , 公共设施建设和运营业务应该采取成本领先战略 通过战略联盟吸引民间资本和外资，扩展融资渠道，扩大资金规模，加快公共设施建设速度和规模  1 2 3 成本领先  本地化  联盟 经验 资金 政府资源 人力资源 项目管理能力 特定企业目标 企业运营 本地化经营考虑的因素  综合效益 新成立的高新控股尚且没有大型公用设施建设的成功经验，只有依靠济南高新区内的项目积累和管理经验的积累，待到实力发展壮大以后才可以考虑进入其他地域的公共设施业务 新区大面积的开发给了高新控股积累经验的机会 低 高 行 业 竞 争 性 低 高 行业利润率 通过业务所在行业的竞争程度和行业利润率的高低两个维度进行综合评估，可以得到： 公用设施各业务的竞争性很弱，盈利能力有所差别，但利润率水平都不高 公用设施的利润除了部分经营收入外，来源主要还是财政补贴 公用设施的特点决定了公用设施的盈利水平较差，但公用设施能够得到政府的补贴或者其他优惠补偿，所以公用设施的盈利状况不能孤立看待，要与企业其他业务综合分析，例如公用设施的建设会为房地产的升值带来收益等 差异化战略 或集中化战略 成本领先战略 或集中化战略 具有垄断优势，根据实际情况三种战略都可采用 成本领先战略 城市道路与交通 市政公用设施 环境保护 仓储 绿化 医院 学校 公共设施融资模式 BOT BOOT BTO BOO ROT POT BOOST BLT BOT 上市 信托债券  半公共产品 准公共产品 纯公共产品 特点 融资方式 产品举例 既有竞争性 又有排他性 竞争性弱 排他性强 无竞争性 电信、公共交通 车站等 收费道路、桥梁、 污水处理厂 煤气液化气站 市政设施、供暖 给排水、土地平整 吸引民间资本  吸引民间资本  吸引民间和国外资本 通过多种融资方式吸引民间和国外资本，加快高新区的公共设施建设速度，为房地产和园区业务带来巨大的协同效应 BOO 即 Build － Own － Operate 模式，项目公司实际上成为建设、经营某个特定基础设施而不转让项目设施财产权的纯粹的私人公司。其在项目财产所有权上与一般私人公司相同，但在经营权取得、经营方式上与 BOT 模式有相似之处，即项目主办人是在获得政府特许授权、在事先约定经营方式的基础上，从事基础设施项目投资建设和经营的。 案例：沪杭甬高速公路公司和沪宁高速公路公司的道路设施 BOO ROT 即 Renovate － Operate － Transfer ，其意思为重整、经营、转让 在这一模式中，重整是指在获得政府特许授予专营权的基础上，对过时、陈旧的项目设施、设备进行改造更新；在此基础上由投资者经营若干年后再转让给政府。 该模式适用于已经建成、但已陈旧基础设施改造项目，其差别在于“建设”变化为“重整” ROT POT 即 Purchase － Operate － Transfer ，其意思为购买、经营、转让。购买，即政府出售已建成的、基本完好的基础设施并授予特许专营权，由投资者购买基础设施项目的股权和特许专营权。 这是 BOT 模式的变体，其与一般 BOT 的差别就在于“建设”变为“购买”。 案例：上海黄浦江两桥一隧 ( 打浦路隧道、南浦大桥和杨浦大桥 ) 项目 POT BOOST 即 Build － Own － Operate － Subsidy － Transfer ，其意思为建设、拥有、经营、补贴、转让。 发展商在项目建成后，在授权期限内，既直接拥有项目资产又经营管理项目，但由于存在相当高的风险，或非经营管理原因的经济效益不佳，须由政府提供一定的补贴，授权期满后将项目的资产转让给政府。 BOOST BOOT 即 Build － Own － Operate － Transfer ，在内容和形式上与 BOT 没有不同，仅在项目财产权属关系上强调：项目设施建成后归项目公司所有 BOOT BOT 即建设、经营、转让（ Build － Operate － Transfer ），适用于基础设施建设的投资、融资方式。 BOT BTO 即 Build-Transfer-Own 形式，与一般 BOT 模式的不同在于“经营（ Operate ）”和“转让（ Transfer ）”发生了次序上的变化，即在项目设施建成后由政府先行偿还所投入的全部建设费用、取得项目设施所有权，然后按照事先约定由项目公司租赁经营一定年限。 案例：近年活跃于香港资本市场的消松角高速公路公司名下的道路设施 BTO BLT 即 Build － Lease － Transfer ，其意思为建设、租赁、转让。 发展商在项目建成后将项目以一定的租金出租给政府，由政府经营，授权期满后，将项目资产转让给政府。 该方式与融资租赁非常相似，仅是客体由一般的大宗设备换成了基础设施而已。 BLT 价值提升模式 价值增 长潜力 价值倍增模式 价值炼金模式 “重量级”模式 通过 行为 整合 来增加 各个业务单元对 外 的财务 和 谈判 能力( 如： 银行、 政府 部门 等) 难 以 发挥 长期效果 通过 发挥 总部 具有 的、 各个业务单元 所不 具备 的 高 水平 的 管理 能力 和 工具 或 对市场 发展 的认识 与 把握 来 改进 下 属 事业 部 的 管理 水平  通过 发挥各个业务单元 的 协同 效应( 业务 规模、 核心 能力 等) 来 强化 每 个 相关事业 部 的 竞争 地位 通过对各个 业务单元和 总部 的 资产 / 能力进行 有 机 组合， 进入 新 的 业务 领域 企业发展过程 取得价值倍增模式协同效应 1+1 ＞ 2 “ 1+1 ＞ 2” 是对协同最通俗的解释。企业内设备、人员、资金、技能、知识、关系等资源的共享会使各业务单位的成本摊低，产生协同效益。协同效应是企业采取多元化战略的重要理由和关注重点 价值倍增模式 通过 发挥各个业务单元 的 协同 效应( 业务 规模、 核心 能力 等) 来 强化 每 个业务 的 竞争 地位 园区运营 房地产 公共设施  房地产业务、公共设施建设运营和园区运营的协同效应较强 房地产业务和公共设施建设为园区发展提供良好的环境，而园区的发展带来大量的客户资源，促进地价和房价的升值，有利于房地产业务的发展  提供配套设施  提供资金支持  提供客户资源  提供生活环境  提供配套设施  提供客户资源  无关多元化经营，是企业在多个不相关的产业领域同时经营多项不同业务的战略 进行无关多元化的必备条件 2 、新机会的捕捉是否要占用老业务大量资源，特别是企业核心资源？ 3 、新机会的捕捉是否有合适的领军人物负全责，是否能与原有管理体系和运作机制明确区分？ 1 、原有业务上升、拓展空间是否已经不大？ 许多企业往往希望通过多元化来开拓经营空间，建立一个新的利润增长点，但却容易忽略这样一个事实，即不少多元化经营，尤其无关多元化，都以失败而告终，其失败原因往往在于企业原有的竞争优势不能有效地转移到新的目标行业中去 无关多元化使企业所有者与高层经理进入了全新领域 ，容易出现决策失误 ，造成管理质量下降 ，无法获得规模经济效益  2 、新机会的捕捉是否要占用老业务大量资源，特别是企业核心资源？ 3 、新机会的捕捉是否有合适的领军人物负全责，是否能与原有管理体系和运作机制明确区分？ 1 、原有业务上升、拓展空间是否已经不大？ 捕捉新机会要投入大量企业资源，目前高新控股也没有太多富余资源 目前公司复合型管理人才比较欠缺，因而缺乏捕捉新机会的领军人物 高新控股刚刚成立，主营业务拓展空间巨大 × × × 高新控股目前不适合进行无关多元化经营 1 ＋ 1≤2 济南市政府 高新区政府 园区内商业、企业 协作者 竞争者 T T T 现金流 现金流 现金流 通过现有资源进行房地产业务的经营以弥补园区运营和基础设施建设的亏损 自我积累，匀速发展 当房地产业务实在没有能力平衡运营亏损时，请求财政支持 园区运营和公共设施建设运营成为成本中心 运营亏损部分由财政补贴 政府先期投入必要的资源 培育房地产业务，跨越式发展，尽早实现集团整体盈利和相关业务的互动 创造园区开发综合收益平衡的新模式 利益相关者 现金流趋势图（示意） 特点 收缩战略 维持战略 扩张战略 短期来看，收缩战略可以避免和各外部利益主体的利益冲突，但从中长期来看，十分不利于高新区的资源有效配置，最终将损害各方的利益 维持战略 维持战略虽然可能在一定程度上缓解资金压力问题，但由于没有在根本上解决问题，所以其实质是将原有的问题推后，并没有形成高新控股资产的最佳配置 扩张战略 扩张战略能够取得各方面的多赢局面，但在战略启动期需要政府的扶持和关注，同时对高新控股集团的资源整合能力、资本运作能力及内部管理能力的要求很高 收缩战略 企业使命和愿景 推动区域经济快速增长 核心问题：通过为高新区提供良好的投资环境和生活环境而获得高回报，实现企业价值最大化  高新控股  房地产开发 园区运营 公共设施建设运营  地产开发 园区经营 房产开发  公共设施建设  金融资本、商业资本、工业资本投资高新区 入区企业 常住人口  带动 带动 服务 / 回报 服务 / 回报 服务 / 消费 服务 / 消费 带动 带动 高新区商业 高新区工业 高新区金融 高新区娱乐服务 高新区其它 繁荣 吸引投资 高新区管委会 税收、土地升值、就业 税收、土地升值、就业 土地升值、消费 快速扩张拉动线 投资放大线 地产运作是形成良性循环的第一步，通过吸引各种形态的房产投资于高新区，实现地产运作获得土地升值收益，并带来大量的入区企业和常住人口，繁荣区域经济  通过房地产上市融资，加快高新区地产开发速度和规模 建立园区竞争优势 建立包括房地产开发、园区服务、公共设施建设与运营等综合运营赢利模式 第一阶段： 2006 － 2008 第二阶段： 2009 － 2011 第三阶段： 2012 － 建立高新控股综合运营赢利模式 形成良好的投资环境和宜居的生活环境，为高新区企业和居民提供优质、高效的服务 企业文化领先 房地产业务进行区域扩张 2011 年底，园区运营业务实现年收入 1.5 亿元，园区运营和服务等综合收益实现赢利。房地产业务实现年销售收入 20 亿元，集团整体盈利情况较好，成为济南市名列前茅的国有控股企业  到 2008 年底，园区运营实现年收入 1 亿元，服务达到国内一流公司水平。房地产实现年销售收入 10 亿元，集团整体实现盈利，三大业务具备一定规模和实力  形成管理、制度领先局面； 形成企业独特的、优秀的企业文化； 形成成熟的资本运作体系； 公司形成长期、中期、短期的项目储备、开发、运营体系 优势 强有力的领导，指令能够快速下达并执行  有形资产形成一定规模 宝贵的无形资产，拥有政府资源 依托政府背景产生巨大的信用资源  拥有客户资源，赢得入园企业的信任 在软件园的运营管理方面处于国内领先水平 在高新区的建设经营过程中积累了宝贵的经验  高新控股成立将一些分散的资源进行整合，有利于融资和国有资产运营管理 劣势 产权关系、资产经营管理与所辖关系脱离 企业自我发展意识薄弱，对管委会依赖性大，缺乏发展规划，没有形成良好的经营机制，激励和约束体系不健全 国有资产资源分散，经营策略不一致，没有聚合优势 房地产业务没有核心竞争优势 房地产开发、公共设施运营和经营管理人才缺乏 人员竞争意识薄弱，“官本位”意识浓厚 投融资机制不健全，责任不明，风险较大 融资手段较为单一，不能满足大规模的开发任务 机会 我国宏观经济走势良好 经过国家整顿治理，高新区的数量大幅减少，竞争趋于理性 济南房地产市场发展较为理性，有一定上升空间 新区开发带来大规模房地产开发和公共设施建设项目 国家重点支持软件产业及软件园区发展，市政府计划优化齐鲁软件园建设，并带动其他园区发展 软件外包发展迅速 济南十一五规划提出建立“一个中心，多个园区，东西延伸，协调发展”的国家级制造基地 高新区和孙村被济南市规划为区域级商业中心 威胁 国家新一轮宏观调控将房地产列为重点行业，房地产投资额呈下降趋势 山东有 5 个国家级高新技术开发区，周边有些开发区具有区位优势，并且当地给与特殊政策 外地房地产开发商逐步进入济南市场 济南市其他房地产开发商已经介入高新区房地产开发，并形成一定规模 WT ST SO WO 外部 内部 威胁 机会 劣势 优势 内部优势与外部机会相匹配  内部弱点与外部机会相匹配  内部优势与外部威胁相匹配  内部劣势与外部威胁相匹配  多元化战略 防御型战略 扭转型战略 进攻型战略 纵观高新控股的内外部环境，第一、二阶段战略应定位于扭转型战略，以培养专业化、差异化的能力为核心；到第三阶段通过资源整合和能力的提升，建议采取进攻型战略，跨区域发展，塑造高新控股企业品牌 业务发展目标： 到 2008 年底，园区运营业务实现年收入 1 亿元，服务达到国内一流公司水平 到 2008 年底，房地产业务实现年销售收入 10 亿元 管理发展目标： 房地产业务实现赢利，成立专业化的房地产子公司 园区运营在全国范围内形成一定的品牌效应 三大业务形成良性互动 完善公司治理结构 完善母子公司管理体系 完善人力资源管理、财务管理等体系，完善内控制度，实现资金集中管理 彻底解决园区的运营和基础设施资源充分有效利用问题，最为根本的方法是建立高新区整体环境的营造和常住人口快速增长的良性循环 通过地产运作，可以将有限的资金资源最大限度地放大，通过吸引各种形态的房产投资于高新区，实现地产运作获得土地升值收益的同时，吸引大量的入区企业和常住人口 企业和人口的迅速增长会导致高新区配套服务设施的进一步完善，从而形成又一轮的人口增长，实现城市基础设施的充分利用 地产运作是形成良性循环的第一步，需要高新区政府在土地出让及出让金补偿等方面提供优惠政策  二期工程 商品住宅  基础设施建设  房地产投资 地产运作 城市东移  政府 园区运营  高新控股  房地产开发  人口增长 园区运营 房地产开发  基础设施建设  其它 高新区整体环境 成本领先  本地化  在第一阶段初期，通过土地储备和开发，放大高新区房地产的投资，加快资金周转的速度，形成局部土地市场的繁荣 公司的根本目标是为高新区创造良好的投资环境和生活环境，这就决定了地产运作的基本战略为本地化战略，即在高新区范围内进行地产开发 本地化战略的选择从另一方面也考虑到园区运营服务对所开发地产的影响，高新区内众多的企业在居住、娱乐、消费等方面的需求会刺激当地房地产市场的发展 由于国家政策调控、不同地方政府部门利益的博弈、企业本身运作能力的好坏等使得土地储备战略的实施具有很大的风险 各级政府及相关部门的公关能力 很强的宏观政策影响 国家实行“地根紧缩”的政策、土地实行招拍挂制度，严格控制建设用地，资金供给受到限制 国家对房地产各环节进行规范和治理 土地的市场运作能力 能够及时的获取土地，把握土地最佳的获取时机，以及对土地潜在价值的判断，会对土地获取的成本又很大的影响  土地的获取很大程度上依赖于企业与各级政府以及相关土地管理部门的良好关系，良好的公关能力是土地获取过程中至关重要的因素之一 土地 土地 大规模地产运作，快速获得现金回收 占据价值链的制高点 由于土地储备战略风险很大，土地储备战略实施效果不理想，不能有效实施大规模地产开发战略 通过开发房产缓解土地储备不足的同时，还可以从事整个价值链业务活动，扩展利润空间 产品定位 土地储备 产品设计 产品建造 售后服务 营销 地产运作 房产运作 目标 将 CIIIC 建成亚洲最大的信息技术研究开发和产业化基地，成为全国信息技术发展的中心 把 CIIIC 建设成聚集国际研发和产业资源的信息技术创新基地，亚洲最大的集创业孵化、风险投资、中介服务于一体的国际化信息技术创业基地，联结全球的信息产业链条  CIIIC 重点围绕应用软件、软件及服务外包、网络通讯、 IT 相关现代服务业、制造业信息化相关产业、集成电路设计、封装、测试等领域，吸引一批国际国内知名企业聚集，在各个产业链方向上形成产业集群 研发创新功能 孵化加速功能 产业发展功能 高端服务功能  IT 总部区：软件研发园、 IT 创新园、 IT 总部园。 产业集聚区：火炬创新创业园、３Ｃ产业园、数字装备产业园 出口加工区 产业定位 功能 产业发展  业务发展目标： 到 2011 年底，园区运营业务实现年收入 1.5 亿元 到 2011 年底，房地产业务实现年销售收入 20 亿元 管理发展目标： 房地产业务通过建立资本运作平台，形成跨越式发展 园区运营服务综合收益进入赢利区间 建立了包括房地产开发、公共设施建设运营、园区运营等业务在内的综合运营赢利模式 进一步完善管控体系，完善资金集中管理体系 培养形成良好的企业文化 2008 2009 2010 资本运作期 2011 快速扩张期 资本运作 老项目 新项目 储备项目 资金 资金 资金 培育 项目评估能力 资源配置能力 退出能力 融资 能力 经营管理能力 项目公关能力 人力资源管理能力 其他 能力 房地产业务可以通过上市融资的方式，搭建上市公司平台，进一步放大资金，提高公司对高新区地产开 发的能力 通过上市融资，加快高新区房地产开发的速度和规模 通过新项目的上市运作，高新控股集团获取现金回报，从而实现了短、中、长线项目的良好匹配 通过对服务提升的重点进行优先排序（加强品牌效益及投资回报率） 考虑企业认为该项服务的重要性及其满意程度 有选择性地提升可以成为亮点的服务内容 考虑服务提升需要组织协调各种资源的配合 战略目的 通过追求创新的服务功能，建立品质出色、服务卓越的品牌形象，以吸引企业入驻，为园区运营带来收入增长，为地区经济增长贡献力量 招揽 服务 定义 消费者 品牌 定义 扩张的先决条件 资金、土地资源 良好的运作模式 良好的资金回报 投入 利润 利用高新控股的现有资金和政府资源 土地开发 项目规划 抬高园区价值 带动土地升值 吸引投资 高效运转的状态 如果没有先期资金和土地资源的投入，依靠自然增长发展缓慢导致产生很多问题 价值创造 业务发展目标 到 2011 年以后，形成了以房地产开发、公共设施建设运营和园区运营  为主的综合运作赢利模式 实现高新区的滚动开发，成为济南市经济快速发展的重要力量 房地产业务进行区域扩张，形成全国性品牌 管理发展目标 形成管理、制度领先局面 培育形成良好的企业文化 形成成熟的资本运作体系 公司形成长期、中期、短期配合的项目储备、开发、运营体系 公共设施建设  高新控股  房地产业务 带来现金流和利润  注入资金、土地等资源  带来大量客户资源  注入建设资金，提供运营平台  为集团其他业务提供配套设施  能够更好提供配套服务 人气提升，业务量增加 提供忠实的客户群，提升地块价值 提供居住环境  为园区运营提供良好配套设施  在良好的管理平台和企业文化的支持基础上，各个业务单元形成了一个良性的互动 未来高新控股的各个业务单元之间形成有机的互动，互相促进和支持，最终开创一种新的运作模式，形成以房地产开发、园区运营和公共设施建设运营为核心的综合运作盈利模式 园区运营服务  增加业务量  注入资金， 提供投资环境  价值 时间 第一层面 拓展并确保房地产业务的快速运作 第二层面 拓展并确保核心 业务的运作 第三层面 发展新业务 2008 2011 远期 2006 制度领先 文化领先 资源优势 管理优势 新的创新 经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 公司战略 业务战略 职能战略  战略实施 经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 公司战略 业务战略 房地产业务战略 公共设施业务战略 园区业务战略 职能战略  战略实施 房地产开发的第一步是理念开发。一旦理念确立以后，以后的整个过程都必须围绕着它进行。这种理念创新，在于适度超前地把握人们所追求的各种新的生活方式，然后量身定造，消化，提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在房地产的开发中 高新控股  高新控股的房地产业务模式应为以地产开发为主的复合型地产，来整合各种可以利用的资源。高新控股的地产应跳出单一地产的格局，应参与城市的规划和经济区域的开发 随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供了前所未有的空间。高新控股的房地产策划不应局限某一个楼盘的成功，而是从一个楼盘的小区发展到大的社区，从单一的房地产开发到不同产业与房地产业的嫁接和融 合，甚至带动整个高新区经济板  块的开发和兴旺   2006 2007 2010 2011 2012 2013 2014 2015 第一阶段 第二阶段 第三阶段 奠定基础 迅速发展 区域扩张 提升期 发展期 成熟期 2008 2009 房地产业务实现盈利 营造高新控股品牌 提升自身能力 寻找战略伙伴 继续开辟高新区市场 完善和推广模式 提供差异化产品 扩展融资渠道 提高竞争能力和水平 综合盈利模式创建 开展跨区域经营 山东省范围内创建高新控股市场品牌 抓住机会向全国市场扩展  业务发展目标： 到 2008 年底，房地产开发面积达到 50 万平方米 到 2008 年实现销售收入 10 亿元 成立专门从事民用住宅、商业地产和工业地产开发的专业房地产子公司 在高新区创造房地产开发业务独特的竞争优势，同时给高新区带来大量常住人口 职能发展目标： 管理目标：房地产开发业务单元立足高起点，建立以项目管理为核心的管理体制，用两年左右的时间建成以规范化管理制度和业务流程管理为核心的信息化管理平台，以管理求效益 组织发展目标：建立适合房地产开发业务系统、高效的组织机构，用一年的时间建立和完善地产城市运营业务架构和组织机构，建立有效的控制系统 人力资源发展目标：建立起完善的人力资源管理体系，建立一支高素质的房地产开发队伍，形成以高学历高素质人才为主的人力资源结构，使人力资本成为业务成长的核心能力之一 品牌发展目标：关注品牌建设，尽快建立房地产业务的品牌形象 土地储备情况理想 土地储备情况不理想 可以有步骤、有计划的拿到大规模土地资源 由于受政府等风险因素影响比较大，土地获取难度大，土地储备量较小 可以通过低成本领先战略进行大规模地产开发 仅仅进行地产开发是不合适的。会造成一方面没有土地可以进行继续开发，人员闲置；另一方，房产利润流走 一方面通过地产快速运作，迅速获得现金流回收，同时土地储备形成一个良好格局 地产开发结束以后，继续进行房产开发，在获取价值链上最大利润空间的同时，进行土地储备工作 通过大规模地产开发，占领价值链的制高点，获取大份额的利润 同时通过合作开发，带动周边土地人气，迅速聚集人流，为高新区经济发展服务 高新控股的最优之选 通过房产开发，最大程度的获取利润空间 同时，可以锻炼人才，积累相关的经验和能力 房产开发，也可带动地产的升值  高新控股的次优之选 本地化 目的：一方面通过房地产开发，为高新区带来投资企业和聚集人气；另一方面充分利用园区运营带来的优势资源，加快房地产业务开发。 目的：通过大规模房地产开发的成本领先战略，放大投资流入，加速现金流和人流的获取。 成本领先 高新区经济 土地储备 目的：通过有步骤、有计划的开展土地储备，为现在和未来的发展奠定基础。 考虑到高新控股目前的实际情况和跨区域经营的风险和要求，建议高新控股的房地产开发业务采取本地化战略，把市场定位在高新区 房地产开发业务具有很强的地域性，不同的地方市场发展情况差别很大 跨区域经营，面对不同的消费群体和宏观环境，经营风险和政策风险很大 跨区域经营需要很强的经营实力和雄厚的资本实力，但是高新控股目前还不具备这些条件 跨区域经营，会占用公司更多的资源和人力，会增加管理难度和协调成本 人力资源丰富 高校： 中关村是中国科技智力资源最密集的地区，有以清华、北大为代表的各级各类高等院校 39 所，，有强大的人力资源优势，集聚了大量的高素质的专业人才和约 30 万名在校大学生 研究机构：各级各类科研院所 213 家，两院院士人数占全国院士总数的 36 ％，每年产生辐射全国的高水平科研成果数千项。园区内国家重点实验室已达 42 个，国家工程中心数量已达 41 个，国家级企业技术中心达 10 家 从业人员：多达 18 万人，留学归国人员 810 人，其中博士硕士占 10.5 ％ 强化培训 人才引进和人才奖励 人才引进：北京市科委、商务局和中关村管委会两次到日本招聘高级人才，有 40 多个 5 年以上工作经验的项目经理级的人回国效力 人才奖励：在双高人才奖励政策方面，计有 4,400 多位高级管理人员和高级技术人员获得市政府的专项奖励，奖励金额合计近 1.1 亿元 实用性培训： 04 年强化培训，如 Linux 工程师增加 400 多人，对日软件人才培养了 2000 多人 丰富培训体系：建立了以示范性软件学院为主导、软件技术工人学校为补充、充分利用社会力量发展培训的人才培养体系，经教育部审批的软件学院 7 家，市有关部门支持的软件蓝领教育基地 4 个，以及一批比较规范的社会培训机构，具备世界规模的软件人才培养基础 联合企业培训：鼓励跨国公司和国内企业联合开展软件教育培训工作，形成软件培训产业的配套分工体系 中关村软件园聚集了用友等近 300 家软件企业，以及 IBM 、甲骨文等国际著名 IT 企业的 41 家中国研发机构并不满足于人才丰富的自然优势，还制定良好的优惠政策吸引人才、奖励人才 公共服务 为基地软件企业提供网络化的各级政府机关的电子政务、基地门户网站、虚拟的网上基地及企业软件产品展示中心等服务 基本服务 为基地软件企业提供免费或最优惠的网络数据中心 (IDC) （包括：企业邮局、企业域名注册及解析、虚拟空间及文件传输 FTP 、主机托管、互联网接入、数据备份等） 增值服务 通过整合网络运营商、电信运营商等第三方现有的成熟的网络信息技术 ( 如：短信平台、集群 / 会议系统、虚拟专网、统一消息平台、 IP 电话、数据安全中心等），根据实际情况逐步拓展各种增值服务，提升基地内软件企业综合管理、开发、服务等方面的能力 软件开发环境支撑体系 基地软件企业共享的、拥有自主知识产权和授权的软件开发环境，包括：软件开发、数据库应用、产品测试、中间件技术、构件库技术等 与基地内骨干重点企业或引进国内外著名大公司共同建设 人才注册与培训支撑体系 在基地内实现以人才开发、人才服务、人才管理、人才培育为内容的基地整体人力资源综合管理 产品推广与服务支撑体系 面向国内外各类用户和软件生产厂商的软件产品交易中心和虚拟软件产品展示中心 打造”天堂软件”的整体品牌形象 软件工程化应用支撑体系 建立基地软件开发与控制规范、测试规范和技术环境 推进基地软件生产工程化、标准化管理，逐步接轨 ISO9000 、 CMM 认证，整体提高基地软件企业核心竞争能力 项目分包与整合支撑体系 区域性、行业性信息化项目的协同开发和软件出口加工业务 逐步形成基地整体项目分包与整合生产支撑体系 创建时间： 	 1999 年 8 月 园区规模：	软件园规划面积 2 平方公里 行业定位： 	优势产品：电信、金融、税务、商贸、网络与信息安全等软件；近期重点发展领域：系统集成、内嵌式软件及专用软件、应用软件、出口及国外外包装加工项目 入驻企业数量： 	科技企业 1104 家，其中软件企业 300 家 入驻企业代表：	中望、新太、神州数码、西码、菲耐特、京华 软件从业人员： 	专业技术人员 2.2 万人 管理机构：	广州高新区天河科技管理委员会、广州天河软件园管理委员会 周边教育科研机构： 区内有高等院校和科研院所 56 家，国家重点实验室 3 个 园区特点：	没有传统意义上的物理园区，更接近于 IT 产业带； 	注册园区的企业都享受软件园的优惠政策，故名 “政策区” 园区商业模式：	全力服务企业入住企业，保证地方税收 	管委会盈利模式：企业纳税返还 —— 地税返还 7% ，国税返还 10% 园区竞争优势：	已经形成的集聚效应； 	天河品牌的品牌效应； 	人才优势； 	政策优惠 —CMM 补助、企业基金 	区位优势（珠三角、香港） 园区规模：	 3 个上市软件企业集团  30% 企业为外向型企业 产品： 中望、新太、邦讯等公司开发生产的电信系统软件，西码公司的“税典”系列税务软件，京华网络公司的办公自动化软件在全国同行业中均居领先水平 资料来源：文献检索 西安软件园服务体系支持系统更是提供了基于企业各种需求的全方位专业服务平台，并对符合相关条件的企业和机构在各种税费以及 CMM 认证资助、特殊财政资金补助等方面给予了各项政策优惠。 2001 年至 2003 年西安软件园帮助软件企业增值税、所得税退税累计 1.5 亿元 西安高新区每年设立 1 亿元产业发展基金，重点支持软件技术创新、 CMM 认证补助、日韩语培训、引智资助，对国际知名研发机构给予房租补贴以及聘请高管人员补贴等 政府支持 西安软件园与国际知名公司合作，为企业提供国际领先技术和管理方面的培训，近期邀请 Intel 首席战略架构师 Kicth 为数十家本地企业建立了一个成为行业领导者的战略架构模型，并与 Intel 共同举办了大学、科研院所以及企业技术交流会 西安软件园与 IBM 、 SUN 、 Intel 、 HP 、 Sybase 、 Mirosoft 等公司长期建立了项目管理培训、技术支持的合作管道，与微软合作推出的架构师培训已培养了 150 余名软件架构师 人才培训 （***） 西安软件园积极推动一些具有一定规模的企业通过股份制改造或重组兼并，在资本市场获得资金，交大博通 04 年 3 月份于上交所 A 股成功上市，已融资 1.8 亿元 西方软件园还组织炎兴、海陵兰、山利、海泰、蔚蓝等 10 多家企业与 IDG 风险投资公司进行交流 借用跨国企业众多的伙伴关系，为本地企业走向国际市场提供了道路：由 Intel 邀请 Intel 台湾业界联盟与园区企业进行交流合作；通过 NTS 的推介，促成 NEC 通信公司与西安信利公司的外包合作业务 服务体系 （***） 目前入驻西安软件园的企业达 400 多家，聚集了西安 90% 以上的软件企业。其中有 30 多家对外软件加工企业，主要和日本合作 04 年西安软件产业销售收入达 62 亿元，对日、美等订单加工软件出口额达到 3906 万美元，同比增长 70%  企业客户 建成世界知名、中国一流、最有竞争力的软件出口加工与服务基地 计划用 5 年左右的时间，拥有 10 万人的软件加工队伍，软件园年销售额达到 200 亿元人民币，把西安软件园建设成为我国最大的软件开发和出口服务基地 产业定位 经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 战略实施 由于历史原因，各个国资企业分散经营，没有形成统一的企业文化 在高新控股整合的过程中，不同企业的文化较难融和，如何形成有特色的 统一的企业文化是国有资产整合的关键成功因素之一  企业文化 给入园企业留下了良好的印象 高新控股的整体企业形象正在形成，还需要不断的完善  企业形象 高级管理人员较为欠缺 房地产和公共设施建设的专业技术人员较为欠缺 企业富余员工较多  人力资源 拥有一定高新技术产业尤其是软件产业的相关技术资源 能够为入园企业提供良好的技术平台和工作环境  拥有一定的房地产开发和公共设施建设的技术资源，但技术实力相对薄弱  技术资源 形成了强有力的领导和决策核心 企业的内部组织结构正在逐步完善  组织资源 无形资源 现有资金 可融资资源 财务资源 齐鲁软件园、创业服务中心、齐鲁软件学院、出口加工区等房产和地产资 源 道路、水厂、热电厂等公共设施资源 实物资源 有形资源 1,875,736,758.76 4,325,750,807.07 合计 60,207,012.93 98,624,184.77 高新技术创业服务中心 509,562,578.37 723,334,559.18 齐鲁软件园发展中心 264,927,746.98 408,180,277.97 金桥集团 1,041,039,420.48 3,095,611,785.15 济南高新控股集团 （原营运公司）  净资产（元）  总资产（元）  单位名称  数据来源：各单位资产负债表 50 20 29 1 创业服务中心 603 13 500 41 29 企业编制（个） 711 104 4 总计 24 10 1 出口加工区 540 40 0 金桥集团 50 8 1 齐鲁软件园 47 17 1 高新控股集团 （原营运公司） 总数 事业编制（个）  公务员（个）  单位  资料来源：访谈  原金桥集团共有员工 540 人，占高新控股集团所有员工总数的 76% ，在原金桥集团主营业务不突出的情况在，如何将其改制，安置好这部分职工，是高新控股能否快速发展的关键因素之一  房地产专业人员 缺乏市场分析、策划人员 缺乏规划设计人员  缺少施工管理人员 需要根据未来战略发展要求进行技术人才储备 基础设施建设专业人员 缺乏基础设施建设的专业人员  需要根据未来战略发展要求进行技术人才储备 主要管理人员 高新控股原有管理人员的理念和知识需要更新和提升 管理人员需要有清晰的发展战略  人才短缺 低 高 利 用 度 低 高 转 移 性 资质 闲置资源 固化资源 活力资源 财务资源 品牌信誉 实物资源 人力资源 政府关系 技术资源 小结 高新控股现有的资源对于未来战略发展的支持度比较弱；尤其是人力资源和品牌与信誉构成的无形资源 高新控股现有的高科技企业服务特别是软件企业服务需要不断提高和总结，以进一步巩固高新控股在企业服务方面的品牌优势 高新控股与本地政府良好的关系有利用的潜力；要充分利用政府资源，在自身能力有了较大提高后，再进行充分的市场竞争  需要进一步调整主业从业人员的学历、专业结构以增强对战略的支撑力度 需要注意的是各种资源内在的联系、相互影响以及协同效应 需要配合未来战略的发展制订相关的人力资源规划 具有一定的项目管理经验，但缺乏大型房地产和基础设施建设的项目管理经验  项目管理能力 业务领域能力 与上下游之间良好关系；正在建立有效的战略联盟 正在建立有效的组织结构、健康的企业文化和企业变革能力 战略整合能力 缺乏鼓励创新的氛围 缺乏有效的创新组织和管理 创新能力 具有较好的学习氛围 企业通过实践进行学习的能力有待提高  学习能力 跨职能综合能力 具有较强的施工组织和管理能力，但缺乏专业的管理团队和人员  施工能力 缺乏市场意识和准确的市场定位 市场开发能力 房地产业务研发策划能力较弱  研发策划能力  尚未建立现代企业人力资源管理制度 传统的人力资源管理体系，出现多种身份混杂的现象，员工积极性能以调动  人力资源管理 盈利能力较差，原国资企业不能盈利或盈利很少，有的需要财政补贴 偿债能力较差，债务基本上由财政局偿还  财务管理 职能领域能力 具体分析  企业能力类型 2005 年高新控股原国资企业经营效益表 (0.52%) 3,160,093.98 2,984,708.78 60,207,012.93 (316,705.21) 创业服务中心 0.03 % 22,114,185.32 18,624,256.54 509,562,578.37 161,914.37  齐鲁软件园 (7.09%) 65,652,073.91 (13,142,464.48) 264,927,746.98 (17,766,711.86) 金桥集团 3.99 % 59,628,081.95 21,651,021.50 1,041,039,420.48 30,665,465.20  高新控股 净资产 收益率 主营业务收入 主营业务利润 净资产（元） 净利润（元） 　单位名称 0.7 凯贝特基地 0.7 环保科技园 1 大学科技园 0.2 出口加工园 0.8 创业服务中心 1.0 齐鲁软件园 租金（元 / 平方米 / 天）  单位名称  原国资企业写字楼、厂房租金  从整体上看，原国资企业整体盈利能力较差，多年来几乎没有上缴过利润，有的企业还需要财政补贴  国资单位的收入来源主要依靠写字楼租金，而为了引入企业，创造税收，高新区写字楼的租金价格为济南市最低 低 高 当前能力拥有度 低 高 未来能力提升度 战略整合 能力 学习 能力 财务管理 能力 人力资源 管理能力 研发 能力 市场开发  能力 施工管理 能力 项目管理 能力 创新 能力 知识管理 能力 小结 高新控股目前内部能力整体上看不高，与实现企业的战略目标所应具备的能力还有一定差距 但是未来上升的空间很大，如何迅速提高这些能力是企业实现战略目标，快速成长的关键  高新控股 公共设施 目前该业务比较薄弱，但今后将成为公司重要业务，承担部分政府职能，改善高新区整体环境，为房地产业务和园区经营提供配套设施 房地产 高新控股今后最重要的收入来源，将是公司未来的核心业务 园区经营 目前是高新控股的主要业务，将来作为重要业务之一有助于高新区的整体发展和核心竞争力的提高 目前，高新控股原国资单位的房地产开发业务能力较为薄弱，具有房地产开发经验的主要有三家企业：齐鲁软件园、建设发展中心、高新控股集团（原营运公司）  房地产开发经验较少，专业人才较少  临时 2500  独立开发 写字楼 高新控股集团 （原营运公司）  国家示范小区、建安成本较高  二级 3600-4300 独立开发  民用住宅 建设发展中心 价格低、销售速度快、为园区发展解决资金问题  临时 2350 联建  写字楼、小区  齐鲁软件园 特点 资质 价格 （元 / 平方米） 开发模式  产品类型  单位 房地产开发职能没有充分利用，未能从房地产开发过程中积累大量资金 缺乏对土地的成片开发和经营，未能通过土地的升值获取更多的资金  完全满足 土地资源 产品策划能力 成本控制 公关能力 缺乏 基本不满足 基本满足 一般 资本规模 地产开发 高新控股目前的土地资源储备非常有限，虽然与其他企业相比在获取土地方面具有一定的优势 土地资源的获取需要获得一系列政府相关部门的许可和审批，公关能力的强弱对土地资源的获取起着决定性作用。高新控股有良好的政府资源，在公关能力方面应该加强 高新控股由于没有地产运作方面的经验，对地产市场的走势、客户需求的判断把握能力、产品的定位策划能力相对不足，这是未来继续加强的核心能力之一 高新控股虽然目前成本控制能力不是很高，但是由于土地获取成本会相对较低，如将开发成本进行有意识的控制，成本控制的潜在空间很大，成本控制能力会显著提高和加强 目前高新控股现金流比较紧张，地产开发会面临比较大的资金压力  高新控股地产开发资源能力匹配评价 高新控股地产开发资源能力匹配程度 完全满足 高新控股房产开发资源能力匹配程度 土地资源 资本规模 市场运作能力 组织人力资源 缺乏 基本不满足 基本满足 一般 项目管理能力 房产开发 高新控股目前的土地资源储备非常有限 高新控股大型项目的融资能力比较弱，融资渠道单一，缺乏长期的现金流来源和资本运作能力 高新控股由于缺少房产运作的经验和专业人才，对房产客户的需求把握、产品的设计策划、销售管理能力还比较欠缺，整体市场运作能力较差 高新控股已经具有大型项目的管理经验，但是房产项目的运作管理能力有待提高 高新控股房地产业务还没有形成一套科学的管理控制和服务体系；同时也缺少高级管理人才和专业技术人才 高新控股房产开发资源能力匹配评价 完全满足 高新控股地产和房产资源能力匹配程度比较 土地资源 资本规模 市场运作能力 组织人力资源 缺乏 基本不满足 基本满足 一般 项目管理能力 房产开发 土地资源 产品定位策划能力 公关能力 成本控制 地产开发 资本规模 综合来看，高新控股在房产开发业务上的资源匹配程度要高于在地产开发业务上的匹配程度，但总体程度偏低 注：此项评价的关键并不在于对企业的绝对定量分析，而在于相对定性分析 无 少 中 多 小 一般 大 特大 一般 较弱 弱 强 极强 少 较少 多 很多 弱 较弱 强 极强 土地资源 资本规模 市场运作能力 成本控制能力 组织资源能力 资源能力匹配评价 总体来看，高新控股房地产业务的资源能力匹配程度偏低 房地产业务由于不能将开发区建设运营带来的优惠和便利转化为收益，土地资源的获取和市场运作能力相对来讲比较欠缺，资源能力匹配程度相对更低 房地产业务需要相应较大规模的资金量来建立竞争优势，高新控股目前资金比较紧张，面临较大的资金压力 市场增长速度快，更多的市场参与者将打破现有竞争结构，会使没有在市场化运作环境中成长起来的高新控股集团面临巨大挑战 行业盈利性高，进入壁垒低，会引来大量的投资者，一方面将降低平均利润率，另一方面要求 高新控股集团继续加强内部管理提高盈利能力 随着对房地产行业的宏观调控加强，风险因素增加，但高新控股在赢得地方政府信任支持、公共关系管理方面与一般企业相对具有优势，能较好地降低政策风险 齐鲁软件园  建设发展中心  高新控股 （原营运公司） 没有专业的房地产公司和较高资质，专业员工较少，规模小  建设经验较丰富，具备开发大型楼盘的能力，有稳定的客户群体 开发模式值得借鉴，有利于园区的长期发展 有较高的房地产企业资质，有较专业的员工，规模小 有较丰富的建设经验，具备开发大型楼盘的能力 成本控制和经营管理有待提高 没有专业的房地产公司和较高资质，专业员工较少，规模小 建设经验较少，缺乏开发大型楼盘的能力 资料来源：访谈  建设运营能力较弱  资金来源单一  高新控股（原金桥集团）公共设施业务只承担了水厂、热电厂等的建设和运营，但是运营效果不理想，除东源水厂在 2005 年开始盈利外，其余处于亏损状态 公共设施建设资金的主要来源是财政拨款，缺乏其他渠道资金支持，导致建设资金不足 齐鲁软件园  创业服务中心  出口加工区  国家级软件园区，为入园软件企业创造了优质的技术平台和提供了高水平服务，为高新区积累了优良的无形资产和大量的客户资源 通过联建与合资等方式进行房地产开发，积极吸引外部资金，学习借鉴外部经验，具备一定的房地产开发能力和经验 在保证服务水平的情况下盈利能力有待提高，软件园区服务的模式可以考虑到外部复制 能够为企业提供完善的服务，支持高科技企业的孵化和成长  盈利能力偏低，缺乏市场竞争意识 由于科技城划给历下区，三 - 五年内，孵化场地只剩 5 万平米，租金收入会有所减少 由于是事业单位企业化管理，并且存在多种身份的人员，不利于按照现代企业制度进行管理，不利于调动员工积极性 招商引资环节薄弱，目前只有四家企业投产、三家企业在建、四家企业有意向 基础设施建设进展缓慢 盈利能力较低，支出大于收入；厂房租金水平较低，只有 0.2 元 / 平米 / 天 人员身份复杂，公务员、事业编制、企业编制员工并存，不利于管理和调动员工积极性  经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 战略实施 公司为什么存在？ 领导者希望公司发展 成什么样？ 击败现有及潜在竞争 者的计划 使命 愿景 战略 外部环境分析 内部资源 与能力分析 愿景 使命 城市运营商与一般房产商的区别 角色定位－城市运营商主导“一级半”市场，承上（政府）启下（一般房地产商） 开发模式－城市运营商以大盘开发为特征，住宅开发只是其一个重要组成部分 开发内容－城市运营商主要从事新城开发和旧城改造、主题城区、开发区升级换代、旅游休闲产业、商业地产、会展经济 城市运营商要有预见性、组织性，要在城市规划的大势下做文章，传统发展商则是被动开发 备选一：  以房地产和公共设施开发、园区服务为核心领域，以市场为导向，通过资源整合和科技创新，成为国内领先的城市运营企业 / 城市运营商 备选二：  以市场为导向，开展合作和创新，成为国内领先的城市运营企业 / 城市运营商 备选三：  以市场为导向，通过资源整合和科技创新，成为国内领先的城市运营企业 / 城市运营商 备选一：  营造济南高新区优良的投资和生活环境，促进产业聚集和发展 备选二：  营造优良的产业集群环境，推动济南高新区可持续发展 通过有效的管理机制和商业化的战略投资培育世界一流水平的企业，为新加坡的经济增长作贡献 公司的使命 对所投资企业不介入日常经营；主要是考核其财务收益，并与同行业领先企业的业绩作比较 严格审核偏离主业的投资项目，要求详细有说服力的评估论证 运作方式 由淡马锡控股的上市公司已占据约 21% 的新加坡证交所市场总值 在资本市场有效地推进了国有股权的私有化 通过降低国有股权比例，成功地吸收了国际投资者对国有公司的投资，并促进了高新技术的引进 发展情况 目前涉及 11 个主要领域：港口、海运、物流、银行及金融、地产、航空、电讯及媒体、电力及能源、技术、工程和铁路 有 20 家大型公司，其中 12 家为上市公司，包括新加坡发展银行、新加坡电讯、新加坡航空公司、新加坡地铁公司等 投资行业 成立于 1974 年，作为政府的投资控股公司，其控股的公司原为财政部直接投资项目 起初控股的公司以产业化为主导，广泛地投资于制造、金融、贸易、运输、造船和服务行业。其中有许多是为了技术转让与外商合资的企业，也有部分是国家战略性项目。例如：成立新加坡发展银行是为了便于国家发展的融资 公司背景 案例一：新加坡的淡马锡公司堪称国家投资控股公司的典范 案例二：天津泰达集团在城市运营的道路上不断实践  在城市运营的道路上不断实践和创新，做搭建和推动与各级政府合作，与地方经济互动，与资本运作结合，与战略伙伴共赢的新的经济平台的城市运营商 公司使命 要发展成为以科学合理的经营管理体制作为运营平台，与国际经济对接，经济实力雄厚，业务网络发达，管理手段现代化，具有优势企业文化和强大核心竞争力的现代城市运营商 公司愿景 “3+1” 模式即成片土地开发和城市设施运营、房地产业、非核心业务整合加上战略联盟  运作方式 泰达集团拥有一家上市公司、十余家全资或控股公司及五十多家参股企业 目前资产规模超过一百亿元 2004 年重新确定了以土地为核心资源，对接国内外资本市场，实现股权多元化 发展情况 第一是以土地资源为主的成片土地开发和以环保、绿化产业为代表的城市运营 第二是在土地资源基础上的房地产业，包括住宅及商业开发 第三是对城市运营的非核心业务，如餐饮、娱乐、商业等将以参股、租赁、委托、承包经营为主 投资行业 天津泰达集团有限公司是经天津市委、市政府批准，按照现代企业制度组建的综合性、多功能的大型企业集团 集团依托于天津滨海新区和天津经济技术开发区，隶属于天津泰达投资控股公司。 公司背景 案例三：上海外高桥保税区新发展有限公司要成为具有核心竞争力的园区营运商  为客户提供一个政策法规 透明、管理规则清晰、配套设施完整、服务水平一流、园区优美安全、生态健康发展的国际投资环境 公司使命 成为未来中国最具有核心竞争力的园区营运商 公司愿景  主要负责上海市外高桥保税区二期 ( 南块 )3 平方公里区域的开发建设和综合经营管理 经过三年多的开发，新发展公司已全面完成 3 平方公里开发区域的土地实征和 2.2 平方公里地块的道路、水、电、煤气、通讯、雨水、污水排放等市政配套工作 公司负责开发的地块总体规划包括商贸用地、工业用地和仓储用地 发展情况 经营范围涵盖综合开发、国际国内贸易、房地产开发、保税商品交易、仓储运输、规划建筑设计、工程承包、材料设备供应、广告业、国际咨询代理业、劳动服务等诸多领域 投资行业 上海外高桥保税区新发展有限公司是经上海市浦东新区管理委员会批准于 1993 年 4 月 17 日揭牌成立的有限责任制综合开发公司，由浦东发展银行和上海市外高桥保税区开发 ( 控股 ) 公司共同投资设立，注册资本 3.8077 亿元人民币 公司背景 经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 战略实施 经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 公司战略 业务战略 职能战略  战略实施 战略方向 价值 时间 第一层面 拓展并确保核心 业务的运作 第二层面 发展新业务 第三层面 开创未来业务 机会 近期 中期 远期 机会－资源能力匹配分析 协同效应分析 无关多元化分析 相关利益者分析 资源 战略环境 管理能力 选择核心业务 确定核心业务之间的关系 判断是否开展新业务 发展战略的路径选择 低 高 市场吸引力 扩张战略 退出战略 低 高 资源匹配程度 房地产开发  园区经营  公共设施 建设运营 房地产业务市场市场容量大，有着非常强的吸引力，是高新控股的未来的核心业务  公共设施建设运营市场吸引力和资源配置程度一般，但是可以为高新区提供良好的投资环境，而且容易形成强大的协同效应 园区经营的市场吸引力一般，但资源配置程度较高，有利于高新区的产业聚集和可持续发展 维持战略 高科技园区的基本功能 科技园区是一个高度优化的场所，同时具有一个“产学研”一体化的运行机制，比其他区域具有更强的吸纳能力，能够在短期内吸纳和集聚大量的人才、研发机构、生产企业，并有机地结合起来形成巨大的经济能量，当企业群集聚到临界数量，则会形成产业聚群，形成高科技产业带（区） …  从微观的角度，科技园区内的孵化器或创业中心通过创造优良的条件训练、支持和发展一批成功的小企业家、盈利的企业和风险投资家，是科技园区内培育高技术企业的起点。 科技园区的辐射功能与效应分为三个层次，一是技术的辐射效应。二是经济的辐射效应三是管理的辐射作用 科技园区的高科技技术及产业对地区发展的左右主要表现在：一是带来大量的新增税收；二是带动服务业、中介行业等相关行业的发展；三是对传统产业具有改造作用；四是带动了城市化进程的加快，改变地区的形象。 集聚功能与效应 孵化功能与效应 辐射功能与效应 带动功能与效应 从宏观的角度，科技园区是高技术企业的孵化器和摇篮 孵化器使高技术企业从无到有，高科技园区使高科技企业从小到大 降低成本费用 降低直接成本：在发达国家和发展中国家之间存在较高的工资差距，产业转移有利于降低直接成本 降低交易费用：高科技产业技术分工专业性强，生产组织是垂直分离的，同时这些生产组织之间又存在大量的交易关系，高科技企业会由于减少交易费用而需要地理区位上的相近。高科技园区的出现将这种自发性的空间集聚演化为规划集聚，而且以完善的基础设施和服务机构来进一步降低交易费用 利用人才：软件企业是研究开发投入高、研究开发人员比重大的企业 围绕人才聚集：软件企业的人员需经高等教育及培训，且专业性很强。这样，企业最初可能会选择集聚在人才和资金的充裕地区 利用技术市场：高科技园区一般建立在大学、科研机构附近，或在经济发达的大城市，利用比较发达的技术市场，而且还会源源不断地把外部的资金、技术人才吸引过来 关键成功因素：高科技企业发展的关键要素是智力资源 外部自然环境：企业一方面要充分调动内部研发人员的创造主动性，重视其工作、生活和文化等环境的质量，在环境宜人的园区环境中提升创新能力 技术研发环境：另一方面，由于自身研究能力有限，必须向大学和科研机构寻求合作，增强创新能力 共同利用技术市场和人才 增强创新能力 高科技产业发展不仅需要单种资源的充裕供给，而且需要各种资源快速流动和结合 在产品生命周期或价格变化缩短的情况下，只有各种资源要素的快速组织，才能使高科技成为有效益的投资。这包括资金与技术的结合，供应商与制造商、用户的快速结合，从产品构思到产品最终使用之间的各个环节要尽量的少 高科技园区内功能齐全的支撑服务体系保证了这种需求的满足 高科技企业的生命在于技术创新，但若技术创新不能被法律保护，轻易任由他人仿制，则会大大降低企业创新的积极性 高科技园区内部法律服务完备，设快速申请专利通道，推行企业产权明晰化，这些都有利于对技术创新进行保护 创业型的高科技企业往往存在资金短缺、创业者缺乏经营管理知识和经验、市场开拓能力有限等问题，存活率普遍不高 高新园区内部的科技企业孵化器具备了企业生存与成长所需的服务机构与环境，可以针对不同类型的企业进行四级孵化模式，帮助企业成长 快速整合各种资源 需要政府法律保护 参与孵化 培育孵化新企业 有效保留高新技术企业 吸引高新技术企业 高新园区 创新和高新技术成果转化是企业的生命力 孵化和培育优势地缘企业是园区持续发展的动力 园区需要持续关注入园企业的需求变化及满足程度，并不断优化服务种类和质量，提升入园企业的忠诚度 并通过品牌营销吸引新的企业入驻 高新技术产业的国际化分工趋势越来越明显 吸引国际高科技企业的入驻，有利于提升本地技术水平和在产业链上的层次 全球备选地点 1. 政府政策、劳动力与成本、基础设施 2. 政府政策、成本、市场、供应商 3. 备选位置的伸缩性、地段、配套服务状况 评估确定进入国 挑选地区 / 社区 确定备选地址 市场的位置分布 供应商的便利性 市场供应情况 交通状况 基础设施 劳动力的可获得程度 生产成本 生产率 人力资源和成本 相关政策法规 政府对企业的态度 政治稳定程度 经济事件 金融汇率 政策环境 具体内容和维度 考察指标 资料来源： 《 细节决定成败 》 资料来源： 2000 年 4 月零点调查、前进策略与 《 智囊 》 杂志合作对于全国 10 个开发区内 529 位区内投资者的意见调查 人力资源 配套服务 招聘：为园区企业创造人力资源平台，提供招聘服务，满足园区企业动态成长的需求 培训：建立良好的培训环境，促进园区人才成长，进而推进入园企业生产率的提高 人才供给：创造良好的就业和工作环境，吸引优秀人才 人才服务：为从业人员提供各种工资福利及人事代理服务  基础设施服务：包括宽带网络基础设施、电力设施 综合服务体系：整合社会资源提供供邮政收发、旅行代理、商务接待、会议、展览等商务服务；提供餐饮、保洁等生活配套服务 技术支撑体系：提供软件测试和质量检测服务，建立公共信息资源库等 人才培训体系：多层次的人才培训，如技术培训、 CMM 认证和“六西格玛”培训、电子商务培训、职称培训等 政府政策支持 优惠政策：政府前期承诺的税收、租金、技术转让等优惠政策的落实情况 资金支持：政府为鼓励企业的发展而设置的专项资金支持 人才支持：对入园企业的高级人才在引进和奖励上的支持 没有 1—3 年 长期贷款 一年内流动资金 部分或者全部 不能满足需要 中小企业短期贷款缺口大，长期贷款更无着落 中国国家信息中心和国务院中国企业家调查系统对中小企业的调查结果 民营企业融资调查表明 大约 80 ％的被调查企业认为融资难是它们面临的一般的或主要的制约因素 大约 40 ％的企业认为融资困难是主要制约因素，仅次于市场需求疲软 抽样企业在创业阶段几乎完全依靠自筹资金 90 ％以上的初始资金都是由主要的业主、创业团队成员及其家庭提供 追加投资，抽样企业继续几乎完全依靠内部渠道 抽样企业中有三分之一在过去 5 年中至少申请过一次贷款，并且成功率为 4 ％ 成都软件园在成都市人民南路南延线高新孵化园内设立成都数字娱乐软件园，在 2004 年 4 月 4 日开始正式营业 成都某信息公司在 04 年 10 月入驻成都数字娱乐软件园，但在高新孵化园度过的 4 个月后，就决定撤出 关键原因在于交通不方便、基础设施不完善，导致沟通的商务成本大幅增加 另外园区的房租、设施等有形条件没有达到企业预期 诸如资金、市场等无形的服务水准，都不够理想 某科技公司对软件园给出了很彻底的评价：“不就是提供了个专门的场地！” 园区价值在服务：目前，很多高新孵化园和其他一些创新中心，更多只是提供了一个地盘。而恰恰是那些有形和无形的支持和服务，才是软件园价值所在 园区定位：实际上入园企业更希望能够得到帮助，以解决企业发展过程遇到的实际问题 现阶段各地区各层次园区很多，但由于规模、配套以及聚集效应较差，往往“只见企业，不见产业”，产业集群缺少 问题状况 原因分析 评述 融资需求 初创型企业比较缺乏资金，需要相应的融资渠道，作为天使投资人，孵化器的创业投资还会带动其他风险投资人的跟进投入，在不同阶段解决企业的资金瓶颈问题 初创型企业有技术但没有充分的技术平台，需要相应的软硬件平台工具，对复杂的技术问题，需要借助资金平台协同高校科研机构攻关、向国家相关基金申请支持 进行双软认证和高新企业资格认证，以获取相关政策支持 行业协会、市场调查、战略研究会计师事务所、审计师事务所、律师事务所、风险投资机构、咨询评估等科技服务机构为企业提供的配套服务 工商注册、外经贸委登记（外资）、银行开户、税务登记、海关登记、劳动局登记、环保局、消防、水电登记等 技术平台需求 政府优惠政策和资金支持 入驻的一站式服务 配套商务服务 政府优惠政策 税收、资金扶持、企业注册 出口扶持、引进人才  服务体系 　商务服务、配套服务 　技术支撑体系 硬件基础设施 　基础设施 　电信和通讯 　满足工业要求的运输  金融资本 　政府投资 　吸引投资能力： FDI 、民营资本、创业投资基金 总体成本 　人力资源总成本 　物业成本 人力资源 　人才素质、人才供给数量 　教育、培训体系 　语言能力 入园企业关注六大因素 国外 国内 设立目的 防止区域经济发展差距过大，促使经济布局均衡 营造产业聚集环境、培育新兴产业集群 例子：美国西部开发，东西德协调开发，日本列岛改造计划 吸引国外资本、技术和设备，加速我国现代化和工业化进程 政策导向和措施 侧重于因地制宜的产业导向、人才导向政策，辅之以行政干预和金融手段，促进和刺激民间资本的介入 税收优惠的单一政策，财政办园，几乎不利用民间资本，市场导向功能很弱，地方政府为了得到财政让利，园区建设有悖国家初衷 创造非公平国民待遇，以形成区域性和聚集效应 开发形式和管理模式 政府规划，社会资金开发，政府、大学、民间机构联合管理 管委会模式开发和管理，实质是政府行政管理，地方经济利益往往会使园区偏离国家赋予的功能 我国园区发展选择的是一条非均衡协调发展的目标，具有中国特色 对我国园区的分析也应该结合中国的国情、区域经济等特点 传统模式面临调整 开发区以吸引外资、出口导向、先进技术导向为主的模式向综合导向模式转变 金融危机，汇率变化等引起了单一出口型战略的风险 国际形式的变化要求开发区向综合环境优势、质量效益优势转变，在注重国际资本的同时也应看到国内资本的潜力，加强对国内资本的引进与集聚 产业导向不明确 功能定位不准确 开发区没有形成切实可行的产业发展导向，造成开发区内产业定位雷同 缺少分工与协作，缺少互相之间的配套和支持，未发挥因地制宜的优势，脱离了与母城经济配套的发展模式 政策优势逐渐弱化 政府作用日益削弱，政策优惠效应的弱化难以逆转 跨国投资对环境的要求趋向国际惯例化，开发区的竞争力越来越体现在优质的服务和良好的投资环境上，园区的管理体制、管理经验、办事效率、法律环境，产业环境、第三方服务等因素愈发突出 产业集群化程度低 经济运行效益不高 为了争夺投资项目资源，不考虑长期可持续发展，引进了短平快的落后技术 有些开发区没有考虑引进项目之间的关联度，产业间相关性较差，不能发挥开发区应有的产业集群化优势 活力较强；完全按照市场机制运作 活力较强；获取政府充分支持下的市场运作 活力一般；从招商效果和服务质量看，与公司制运作有差距 活力 与政府沟通的难度相对较大 在资金上压力比较大 良好的市场服务意识，提升入园企业的满意度 比较关注投入产出，能够在合理的成本范围内服务企业 从长期看容易打造健康运营模式 大连软件园 民间投资 压力比较大，往往有投资回报方面的需求 基础建设的资金投入大，回收慢，缺少资金 在产业促进上，心有余而力不足 渴望政府的更多的政策支持，如地价优惠 容易强化企业对政府的依赖 按照企业需求的市场化运作 机制灵活，办事效率比较高 在选择对企业的服务内容上，更能切中要害 有利于获得政府的政策支持 中关村软件园 / 浦东软件园 成立国资公司运营 对园区企业的服务意识和客户意识不如企业制运作　 几乎没有考虑回报地高投入，但政府的支持也不可能无限的，资金漏洞将一直存在 政府的作用左右着管理服务机构作用，影响管理服务机构的品牌形象 没有土地开发和盈利的压力，可以全力考虑支持产业发展 有利于调动政府，通过税收、土地、人才等方面的优惠政策加速园区的聚集 政府背景深，协调力度强 广州 / 深圳软件园 政府派出机构模式 缺点 优点 典型园区 投资盈利模式 政府支持盈利模式 服务体系盈利模式 土地盈利模式 产业楼盈利模式 名称 通过房租、产业楼等投资孵化中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资 与政府建立良好关系，政府对园区开发公司行使的招商和开发职能给予财政补贴，如招商代理费、税收返还等 通过为园区入驻客户提供服务盈利，如 IT 外包、人才派遣、技术平台服务 通过控制大面积土地、通过招商和产业聚集提升周边土地价值，进行房地产开发或土地转让 投资满足客户需求的产业楼建设，通过高质量的招商和服务获得高租金 盈利模式 浦东软件园 苏州工业园 广州天河软件园 浦东软件园 大连软件园 杭州软件园 中关村软件园 新加坡腾飞公司 典型案例 是园区开发通常采取的模式，有效运作往往带来高额利润 获得政府授权 大规模招商能力 2 围绕园区入驻企业的需求提供有偿服务，一般作为补充盈利手段 服务能力 3 投资管理能力 政府公关能力 招商能力 招商能力 服务能力 科技地产建设能力和成本控制能力 关键能力 盈利波动性比较大 需要具备良好的融资环境和投资管理能力 5 收入比较稳定可靠 4 投资回收期相对比较长 存在客户流失的风险，影响投资回报率 1 特点 园区开发企业 园区投资建设运营 客户 招商 入驻 软件园 积聚 租金 / 投资购买 固定回报 分享收益 品牌效应和租金回报，以及其它附属业务收益，如培训收益、 IT 外包、人员派遣 软件园开发企业引入外部资金或合作伙伴的盈利模式： 外部合作伙伴以一定溢价进行合资，形成软件园开发企业的资产增值 通过引入外部资金和合作伙伴，加速园区建设和客户聚集，从而形成品牌效应、回收客户租金，除去给外部的固定回报，园区开发企业获得住宅房地产、培训、 IT 外包、人才派遣等附加收益 引入外部合资 / 合作伙伴是双刃剑，具有财务杠杆效应。如果产业楼运营和招商能力较强、盈利良好，引入外部合作伙伴就能够增加园区开发的投资回报；否则就会减少软件园投资回报 外部资金 外部合作伙伴 投资 溢价合资 图例说明：  投资回报 业务活动 投资回报 减少回报 增加回报 业务加速 外部融资对园区开发和投资回报的影响 产出 投入 产业规划 优惠政策 规划用地 基础设施 财政投入 招商企业 孵化企业 区域发展、产业升级 高收入的就业机会 土地升值 税收 评论： 政府制定出未来发展的产业规划以后，同步匹配优惠政策、土地整理和基础设施建设，适当投入财政收入，通过有效经营形成产业积聚 产业发展后对政府和区域形成回报，包括税收、就业机会等，推动区域经济发展 从投入到开始有产出至少需要五到十年，甚至更长的时间，为了加速这个过程，政府除了财政投入还会在招商、筹资等关键环节给予支持 政府支持园区开发的投入产出模型 财政扶持政策 创新匹配资金 担保资金 人才政策 培养资助 住房优惠 土地房租政策 土地出让金补贴 配套费优惠 专项基金 设立“软件产业发展基金”，支持软件企业和项目 融资支持 贴息贷款 政府担保贷款 政府政策支持 贴息资金 科技三项经费 户口迁移 英才奖励 房租优惠 低价提供土地 政策贷款 上市融资 税收政策 税收减免 税收返还 产业巨头带动配套企业落户 吸引产业巨头入驻：台湾著名的电脑公司大多已在苏州落户，明基、蓝天、伦飞、广志、仁达等公司都在苏州设立了相应的电脑企业，如苏州力捷电脑有限公司扫描仪约占世界市场的 20% ，国巨电子的晶片电阻占全球总量的 27% 配套企业入驻： 台湾制造业产业巨头转移带动整个生产链的联动转移，相关的大量中小配套厂、零件供应商紧随其后，形成了基地化生产，研发、制造、销售同步发展的格局，如明基电通有 30 多家协作企业跟随入驻 投资效益彰显推动增资扩产 盈利能力强：调查表明在已开业投产的台资企业中， 80% 的企业处于赢利或持平状态 扩大投资： 良好的经营状况增强了在苏州投资台商的信心，台资企业纷纷增资扩产，实施长远发展规划。近年台资企业每年的增资额均保持在 8 亿美元以上 中新苏州工业园区开发有限公司的负责园区 70 平方公里的成片土地开发与经营 苏州成为是苏州乃至全国的台资企业密集区 累计利用台资 230 多亿美元，占江苏省 2/3 强  形成电子信息产业链 产业链形成：台湾前 20 家电子公司中已有 16 家落户苏州，以台湾电子龙头企业为主，研发、制造、销售同步发展的格局已经形成 规模生产优势：台资电子信息企业的就地采购比重也逐步加大，如台式电脑的组装 95% 以上的零部件可在当地自足供应，生产的横向、纵向分工已建构完成 政府优质服务 政府高服务和效率：苏州市政府积极营造亲商、安商、富商的环境，经营环境公开透明、公平合理，相关部门协同提供优质、高效、低成本、全天候的服务 管理简洁化：在全国开发区中较早推行法制化管理，制定了 100 多个规范性文件，将收费种类减少至 10 项，是全国收费种类最少、额度最低的开发区之一 打造优质的硬件基础设施： 相比电子信息业界常见的 “ 955” （即要求 95% 的产品从拿到订单开始，到送达世界各地的客户手中为止，不超过 5 天时间），苏州市政府满足了戴尔 “ 983” 的要求 软件园分析 单位：十亿美元 全球市场的软件和信息服务 全球外包和离岸服务市场(BPO)  单位：十亿美元 资料来源： G artner  国内市场 IT 服务规模 国内软件外包和信息服务市场规模 单位： RMB 亿元 国内市场 IT 服务规模在 5 年内的复合年均增长率高达 25.6% ，中国的 IT 服务增长更为迅猛，到 08 年将达到 964 亿元 Gartner 对美国企业的离岸外包意愿程度调查表明，美国企业的外包趋势显著增长， 02-04 年的外包意愿分别为 1% ， 19% 和 50% 全球软件外包和离岸服务市场 (BPO) 年复合增长率将达 9.4% ，国内 BPO 业务每年以 50% 以上的速度增长， 2006 年预计将达到 100~200 亿元人民币 信息化成为一种现代管理的有效手段，渗透到企事业生产和日常生活的方方面面，成为改造传统产业的重要工具，市场空间持续增长。管理信息化的普及以及工业自动化的升级促进了软件产业的发展，市场需求前景广阔。 网络通信标准的统一，使得通信及时性和可靠性大大提高 网络通信的普及使得通信成本大大降低，越洋通信能力大大提高 计算及处理能力快速增长 计算处理成本的迅速降低 高质量、低成本数字化技术的发展 网络计算技术的发展 现代化通信技术和信息技术 以中国为代表的发展中国家为了支持本地产业升级，设立了诸多开发区并给予优惠政策，从客观上也加速了跨国产业转移和外包 56 个国家级经济开发区，如上海张江、天津泰达 53 个国家高新技术经济开发，如西安高新区 12 个自由贸易区，如大连 15 个国家级出口加工区，如广州、深圳等 国家政策鼓励 软件外包的 技术基础 和政策基础 说明： 促使软件外包的直接动因是利用不同地区的巨大成本差异，在适当保证质量的同时有效降低成本 信息处理外包带来的成本降低 预计成本差异将至少持续 15-20 年 说明： 由于发达国家与发展中国家存在成本差异，这种成本转嫁的趋势在今后 15-20 年都将继续存在 注 1 ： 仅计算直接工资	 注 2 ：假定中国的工资实际增长率高过美国 12% ， 这是基于 04 年中国工资增长率 14% 和美国增长率 2% 假设保守计算的，此前中国年均工资增长率水平低于 14%  资料来源 ：IDC, Gatner, UNCTAD 采用离岸服务或外包可降低的成本幅度 与发展中国家信息处理成本之间的差距 附加的管理及通迅费用等 40%-60% 100% 20 %-30% 70%-80% 美国的人力成本 20 04 年注 1 中国 20 10 年的人力成本预测注 2 中国的人力成本 200 4 年注 1 如按现有中国成本增长率高过美国实际成本增长率 12% 计算，中国的工资优势可持续到202 5 年 欧洲 4 强技术劳力的需求和不足（单位：万人） 15 115 20 185 25 200 35 240 2003 年 10 105 17 180 20 190 30 210 2002 年 9 100 15 165 20 175 30 200 2001 年 8 90 15 150 15 165 20 190 2000 年 不 足 需 求 不 足 需 求 不 足 需 求 不 足 需 求 意  大  利 法 国 英 国 德 国  全球 IT 人才短缺情况： 据美国商务部门统计， 04 年美国信息技术人才短缺 34.6 万名，到 2008 年缺口将会达到 130 万名 据美国信息技术协会对 685 家信息技术公司的人事经理电话调查， 02 年美国有 42.5 万个信息技术职位因为招聘不到人员而空缺，美国在三年之内向熟练技术工人发放 20 万个短期签证 02 年欧洲 IT 人才缺口为 120 万，而 03 年缺口上升到 170 万，为此德国批准绿卡计划，将允许信息技术外国人才在德国连续工作五年以上 据香港资讯网络工程人员协会的调查表明， 05 年香港 IT 人才缺口为 1.2 万人，特区政府推出输入优才计划，从中国内地引进优秀人才 资料来源 : META Group 、中国资讯行 各软件园 竞争激烈 同质化竞争 产业需要积聚效应 国家政策导向 国务院信息化工作办公室副主任曲维枝认为，产业规模和企业规模偏小是中国软件产业的突出问题 软件产业的特点要求软件企业必须集中发展，美国的硅谷，日本的筑波，印度的班加罗尔，其布局无不是“点少体量大” 从产业发展看只有积聚才有效应 国家相关部门先后认定 29 个国家火炬计划软件产业基地、 11 个国家级软件产业基地、 6 个国家软件出口基地 为了争夺有限的客户资源，各园区大多打出优惠政策、低地价等招数，造成同质、恶性竞争 04 年开发区清理整顿开发区 6866 个，规划用地面积 3 ． 86 万平方公里，全国已撤销各类开发区 4813 个，占开发区总数的 70.1% 国家发改委和信产部决定：对国家级软件产业基地实行“总量控制、末位淘汰”的管理办法，在目前 11 个国家软件产业基地的基础上，不再增加新的名额，并对现有基地实行定期检查和动态考评，如果不合格，则将取消其国家软件产业基地资格并摘牌 西部软件园为了避免被摘牌，成都高新区决定将原有的主体园建设地点由城西迁向城南，并快速建立 测试中心 长沙 北京 济南 南京 上海 杭州 广州 珠海 成都 西安 大连 北京软件产业基地借助中关村地区雄厚的人才、技术和信息优势，建成产学研结合的，集软件开发、企业孵化、软件发布为一体的全国最大的国家级软件开发基地 大连软件园有其鲜明独特的对日软件出口国际化特色，成为唯一以“民间投资”体制运行的国家级软件产业基地  上海浦东软件园是国家计委立项的两个国家级软件园项目之一，由信息产业部和上海市人民政府共同创办 广州天河软件园是广州乃至华南地区软件及相关产业最集中的园区 珠海软件园是集软件产品研发、软件产业培训、特色信息服务和软件出口为一体的基地  成都软件产业基地依托于原来的西部软件园，该软件园的行业应用软件，在国内市场具有较高的份额 齐鲁软件园位于济南高新技术产业开发区新区，是山东省境内最大的软件基地 西安软件产业基地依托西安丰富的科技资源和西安高新区良好的配套环境建设而成 长沙软件产业基地形成了官、产、学、研相结合的创新体系，建有中国多媒体信息技术、电子商务、通信技术开发等 3 个开放实验室 南京软件产业基地是软件开发和集成电路设计的专业园，是典型的城中园，江苏沿江软件带的龙头 杭州软件产业基地是杭州市新一轮发展“一号工程”的主要内容，以发达的民营经济为基础形成的 竞争要素变化： 20 世纪最后二十年，先后经历了“优惠政策主导”阶段和 “基础环境主导”阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中、向投资环境（尤其是基础环境）良好的区域集中 低层次竞争：设立大量开发区并给予优惠政策，为了在招商竞争中获取优势，各地开发区就突破国家土地、税收法规及相关政策，竞相压价，恶性竞争愈演愈烈，“零地租”、“十免十减半”等政策也纷纷出台 恶性后果：单纯依靠政策优惠的低层次的招商，最终损害的是国家整体利益，也不利于开发区的长远发展 以政策为主体的低层次竞争 产业链竞争：依托开发区的比较优势，基于合理的产业定位，围绕产业的主导产品及其上下游产品来招商引资，引进高端产品生产技术，扩展技术链，营造主导产业，延长产业链，实现产业上的缝合断层、填补空白、调整结构，形成完整产业链 对企业降低成本：一个较为完整的产业链可以最大限度地降低产业配套协作成本，提高企业竞争力 对开发区形成产业链聚集：产业链一旦形成，必然会吸引更多的垂直和协作关系的企业前来投资配套与服务，由此带来产业集群，推动开发区及区域经济的良性循环和健康发展 产业链综合竞争 单位：万人 说明： 在软件人才需求量方面，据预测，当前我国软件人才的需求量为 50 万人左右，且这一需求仍在以每年 20% 左右的速度增长 在软件人才供给量方面，随着我国高等院校计算机相关专业扩大招生为软件人才市场输送了更多的毕业生人才以及与大学教育并行的职业技术学校和培训学校教育的快速发展，我国软件人才供给在 2004 年有了较大幅度的增长，总量供不应求的局面得到缓解，但与高速发展的软件人才需求相比，继续呈现短缺状态 资料来源：中国软件行业协会 改善关键基础设施、制定优惠政策，有效降低入园企业成本 政府投资建设中央计算机系统、高速卫星数据通讯系统、高速通信光纤网络 通过单一窗口办理软件出口企业的手续 软件出口公司可以从国家和进出口银行获得外汇贷款 为出口软件而进口元配件及在当地购买计算机系统，允许有 40% 的折旧率，企业享有固定资产投资额的 20% 的投资补贴 在企业开始经营的头八年，可选择一个五年时段免除所得税 对所交纳的中央营业税进行退税等优惠政策  从小学开始普及计算机教育，中学和大学计算机则列为必修课程 印度教育部门主持开设计算机提高班，通过 1-2 年的系统教育和培养，培养高级计算机人才 鼓励民营技术学院的发展，社会上众多商业性计算机软件人才培训机构，对培训合格者颁证 通过加大教育投入，逐步提升人力资源水平，建立了高中低搭配的人才体系 班加罗尔邦内有4所大学24所工程技术学院，年毕业 3 万人 全国共有 350 万科技人才，软件企业自身设有人才培训部门 重视人才教育和培训，在强大的人才库基础上大力发展专业培训 引进 IBM 、 HP 、 Sony 、 Lucent 、 Nortel, HSBC 、 Siemens 、微软、 Dell 、 GE 等客户，软硬件及通讯企业群聚效应明显 通过认证补助、认证讲座引导鼓励 CMM 认证，全球 75 家通过 CMM5 企业有 30 家在班加罗尔 随着世界软件业的发展变化，抓住离岸服务业务的机遇，促进产业向高附加值升级 鼓励自主研发：承担国家专项研究计划的单位和企业，其 R&D 开支可免 125% 的税，园内印度公司开始推出自有知识产权的产品 重视标杆大客户的招商引资，提升产业等级，形成积聚效应 印度政府的政策、产业投入和人力资源的培养对产业的长远发展起决定性作用，实现了由软件园发展初期的低成本的优势，到向产业价值链中高端转移，实现科技园区的产业升级。 软件园通过降低成本提高对企业的吸引力，有效降低园区内企业成本 30%-40% ，人力资源的建设使得同类人力成本仅为美国的 1/5-1/8 ，吸引了国际大型跨国公司的入驻，越来越多的跨国公司在班加罗尔设立研发中心，极大丰富了园区产业链，实现了产业集群，班加罗尔成为世界第四大科技产业集群区。 建园初期中小软件企业客户为主， 二期以后开始打造产业链 2001 年底提出：建设软件园不是圈地造楼，而是打造完善的技术支撑平台、提供专业化的服务 吸引了很多国内外著名软件企业如 IBM 、 INTEL 、 MICROSOFT 、 HP 、西门子、花旗银行、日本京瓷、日本 CORE 、 SONY 、中国银联、中国银电通讯、北京中软、中晶、联通国脉等落户浦东 浦东软件园的迅猛发展得益于形成了软件技术服务链、银行卡产业链、集成电路产业链、医药产业链四大独具特色的产业链 参与全球经济大循环体的四条产业链有三条与信息技术和软件开发相关，形成优势互补、资源共享的互动关系，将张江纳入世界高科技经济多元化的大循环 吸引了一批世界著名企业分别对产业的上、中、下游进行投资，如全球最大的集成电路及液晶显示器设备制造商东京毅力科创、全球最大的半导体特种气体供应商普莱克斯气体、全球排名第一的集成电路封装企业日月光 抓住一个“龙头”项目，就引进一大串高科技配套项目和技术 利用产业链优势，招来大项目的同时，提升产业水平，迅速提升了园区的规模和实力，并带动国内的研发机构和企业纷纷进驻浦东 大规模引进大客户，丰富了产业链分工，加速了相关产业的聚集 建立了一套完整的企业服务体系，包括公共注册区和公共秘书、电子出版社、物业管理、商业银行等 由审计事务所、律师事务所和会计师事物所、中心企业风险投资服务体系、软件人才市场等专业中介机构组成的园区企业服务体系也初具规模 公共培训平台 E-Learning 在线培训课件资源所花费的成本仅是企业平时自己培训的 1/3 软件企业使用浦东新区软件技术增值服务平台的通讯和服务时，对发生的费用，平台公司按核定价格的 70% 收取，本专项资金给予平台公司 30% 的资助”每家企业当年累计补贴上限高达 200 万元 通过建立高效的商务服务体系和专业服务体系让入园企业专注核心业务，并给予政策上的优惠 浦东软件园的定位为国内市场与国际市场并重的“双轮驱动”，国内市场以应用为主，国际市场以软件出口为主。其成功之处一为注重市场和人才，软件出口中心努力建立广泛、高效的市场渠道，并赴美招聘海外人才，建设了一流的软件开发队伍。二为创造与国际接轨的软件开发环境，建立完善的中介服务体系，在政策、软硬件环境建设方面迅速提升了软件园的综合开发实力平台，实现了产业集聚，在国际市场上树立起中国软件开发品牌 园区经营盈利模式 浦东软件园的盈利模式有房租收入、软件开发、信息服务、投资收益、资本运作。 房租收入为产业楼和写字楼的租金， 05 年为 2 元 / 天平米 软件开发是浦东软件园自营的一块重要收入 信息服务指通过提供数据通信、电子出版、公共实验室、举办会展、新闻发布、高级论坛等信息服务，为园区开发企业带来一定收入 投资收益，投资于有良好成长潜力的公司，获取投资收益 资本运作，通过资本运作获取资产溢价收入 地价补贴： 98 年起浦东每年为高新技术项目的地价、经营费用补贴１亿元，积聚能形成产业化优势的项目 技术补贴：建立公共平台、构件库、通讯费减半等为入驻软件企业补贴 0.3 亿元 对园区开发企业的运营支持： 99 年 10 月浦东新区管委会签订协议，连续 20 年租用 16 万平方米的孵化用房 , 共支付租金总额 8.8 亿元，保证开发企业的稳定收入 创业支持： 94 年浦东政府设立了全市第一家科技发展基金，同时带动了 10 多亿民间风险投资资本，支持了 58 个高新技术产业化项目 财政支持：九五期间，新区地方政府资助科技活动资金总量 14.63 亿元，上海市每年拿出 2 亿元支持软件和集成电路产业 给予产业发展和园去开发企业资金支持 房产入股到高科技企业：把土地、房产投资入股到具有成长性高科技企业和项目的入园企业或者以租金换股权的方式对园区内部分企业免租持股 溢价引入战略投资者：通过高溢价出让部分高科技投资项目的部分股权 推动投资子公司上市或出售股权：经过孵化成长起来的高科技企业股权取得了大幅溢价，通过出售股权不仅可将原始的投入变现，而且取得了巨大的增值收益 一系列运作产生的收益，都成为重要的筹资渠道，提供园区开发的流动资金，也是消化巨额筹资成本的利润源泉 实现土地资产的证券化和股权化通过资本运作获得资金和收益 园区的经营和对企业的扶持缺少不了大量资金的投入，而政府资金非常有限，融资渠道是困扰所有园区的一个棘手问题。而浦东软件园通过土地资产的证券化和股权化，不仅保证了融资来源，而且带来了可观的资产收益。 2001 土地资产证券化和股权化运作吸引社会权益性投资、二次融资、集团公司融资等渠道，共筹集资金近 30 亿元人民币。除了资产收益，按照公司运作的浦东软件园以多元化经营打造了复合盈利模式，包括房租收入、软件开发、信息服务等。 地方政府支持 地价补偿：为了吸引软件企业，园区以低于实际土地开发成本的优惠价格向企业进行土地出让。出让地块价格的计算以每个地块允许建设的建筑面积为计算单位，地上部分和半地下部分的出让价格以 2100 元每建筑平方米起。全地下部分按照地上部分的 30 ％收取地价款 出让金减免：符合有关优惠条件的企业，毛地价中的土地出让金按 75 ％计取，大市政费及四源建设费按 50 ％计取。获得北京市软件企业认证证书的软件企业免交土地出让金 专项资金：市政府将提升企业进军国际市场的资质作为突破口，设立专项资金 700 万元，组织开展 CMM 培训、辅导和咨询服务工作，并对培养国内评估师给予资金支持 单位：元 / 平方米 政府补贴 业务模式：中关村软件园采用二级土地开发模式 , 第一阶段由北京中关村软件园发展有限责任公司（以下简称软件园公司）受北京市政府委托，对中关村软件园实施土地一级开发及物业管理，是中关村软件园在规划设计、征地拆迁、市政基础设施、环境和配套设施建设、招商、综合服务等方面的主体。第二阶段将采用市场运营机制，由多元化投资主体来进行二级开发 盈利模式：主要收入来自房地产，通过土地整理和卖地实现；服务收入和少量的产业投资也是主营业务收入的一部分，但只有部分市场、商务服务，如会展，宾馆等具有盈利性，多数服务并不盈利 业务模式与盈利模式 中关村软件园得到了中央和地方两级政府的大力支持，盈利主要来自土地转让收入 土地增值型 拿到了房屋开发用地自己不开发，而是搁置一边静候土地升值。由于城市建设不断深化，尤其是随着各地政府不断投入大量资金，对各地市政环境进行配套建设，从而令土地升值。土地增值型的投资者据此赚取土地升值后溢价出手而获得额外收益 开发物业 销售型 投资者拿到房地产开发用地后，自行开发物业然后将物业出售。在土地上开发物业，有如将原材料加工成为产品后出售。这种模式既可以稳收土地增值带来的收益，还可以获得产品销售带来的收益，因此其一般都能获得合理的投资回报。这种房地产投资开发模式在目前很多发展中国家风行，国内尤其是广州楼市更是如此 经营管理物业增值型 通过有效的专业管理使物业价值得到最充分的提升，然后再出售，这样不仅可以最充分地体现物业的最大价值，更能获得最大的投资回报。目前很多跨国房地产企业集团都较多地采用这种模式 奥林匹克花园模式 主题与专业开发型：概念地产，复合地产，主题地产；注重速度与创新；注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销；由项目公司到专业化公司；与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化　　 另类模式 个性张扬炒作型：如现代城等；差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜；注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求极端化，针对精英阶层、前卫一族 局限于局域性市场 金地模式 专业化精品型：注重企业文化与企业制度建设；精品路线；品牌与企业成长性很强；开始由区域市场向全国市场扩张 顺驰模式 快速扩张型：通过缩短开发周期来降低财务风险。尽可能地缩短项目运作周期，很快实现销售回款 , 实现高效现金流，“缩短从现金到现金”商业模式；快速扩张  扩张速度过快，有资金链断裂危险  碧桂园模式 规模化实力扩张型：在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销 ；纵向一体化的企业运作；模式化、工业化的产品路线；高门槛（现楼）营销策略 只局限于一个区域板块；在扩张中被无限夸大，品牌透支，没有创新 万科模式 专业化品牌扩张型：市场化先驱；专业化、品牌化路线； 跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌 率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成  SOHO HOTEL 策划能力 HOUSE GOVERMENT LAND 协议出让时期 主要利润来源 招拍挂时期 主要利润来源 协议出让 一级开发商赚取土地高额利润 策划开发 赚取开发利润 融资渠道 土地再次出让 主要利润源 房地产开发 成为开发商获利主要来源 融资及资本运作 土地寻求与策划概念互动 运作能力 以外部因素为主，以获得土地为目的的各种关键因素与能力 以内部因素为主，以提高各种策划能力为主的这种内部因素 转变 运营战略 成本战略 1984 1991 1994 混沌期 ( 无战略 )  边缘期  ( 战略形成 ) 调整期 ( 战略实施 ) 84 年公司成立，经营办公设备、视频器材 87 年兴办工业 88 年进入房地产 90 年，初步形成商贸、工业、房地产、文化传播四大经营架构 91 年确定综合商社发展模式 93 年否定原模式，确立城市居民住宅为主导业务 1999 年，住宅业上升到 95% 2001 年转让属下万佳百货，资源集中于房地产业务 91 年 6 月开始跨地域房地产业务的发展 1991 年 1 月 A 股在深交所挂牌交易 2000 年实行重大股份制改造，华润成为第一大股东 2001 2004 年制定 10 年规划： 2014 年全国住宅市场的份额增长到３％  完善期 ( 战略完善 ) 2003 年提出三大策略：客户细分策略，城市圈聚焦策略，产品创新策略 万科的发展历程大致可以划分为四个阶段，作为房地产行业的先行军和领跑者，万科的经历给房地产行业留下了宝贵的借鉴资料 在具体操作上， 2004 年泰达集团在海河开发中，拿下泰达城和泰达时尚广场两个项目。两个项目的占地面积分别都达到了 1 平方公里左右，总建筑面积不少于 280 万平方米。囊括了生态住宅、办公酒店、商业购物、休闲娱乐、体育健身和景观旅游等多种功能于一体 泰达集团的目标不仅仅是土地开发，而是“打造一个新的经济平台”，以土地为核心的城市资源的整合 战略联盟 成片土地开发和城市设施运营 房地产业 非核心业务整合 “ 3+1 模式” 2001 年 涉足房地产市场 2002 年 提出资源经营战略 2003 年 大举买地 2004 年 与万通结成战略联盟 2005 年 项目实质运作  做城市运营实践者  山东及济南房地产市场分析 山东相比经济发展速度，房地产发展明显滞后： 发展的总量不够，现在房地产发展的总量对总的需求来说，有相当时间供不应求。 房子的消费类型比较单调，房地产本身的开发性和竞争性不够。未来的趋势是多元化，不同需求的产品都有，现代化的建筑和地方的建筑同时存在。 近几年，济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着济南市城市框架的不断拉大，济南房地产市场展现出一个发展空间巨大的房地产市场 市民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素： 主动型需求。随着市民生活水平的提高，卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力 被动型需求。近年来，大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分 外来型需求。不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求 投资型需求。部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。 产品供需结构日渐合理化。房产市场供需经过检验和调整，将会得到明显的改善 商业地产是热点，商铺投资将呈现出活跃态势，板块分化将更加明朗 2006 年济南房地产市场的热点区域 东部高新区会因政府的搬迁及会展效应的日渐成熟而逐步得到提升 济南西部会因阳光 100 、莱钢凯旋新城、外海中央花园的开发而整体提升区域的居住环境和居住品质；长清大学城 2006 年将随着开发的整体推进，在市场需求及区域价值方面也越来越明显 北部重汽地产以教育和地产进行嫁接，将在竞争中脱颖而出 济南中部的商业将愈演愈烈，区位仍是竞争中的优势 资料来源： 《 济南日报 》2005 年 11 月 24 日 2005 年 1-10 月全市房地产开发完成投资 83.0 亿元，同比增长 10.0% 从投资的构成看，住宅完成投资 63.6 亿元，增长 0.6% ；办公楼完成投资 3.9 亿元，增长 129.1% ；商业营业用房完成投资 6.8 亿元，下降 18.6% 土地开发完成投资 2.7 亿元，同比增长 96.3% ，购置土地面积为 238.6 万平方米，同比增长 97.3% 商品住宅仍是开发主体，商业营业用房投资比重下降，经济适用房投资持续负增长。 1-10 月全市住宅完成投资占全部投资的比重为 76.6% ，商业营业用房投资比重为 8.1% ，比去年同期下降 2.9 个百分点。经济适用房投资 0.9 亿元，比去年同期下降 41.2% ，占房地产开发投资的比重由去年同期的 2.1% 下降到今年的 1.1% 商品房平均销售价格保持稳定增势的主要原因 宏观调控政策的贯彻落实存在一定的时滞性 供求结构不合理，“低价位”商品住宅，特别是经济适用房的比重下降影响了房价 部分开发商减少上市量，利用优惠维持现价不动，等待、观望国家政策的走势 存在稳定的购房需求，济南房地产市场保障性购房和改善性购房占绝大多数，这是购房需求旺盛的基础之一 资料来源： 《 济南日报 》2005 年 11 月 24 日 1-10 月，全市商品房销售面积为 156.2 万平方米，其中销售住宅 146.8 万平方米，分别比去年同期下降 4.1% 和 2.4% 。这已是继国家开始宏观调控以来连续 5 个月商品房销售呈下降态势 商品房平均销售价格为 3184 元 / 平方米，其中住宅平均销售价格为 3078 元 / 平方米，分别比去年同期增长 5.9% 和 7.6% ，增幅比去年同期分别下降 22.3 和 14.1 个百分点。但从 2005 年 6 月份以来，基本维持在 3100 元左右 据统计，济南市 2006 年第一季度住宅市场整体均价 4223 元 / 平方米，较去年同期上涨了 4.3% ；区域价格中，南部价格最高为 4805 元 / 平方米，涨幅为 4.8% ；东部区域整体均价为 4381 元 / 平方米较去年同期增长 4.5% ；西部地区整体均价 3939 元 / 平方米，略涨 3.4% ，价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区，区域整体均价为 3513 元 / 平方米，但涨幅仍然达到为 2.6% ，而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。 房价整体增幅缓慢 市区内均价 3000 元 / 平方米左右的价位，将是购房的主体。 区域房价仍然存在着涨跌不一，新出现的板块会带动区域整体房价的强劲上升，如长清大学城区域，因为消费群体的积聚，将会带动区域房价的上涨 持续消费需求的拉动，使济南房地产市场的整体交易量会出现上升势态，但整体均价涨幅不会太大 个人投资买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面 由于政府严格执行土地年度计划，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格 国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转，在一些方面提高了房屋的建设成本 居民收入水平提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，需求档次的提升拉动了房价的上升 近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本 个别开发商大肆进行市场炒作，误导消费者，在一定程度上也拉动了房价的上扬 原因分析 潜在购房者的置业目的中自己改善居住条件的居于首位，所占比例为 69% ，购房给父母及孩子的比例为 23% ，用于投资的潜在购房者所占的比例为 6% 。 结合潜在购房者的住房性质分析，商品房的拥有比例仅为 16.2% ，自有住房、房改房所占的比例为 35.8% 和 30.2% ，拆迁房所占的比例为 9.3% 。 购房目的中非投资购房的整体比例占到 90.36% ，说明目前的市场需求是真实的住房需求，证明济南房地产市场没有泡沫。 数据来源：青岛中原物业顾问有限公司 “住东不住西、住南不住北”是济南传统居住观点，随着政府东部新城新规划的推动，东部区域快速发展，已成为多数购房客户群体的居家首选 由于城市规划中“南控”政策影响，前一阶段南部的房地产开发项目相对较少，同时由于南部优美的生态自然环境，致使南部成为“贵族生活区”，普通购房群体不能承受其高房价 选择东部和南部居住的总体比例达到 81.61% ，说明传统居住观念依然在主导济南的房地产市场。 交通便利是购房者最关注的因素，购房者不希望为居住地点至工作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置，这一比例达到 21% 对自然环境和经济文化的关注程度也较高，以上 3 项因素与人们的生活息息相关，购房者对此关注程度较高，可以看出，人们对居住区域的综合品质要求已经提上日程。但是，对其他因素如升值潜力的关注程度并不高 多层住宅是首选建筑形态 潜在购房者对建筑形态的选择中，多层居首位，所占比例为 57% ，其次为小高层所占比例是 37% ，对于高层的选择比例仅占 6% ，别墅所占的比例是 1% 。 小高层已经逐渐为购房者接受，其地位日渐稳固，而且限于稀缺的土地资源，小高层的需求容易得以实现，购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。 二室、三室是需求主力户型 二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过 90 ％，其中二居室比例为 62 ％，三居室比例为 28 ％；对一居室、四居室的户型需求极少，分别为 2 ％、 3 ％。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求。  70-130 平方米是主流需求面积，其中 70—90 、 90—110 、 110—130 面积范围对应比例分别为 25.11% 、 28.74% 、 27.93% 。 总价在 40 万元以下的住宅颇受欢迎 潜在购房者对住宅总价的承受力方面，以 40 万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中 21~30 万元间的总价，购房者接受的比例约占到四成，其次是 31~40 万元之间的总价，约占到三成，超过 40 万元的总价水平，仅有 12% 的人可以接受，所以总价水平 40 万元为潜在购房者的心理底线。 房地产市场价格与购房者承受房价基本相当 消费者可以承受的最高单价主要分布在 3000-4500 之间，占总比例的 93.06% ；受访者所能接受的最高总价主要集中在 20-50 万之间，其中 20-30 万和 30-40 万之间的比例相当，分别占 32.83% 和 31.42% ， 40-50 万占 18.32% 。此房价数据显示虽略低于济南市房价平均水平，但基于济南市民的保守性，可以判断济南购房者基本能够承受目前房地产价位。 资料来源： 《 济南时报 》2006 年 1 月 23 日 尽管房地产市场的需求量很大，但是销售市场并不是很顺畅，一方面是由于新旧“国八条”等一系列房产政策的出台影响了市民的预期，使得房地产市场出现了持币观望的现象，另一方面是房地产开发结构的不平衡造成的 由于土地成本的不断增加，目前房地产市场以小高层和高层产品为主，多层数量不断减少，同时为了适应需求多样化的要求，部分楼盘也别出心裁，如富翔天地的复式结构、尚层 E 墅的挑高小户型、京鲁山庄推出的宜居户型等 目前济南市房地产市场上本地开发商占多数，但是外地开发商的数量也在不断增多，也有部分外地开发商对于是否进入济南市场持观望态度。此外全国品牌开发商已经开始登陆济南，如顺驰集团已在槐荫区取得一地块的开发权 2005 年新推出的楼盘在 30 个左右，主要分布在南部和西部，如济南海鲜大市场、鲁能领秀城、商业公园、华夏金色阳光花园等。此外部分楼盘的后期开发，如上海花园、伟东新都、外海西子城市花园等；部分闲置土地开始启动，但并没有急于开发 由于出台的房地产政策主要是针对住宅市场，因此住宅物业所受影响最大，商业物业所受影响最小，而办公物业之所以不景气一方面是受政策的影响，另一方面则是由于办公物业市场本身已经趋于饱和 整体市场供不应求 存在结构性不平衡 价格上涨幅度放缓 新推项目数量减少 房地产开发进程放缓 各种物业类型受政 策影响程度不同  2005 年 1-10 月商品房平均销售价格为 3184 元／平方米，其中住宅平均销售价格为 3078 元／平方米，分别比去年同期增长 5.9% 和 7.6% ，增幅比去年同期分别下降 22.3 和 14.1 个百分点。商品房销售价格虽然比去年有所增高，但从 2005 年 6 月份以来，基本维持在 3100 元左右 产品类型向多样化发 展 开发商以本地为主 外地开发商也在增多 济南的商品房消费还处在一个初级阶段 济南很多消费者不了解自己需要什么，盲目从众消费较严重，大多只对房型、面积、总价等关心，而往往忽略房屋配套设施、内在质量及环境规划等因素 从国内大中城市来看，济南房价稳定，市场很诱人，但市场发育度不够，楼盘的系统化、专业化运作不够 发展商太注重“多出面积”，而忽略楼盘附加值含量的提高 济南市场会在两三年内进入春秋战国时代，尤其是面对日趋成熟的消费者，发展商之间的“默契”与“平衡”会被打破，济南市场不温不火的局面也会改变 外地一些房地产开发人士认为，济南房地产市场的整体感觉是比较保守的，无论是从楼盘的户型、营销策划，还是整个小区的规划设计及配套设施均相对落后 三级  济南阳光 100 房地产开发有限公司 三级 山东银座久信房地产开发有限公司 二级 济南市房地产发展集团总公司 二级 山东国华时代投资发展有限公司 二级 山东天业房地产开发有限公司 二级 山东鲁信房地产投资开发有限公司 二级 山东鲁能亘富开发有限公司 二级 齐鲁置业有限公司 二级 山东普利建设发展有限公司 二级  山东莱钢建设置业有限公司 一级 济南市房地产开发总公司 一级 山东豪商房地产开发有限公司 一级  山东中润置业有限公司 资质等级  企业名称  房地产公司的经营、合作模式将会发生转变。随着品牌、实力代理公司对房产市场的冲击，开发商不得不重新审视原有的代理模式及合作形式。开发企业会意识到优秀品牌房产代理公司的重要性。开发公司的重新思考和审视，将会影响代理公司进行重新思考，及时调整新的经营和合作模式。 总资产逾 50 亿元，是一家以房地产开发为主业集广告经营、进出口贸易、园艺工程、装饰工程、物业管理为一体的大型民营企业集团，经营业务遍及澳洲、香港、上海、青岛、济南、淄博等地。集团下属多家房地产开发企业，分别拥有国家一、二级开发资质，并通过了 ISO9002 国际质量体系的认证，年均开发面积在 50 万平方米以上，是开发住宅、写字楼、公寓、商铺等物业的综合性房地产开发企业，同时提供优质物业管理服务。公司现有员工 600 多人。 中润置业集团以房地产开发为经营主业，多种产业并举，注重企业品牌建设，提升自身的核心竞争力，倡导品质建设、规模经营、创新服务的企业经营理念，以“城市运营商”的角色，充分发挥自身雄厚的资金实力、丰富的人才经验以及充足的土地储备等优势，开发精品地产项目 具有国家一级开发资质的大型企业。公司以房地产开发为主，集建筑设计、房产营销、建材供应和物业管理为一体的综合性房地产开发企业。 1999 年以来，公司完成开发面积 150 万平方米，总投资 50 亿元，销售额 60 亿元。 先后开发了铜元局小区、三吉花园、银苑、吉祥苑、如意苑、平安苑等高档住宅小区；山东邮政大厦、济南数码科技大厦、七星吉祥大厦等高档写字楼；拟开发曲阜市明故城恢复项目，澄波湖绿色生态文化旅游社区，国务院和省政府批准的济南市仲宫镇小城镇建设示范项目等 , 是山东省最大的房地产开发商之一。 2002 年被评为济南市房地产开发企业 20 强之首， 2003 年被评为济南市房地产开发企业综合实力 10 强并名列前茅， 2004 年公司荣获“中国房地产 500 强” 山东中润置业集团有限公司 山东豪商房地产开发有限公司 成立于 1975 年 , 是具有国家一级房地产开发资质、山东省成立时间最早的从事城市综合开发建设的大型国有公司。公司成立 30 年来，坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，按照城市总体规划，先后开发建设住宅及配套、办公商业楼宇 600 多万平方米。 先后承建了一大批住宅小区，其中全国第一批实验住宅小区之一的燕子山小区获国家质量银质奖 , 并被建设部授予“优秀住宅实验小区”称号；全国第二批实验住宅小区之一的佛山苑小区获国家 15 城市住宅小区建设试点综合奖金牌奖，并被中国建筑业学会授予“鲁班奖” 总公司着力塑造“泉景地产”品牌，一系列住宅小区和写字楼以“泉景”冠名，“泉景地产”致力于为百姓“建筑和谐生活”，努力争创中国最受尊敬的地产品牌 济南市房地产发展集团总公司，隶属于济南市房产管理局，是山东省内较早从事房地产开发及相关产业的国有企业集团，成立于 1993 年 , 现有员工 1200 余人。 年平均房产开发面积达 10 万平方米以上。主要品牌项目有泉星小区、名士阁 经过多年发展，济发集团形成了“文化促管理，改革求发展，开拓创市场，品牌树形象”的发展战略和“专业化发展”的经营方针。通过深化改革，建章立制，规范管理和培育品牌，建立起了房地产开发、物业管理、建筑 施工、房管经营、房屋维修等专业化发展的经营格局。 济南市房地产开发总公司 济南市房地产发展集团总公司 经营环境分析 开发区概况 房地产 公共设施 园区经营 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 战略实施 服务功能 生活功能 环境绿化 环境绿化 生产功能 高校 研究开发 生产企业 交通运输：快速，方便 能源：清洁，可靠 供水：水质要求苛刻 通讯：大容量，网络化通讯媒体 生产环境：恒湿恒温，无尘环境 生活环境：美好的居家环境 …… 公共设施的效益和价值是间接的，其建设目的不在于盈利，而在于通过环境改善带动周边地区的经济发展，带动物流、人流、资金流和信息流的发展 土地升值带来的房地产收益 优良的环境带来的民间投资扩大地方经济规模和扩大就业 优良的市政设施吸引企业入驻，扩大税源带来的税收增长 便捷的生活设施和交通设施吸引常住人口，促进地区消费 公用设施特点 投资大 回收期长 收益低或是负收益 民营企业或外资企业不愿积极参与 政府往往担保举债搞项目 民间资本无法利用 政府财政压力大，容易出现财政赤字 建设周期长 建设效率不高 财政负担大 加快基础设施建设 缩短建设周期 市场化资源配置 减轻财政负担 传统的政府投资主体建设方式 确立企业的投资主体地位 转变政府 管理职能 吸引民间 投资 以新的思路通过财政补助、 BOT 合作、经营权转让等合作方式拓宽投融资渠道进行高新开发区的建设 城市道路与交通 道路，桥梁，客运设施，交通监测设施 给水设施，消防系统，管网，排水防洪设施，污水排放监测设施，燃气设施，热力设施，电力设施，通讯设施，广电设施 生活仓库，冷库，商品仓库，物流集散仓库 污水处理设施，固体废弃物处理设施，工业垃圾，生活垃圾处理设施，噪声监控设施，大气质量监测设施 道路绿化，防护林，河岸绿地建设，园林建设 市政公用设施 仓储 绿化 环境保护 建设内容 资金需求 收益 高低 半公共产品 既有竞争性，又有排他性 竞争性弱，排他性强 无竞争性 准公共产品 纯公共产品 特点 筹资经营方式 产品举例 电信，公共交通，车站等基础设施 收费道路、桥梁、污水处理厂、煤气液化气站 市政设施、供暖、给排水、土地平整 允许民间资本参股，控股或者独资经营 允许民间资本介入 给予一定补贴吸引民间和国外资本投入。补贴内容可以包括免税，土地赠与，定额财政补贴。 成都高新技术园区为减轻市政给财政带来的压力，将市政环卫的功能从政府系列中剥离出去，通过招标方式转由企业经营，财政给予定额补贴。结果不仅大幅减少了市政开支，而且提高了环境服务质量。 苏州工业园、大连日本工业团地在基础设施开发建设速度不能满足项目要求的情况下，引进外资包片开发，短期内完成了园区基础建设。这种一揽子基础设施开发有利于调动投资商的积极性。 很多地方都严重的存在盲目引资成分，为开放而开放，忽略了城市水业的固有特性 价格政策方面，在政企不分的行业背景下，价格改格实际是围绕政府财政进行的，价格调整少有惠及企业 特许经营制度在准备不成熟的情况下，特许经营制度的提出带有很大的探索性，加上一些部门利益的因素，使特许经营制度的科学性受到挑战 水业的产权改革政策所面临的问题更加突出，产权改革政策体系是基于一般的竞争性行业的政策框架，忽略了城市水业的市政设施特点。 一是经济合理性与社会公益性的矛盾。产权主体都从股东的立场出发要求投资回报，要求保值增值；但是政府主体习惯性将城市水业作为福利事业，只能认可微利存在。这是供水企业的第一道夹缝。 二是服务的市场性与资源约束的非市场性矛盾。这一矛盾具体表现在自来水销售的价格管制与“原料”价格迅速提高的反差。另一方面，自来水公司的价格是面向居民的销售水价，受到政府的严格控制，资源成本在价格体系并不能完全、及时的体现。资源和原料成本与最终销售价格之间的衔接机制没有建立和完善 三是企业有限责任与政府全面责任界限不清。政府要求市场化以后的供水企业，按政府规划进行无条件承担投资和服务责任，许多要求不具备经济合理性，这些不能实现经济合理性的投资和服务内容在政府责任和企业责任之间徘徊 供水企业改革所面临的矛盾和困难 英国私有化的供水公司，以私有企业为主体的水务一体化经营与管理，主要是市场行为 英国供水公司在获得政府取水、污水排放许可证的基础上，或者说在政府分配的水权和指定的服务区域内，自主经营，自负盈亏。１９８９年英国水务体制改革后，将十大水务局进行私有化改造，成立了十个大型流域性供水公司，保留原２９个小型私营供水公司。十大供水公司的水务管理区域基本按流域划分，负责本流域的供水和污水治理 以泰晤士河水公司为例。它的前身为泰晤士河水务局，１９８９年实行私有化并于当年年底上市，当时每股股票价值为２．４镑，服务和经营是相当不错的 根据欧共体反垄断经营的要求，英国１９９８年出台了新的竞争法案，英国供水公司正面临新一轮的改革。主要是打破管网和供水一体化的垄断性经营，实行供水厂网分开的体制。目前，英国供水公司的这一轮体制改革正在进行之中，尚未形成最终的供水工业新格局。 英国水务一体化的基础是水权，供水公司在获得水权的基础上，在政府的监督指导下把水作为资产来经营和管理，转换成水服务商品。水务一体化载体是市场，供水公司通过提供水商品服务（供水、污水处理等），自主经营、自负盈亏，并可以在金融和资本市场融资，获得自身发展。目前，英国的供排水基础设施建设主要是由供水公司在市场上融资进行。水务一体化的对象是市场中的直接用户，服务者与被服务者之间发生的是直接的经济关系。 政府水资源管理的资金充裕，来源稳定。国家环境署每年都是按预算安排管理、服务等项目，当年收入是下一年预算的基础。近年环境署每年收入均在６亿英镑以上，资金４５％来源于取水、排污及环保收费等 法国的水务管理是在市镇范围内实现。法国法律规定供水和污水处理是地方政府的责任。法国流域水管局一般不拥有地产、水利资产和水权，它们均归市镇。对于大的市镇，如巴黎，水务（供水、污水处理等）的经营和管理是在一个市镇范围内进行；对于小的市镇，只有几百户人家，往往几个相邻的市镇联合进行水务的经营和管理 供水和污水处理可以由市政府直接组织经营和管理，称为直接管理；也可以租让给私营公司经营和管理，称为委托管理。委托管理中的财产所有权仍归市政所有。９０年代之后，由于私有化进程，水务的直接管理不到２５％，委托管理占了７５％以上。委托管理又分两种情况。一种是租让，根据合同，经营者只承担资产的运营与管理，不承担固定资产的投资，不参与水价的制定，租让合同期限一般为１２年。另一种是特许，经营者不仅负责资产的运营与管理，而且要承担固定资产再投入，并参与制定水价，特许合同期限一般为２０～３０年。在法国大多数水务委托管理采用租让的方式 法国的流域委员会或流域水管局，既是一个权力机构，像一个“议会”，由各方利益的代表组成，通过协商，确定流域水资源管理的大政方针；又像一个“银行”，提供赠款和贷款，投资地方工程，实现流域的治理，同时可以获得利息回报；它还是一个技术服务机构，提供各种技术咨询，举行各类专业知识培训，提高流域的技术与管理水平。在水资源开发、利用、保护过程中，它采取了以水养水的政策，通过法律手段，确定了流域委员会稳定和充足的资金来源，使流域委员会有财力对流域全面规划、统筹兼顾、综合治理 法国的城市水务管理与英国的水务管理不同，并没有全面实行私有化，将城市水务资产所有权转让给私营企业，而是实行有计划的委托管理，只是将经营权“租让”或“特许”给私营企业。在“租让”模式中，由于水价是由政府决定，居民有较强的安全感，但基础设施的改造或建设还得由市政承担，融资范围受到限制。“特许”模式可以激励经营者的投资热情，使经营者能有较长远的打算，但政府需要加强对经营者的监管，保护居民利益。 ＋ 泰达股份斥资 4 亿元收购滨海大桥，不单独向过往车辆收取过桥费，而集中每年向开发区财政局每年收取 8 千万左右的费用 美纶股份经营业绩不佳 泰达股份 开发区 政府 天津纺织 工业总公司 美纶股份 泰达集团 国有股权无偿划拨 滨海大桥  滨海大桥 20 年经营权 每年 8000 万费用 1 2 3 开发区得益： 1 、保住了开发区内宝贵的壳资源 2 、企业账面盈利，促使上市公司股价上升 3 、通过两次配股融得资金 10 亿 4 、从银行融资 40 亿 5 、盘活存量资产 6 、获得转让费 4 亿 开发区每年支出 8000 万费用，目前累计支出 6.2 亿左右 企业获得稳定收入 体内资金循环、吸引体外资金，拉动地方经济发展 经营环境分析 开发区概况 房地产 公共设施 园区经营 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 战略实施 经济技术开发区 大多为加工型开发区，具有以加工业为主、以吸引外资为主、以出口创汇为主的结构特征。 发展出口加工、转口贸易、仓储物流、商品展示，推动我国市场经济体制的形成和加快经济国际化的进程 完全按国际上通行的模式进行管理，实行”境内关外“式的监管，享受海关赋予的特殊保税待遇，按公平国民待遇执行内外资一致的税收政策。 推动科技与经济建设结合，加速高新技术产业化的进程，建立开机企业新兴运行机制，为企业的孵化成长提供良好的条件。 以地方政府为主体、自下而上发展起来的新型经济园区，具有较强的支柱产品和产品附加值，产业关联度较高。 保税区 出口加工区 地方特色工业园区 高新技术园区 经济园区类别 主要特点 设立经济园区的目的 国家或地区为特定经济目标设立的特殊超常规发展的功能小区，目的是在平衡发展的基础上创造新的经济增长极，优化资源配置，实现特定时期的经济加速发展。 生产要素集约化  产业结构相对单一  享受优惠的政策  资源配置倾斜  园区的特征  园区经营企业的影响因素分析 高新技术产业开发区园区经营性企业具有特定的地域垄断特征，园区经营公司尚未实现跨区域经营的专业性公司 园区经营企业往往具有当地政府背景，经营受到政府政策影响的因素较大 行业的税收减免和孵化政策具有同质性，各地高新园区在政策的吸引力上趋同，但地域经济、服务质量、服务环境等因素差异很大，园区的竞争力出现很大差异 高新区之间招商引资竞争激烈，差异化竞争格局逐步形成，外部威胁来自于产业发展周期和全球化竞争 随着国内经济的发展，专业化的物业公司，开发建设公司，规划公司等对园区经营公司构成潜在挑战 外部服务供应商对园区经营企业不具有直接影响力 2003 、 04 年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，该系列政策涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整 国务院 《 进一步治理整顿土地市场秩序工作方案 》 《 关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 》 《 关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知 》 《 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 》  国土资源部、监察部 《 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 》 831 大限 中国人民银行 《 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 》121 文 《 对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知 》 国务院 《 关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知 》 2004 《 住房公积金行政监督办法 》 国务院 《 物业管理条例 》 《 业主大会规程 》 《 前期物业管理招标投标管理暂行办法 》 最高人民法院 《 关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释 》 《 关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知 》 房地产投资过热 房地产稳步发展 前期 ( 取得土地和房拆迁 ) 中期 （银行贷款和建设施工） 后期 （房屋销售和物业管理） 出台 6 项措施调控房地产，即著名的“国 6 条”。在此基础上出台了 《 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 》 国务院 2006 年 5 月 17 日 再次上调房贷利率， 5 年期以上利率提高到 6.39% 央行 2006 年 4 月 28 日 在 2006 年工作要点明确“落实商品房预 ( 销 ) 售合同联机备案和实名制购房制度” 建设部 2006 年 2 月 10 日 由建设部、国家发改委、财政部、国土部、人民银行、税务总局和银监会等 7 部门联合提出“ 7 部委意见”，提出各地要把调控楼市作为当前一项重要任务 7 部委 2005 年 5 月 27 日 常务会议讨论并通过 《 国务院 2005 年工作要点 》 ，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，此即著名的“国 8 条” 国务院 2005 年 3 月底 上调房贷利率 5 年期以上利率提高到 5.51% 央行 2005 年 3 月 17 日 政策 部门 时间 1 、土地政策 国务院办公厅 《 关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 》 国土资源部 《 国土资源部关于下达 2004 年全国土地利用计划 》 的通知 国土资源部 《 国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报 》 国务院 《 国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 》 北京市政府 《 关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见 》  北京国土房管局 《 关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定 》(4 号令 ) 颁布单位 法 规 2004 年我国出台的 主要 土地市场政策  国土资源部、国务院于 2003 年 2 月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿 一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至 2004 年上半年，除内蒙古自治区以外，全国 30 个省（区、市）共清理出各类开发区 6741 个，规划用地面积 3.75 万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地 3.15 万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积 2.41 万平方公里，占原有规划面积的 64.4%  资料来源：国务院信息中心 2004 年 6 月 6 日，国务院办公厅 《 关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 》 影响市中心土地供给 总量控制 拆迁（部分与前 三项重合）  2004 年 4 月 29 日， 《 国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧通知 》 无新增征地 冻结半年 征地（新增城镇 用地）  2003 年 7 月国务院 << 关于暂停审批各类开发区的紧急通知 >> 、 << 关于清理整顿各类开发区加强建设土地管理的通知 >> 开发区土地供给减少 暂停新设，同时清理原 来开发区 开发区（部分与 前三项重合） 供给下降、成本提高 、土地储备对资金的 占用加大 商业项目用地必须招拍 挂 土地一级出让 2005 年 3 月 30 日，国土资源部、监察部 《 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 公司土地储备、市场 存量土地将大幅缩水 8 月 31 日后遗留问题必 须全部解决，否则重新 招拍挂 土地二级市场 相关法规 影响 相关规定 土地供给渠道 2 、金融政策 对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题，规定，“贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制” 《 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 》 （银发 [2003]121 号）出台，要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理，引起强烈反响 部分地区出现了房地产投资增幅高、商品房空置面积增加、房价上涨快、以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题，而商业银行违规放贷，助长了房地产投资的过热倾向 对于建筑施工企业垫资房地产项目、房地产企业拖欠工程款的问题，规定“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”、“房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业” 、“房地产行政主管部门要将企业拖欠工程款情况告知该企业的贷款银行，由贷款银行将其列为信用不良单位，依法减少授信额度或者不提供授信” 2003 年城镇固定资产投资率增幅达 43% ，其中房地产开发投资增幅达 30%, 创历史新高， 2004 年初固定资产投资同比增长 53% ， 3 月，国家发改委提出“要坚决控制固定资产投资过快增长的势头”，银监会已经开始对房地产等热点行业的信贷进行检查 我国房地产市场 60 ％以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达 17.8 ％ 开发商原有融资手段 121 文件要求 房地产商应有雄厚的资本 融资渠道多元化 取得土地使用权证书后，即可拿土地进行抵押贷款 施工企业垫资和拖欠工程款是开发商重要的融资手段 通过预售从购房者处获取大量资金 对未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目 , 不得发放任何形式的贷款 开发商申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的 30 ％ 严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等） 为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 3 、拆迁管理 4 、销售管理 5 、物业管理 伴随着积极财政政策的淡出，税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手段，生产型增值税调整为消费型增值税，如对不动产开征统一规范的物业税等，因此房地产税费制度改革将是未来房地产政策调整的重点之一 对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则 国务院颁布的 《 物业管理条例 》 ，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期 推行拆迁公示制度、实施“阳光拆迁”、坚持文明拆迁、打击野蛮拆迁等措施 招投标创新 增加招投标企业科技成果加权值 突出科技创新企业的优势 室内套型、室外环境设计现代化 光缆宽带入户，形成网络社区 高新技术支撑下的资源节约型房屋 实现集约化、标准化、系列化生产 使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源 采用新型结构体系 采用组合型、标准型、成套装配型技术 降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术 缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台， 实现网络化经营 建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化 创新的内容和形式 提高了产品质量和投资效益 促进房地产业的结构优化和升级 提高了企业的竞争力和品牌 降低了开发成本，增加了产品附加值 规划设计创新 住宅部件创新 建筑技术创新 住宅销售创新 物业服务创新 房地产需求变化 2008 奥运 加入 WTO 美国霸权主义 经济全球化 台海危机 恐怖与动荡 突发事件  亲民政策 城市品位升级 消费者恐慌 大城市楼市萧条 防范不可预见情况 增加储蓄 抑制房地产消费 持币观望 影响外国投资 商业地产升温 收入水平提高 经济周期趋缓 推出经济适用房 二元经济趋变 危机意识增加 束缚中国经济增长 新技术引进 房贷增加 房地产升温 体育场馆建设 外行 2.5% 个贷 房地产投资拉动着 50 多个产业的发展，拉动率为 1 ： 2.86 ，对国民经济的影响力达到 30 ％ 国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明， 2004 年 5 月份我国景气综合评分为 44 分，经济预警信号进入趋热区间 数据来源：根据 《 中国经济景气月报 》 整理  2003 年是我国房地产业自 1998 年以来投资增幅最快的一年，全国房地产开发共完成投资 10106.12 亿元，同比增长 29.7% ，高于同期固定资产投资增幅 1.3 个百分点 2004 年房地产投资继续保持了迅猛发展势头，虽然增速在宏观调控下同比回落，但仍达到 28.1% ，是 1999 年以来的第 2 大增长速度。由于增长基数巨大，全年房地产投资达到 13158.25 亿元 资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》 房地产市场各项供给指标增长下降 从 1999 年开始，全国房地产投资增长率持续高于城镇固定资产投资增长率，并且保持同步增长的趋势，但没有出现 1992 ～ 1993 年增长率高达 117 ％和 165 ％的过热现象 到 2004 年 8 月，由于宏观调控的影响，全国房地产投资增长率开始低于城镇固定资产投资增长率  资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》 土地购置和开发活动增长回落  已购置但尚未开发完成土地面积变化  购置土地面积增长幅度自 2001 年以来逐步下降， 2005 年则迅速下降 完成开发土地面积自 2002 年以来逐步下降， 2004 年和 2005 年 1-10 月均为负增长  已购置但尚未开发完成土地面积自 1999 年以来逐年上升 资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》 资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》  2005 年主要类型商品房新开工面积增长回落  主要类型物业新开工面积增长回落  资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》 房地产销售价格涨幅回落 开发利润保持较高水平 从国内情况来看，大多数城市房地产企业普遍在 10% 以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到 30% ～ 40% ，远远高于其他行业的平均利润率水平 从国际上多数国家情况来看，国际上房产商和地产商是分开的，房产开发商的平均利润一般在 5% 左右，高的也只有 6% ～ 8% ，远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率 上市公司的利润增长较快 从 6 家房地产上市公司公布的 2005 年年报看，我国房地产企业净利润率多在 10% 以上，净利润增长率较高 近年来全国房地产企业总收入和利润保持着 20% 以上的增长速度 数据来源：国土资源部， CEIC,2005 年上市公司年报 受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响，开发商加大了预收定金和自筹资金力度，定金及预付款大幅增长 截至 2005 年 10 月底，全市到位的房地产开发资金达 141.7 亿元，同比增长 13.9% ，比同期房地产开发完成投资额多 58.7 亿元 自筹资金逐步增长， 1-10 月企业自筹资金达 31.6 亿元，同比增长 11.5% ，增幅比去年同期高 1.8 个百分点 利用外资出现下降， 1-10 月份开发企业利用外资总额为 1.2 亿元，同比下降 4.5% 国内贷款出现下降，截至 10 月末，房地产开发企业国内贷款 23.5 亿元，同比下降 27.0% 定金及预付款大幅增长， 1-10 月份定金及预付款为 41.0 亿元，同比增长 60.4% ，增幅比去年同期高 53.4 个百分点 资料来源： 《 济南日报 》2005 年 11 月 24 日 以民间为主，政府辅助支持的模式 组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。如北京的望京新区、回龙观居住区就采用了这种土地一级开发模式 政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发 将开发的熟地以成本价 ( 含管理费用 ) 交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标 以政府为主的模式 含义 模式 城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。投资者在 ± 地开发过程中分期缴纳地价款。上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式 将开发的熟地以成本价 ( 含管理费用 ) 交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标 资料来源：国务院信息中心 近年来，热衷于土地一级开发的房地产商呈现出日益增多的趋势。仅以北京为例，首创集团在拿到怀柔新城土地一级开发资格的同时，目前还在运作争取昌平科技园区的土地一级开发资格；山东鲁能正在努力成为顺义新城的土地一级开发商；天津泰达看中了顺义天竺空港城的土地一级开发。与此同时，一些民营资本和境外资本也纷纷看好并踊跃参与北京市场的土地一级开发 北京市土地一级开发招投标政策已获审批通过，于 2006 年 3 月出台。这意味着长期处于政府指派的土地一级开发驶入市场透明化运行轨道，一级开发权将通过招投标方式确定开发企业 政府将打造全新的资金平台，引入财政收入补贴到土地储备资金中。有两种方式来加大资本金总量。一是从政府获得的土地出让金中单独拿出一部分作为一级开发费用；二是政府与银行合作，按照 1 ： 3 或 1 ： 5 的比例出资 土地一级开发市场化  经济适用房 普通商品房 公寓 TOWN- HOUSE 别墅 顶级收入阶层 高收入阶层 中低收入阶层 在经济利益的驱动下，开发商总是先迎合高端消费者的需求，等到高端市场趋于饱和后才会关注中端及低端消费者的需求 随着区域市场的深化发展，住宅消费主体必将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主 1998 年以来，全国住宅建设 稳步增长 2004 年增幅出现明显下降， 2005 年则增幅有所回升  资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》 1998 年住房制度改革，将巨大的住宅存量和需求推向市场，国家出台了一系列扶持政策，刺激着商品住宅产业的持续增长，目前已占全行业的 68% 以上，成为整个产业的增长的核心 近年房地产开发完成投资结构  资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》 资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》  1998 年 -2004 年，别墅、高档公寓投资额在商品住宅中所占投资额比例一直保持在 8%-10% 之间，并且比例呈下降趋势 普通住宅投资在商品住宅投资总额中所占比重逐步上升，每年增加 2% 左右的增幅  盲目性 急功近利 忽视景观 形状差异 规划设计欠缺 片面追求利润 选址不够重视 脱离了别墅功能 造型呆板，选材粗糙 施工质量差 配套设施不全 片面追求销售面积增加栋数 水电、通讯问题不能解决 景观一般，无特别之处 由于占地和市政投资不经济，政府从节约土地资源出发，在 2006 年房地产新政“国六条”中明确提到“继续停止别墅类房地产项目土地供应”  虽然利润高，但别墅项目销售时间长，资金回收周期长，增加了别墅市场进入门槛 别墅前期规划设计和中期建设施工要求较高，相应对开发商的综合实力要求较高 较高的要求和不可捉摸的市场使很多开发商开始退出这块市场 国内别墅市场开发存在很多问题 首先选址不科学，项目开发急功近利，匆忙上马，甚至完全忽视环境资源和自然景观； 其次规划十分欠缺，公共环境与庭院应有足够空间，造型设计和建筑形式要体现一定的档次，多数别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量差； 片面追求利润，强调销售面积，从根本上脱离了别墅休闲的功能 1998 年 -2003 年，经济适用房投资呈增长态势，但投资年增长率一直呈下降趋势 2004 年以后，经济适用房投资年增长率为负值，出现了相对量上的负增长  经济适用房投资额占商品住宅投资额的比例呈下降趋势  资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》  1998 年底，北京回龙观小区是第一个经政府认定的大型经济适用房项目，第一期建筑面积 850 万平方米，迅速销售一空。 1999 年开始，各大中城市相继进行经济适用房的建设规划，受到城镇市民的热烈追捧 国家政策大力扶持，“国八条”中有四条是关于“普通商品房和经济适用住房、廉租房”建设的，金融系统积极支持，加之价位更合适普通居民的承受能力，经济适用房开发前景乐观 税费优惠：经济适用房在上市销售时，税收给与一定的优惠，比如契税减半；居住满一年免收营业税，不满一年按减半征收 管理费用优惠：经济适用房的物业管理收费，政府要进行严格控制，北京市要求在 0.5 元 / 平以内，对中低收入来说，经济承受能力好一些 投资总体成本低：政府减免土地出让金以及各种费用大大减轻了投资压力，同时省掉了一大笔资金利息和在销售过程中的税费负担与按成本计算的各种费用 融资门槛减低：资金来源上，有政府支持、社会统筹、商业银行按揭等多渠道组合，有利于开发商尤其是民营企业融资 投资经济适用房具有一系列优势 1998-2005 年全国商业用房开发投资一直保持较高的增长速度 自 2004 年 3 季度开始，商业用房开发投资增速开始呈波动性下滑趋势  资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》 国家宏观调控政策对商业地产的限制作用 经济的繁荣、贸易的持续增长对商业地产需求的拉动作用 城市化进程对商业地产发展的促进作用 人均 GDP 和可支配收入提高 商业地产 2004 年我国的城市化水平达到了 41.8 ％，进入了城市化快速发展时期，商业地产也必将随着城市化进程的加快而迅速发展 2005 年人均 GDP 达到 1270 美元，人均可支配收入达到 1140 美元，人们对商业地产的需求也会逐渐增加，对商业地产有很强的推动作用 2005 年国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业地产的需求增加，拉动作用明显 “地根严控”、“银根紧缩”以及相关一系列配套政策和法规的出台，对整个房地产行业进行规范、整顿，商业地产也受到一定的影响和限制 资料显示，目前世界发达国家的人均商业面积为 1.2 平方米，而在中国的主要城市中，上海的人均商业面积不足 1 平方米，天津市仅有 0.8 平方米，济南市只有 0.6 平方米 商业地产的开发、商业网点的投资前景十分广阔 资料来源 :《2006 中国商业地产发展报告 》  大型企业纷纷进入  外企在内的一些大型房地产开发企业纷纷战略性进入商业地产的趋势。由于大企业的强势进入，中小商业地产开发企业生存压力加大，一些地区商业物业供大于求态势明显 融资渠道出现新变化 由于去年国内融资环境的变化，一些商业地产企业纷纷寻求新的融资方式。海外资金、房地产基金、房地产信托投资基金等融资方式出现 开发方式发生变化 由于受商业地产项目空置率所累，一些开发商转变开发模式，以往“先开发、后销售”的住宅地产开发模式正被“先招商、后投资建设”的开发模式取代。商业地产还存在着投机性开发 大型购物中心开发热度开始降温 大型购物中心的发展前景遭到了越来越多的质疑，一些失败的开发让“购物中心开发热”高温不再 国家宏观调控政策对工业地产的限制作用较小  外资工业地产商纷纷引入中国工业地产市场  工业地产的投资回报率日益增高  开发模式可以分为两种 工业地产 上海的工业地产近年来一直维持增长态势，年投资回报已经达到了 10%-12% ；仅 2005 年物流房地产的平均租金就上涨了 15% 一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户 二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品 2005 年以来外资工业地产巨头以前所未有的速度加快进军中国工业地产市场的步伐，对工业地产地产的需求增加，拉动作用明显 “地根严控”、“银根紧缩”以及相关一系列配套政策和法规的出台，对整个房地产行业进行规范、整顿，而工业地产受到的影响较小 2005 年初，绿地集团将与金山区正式签订协议，合作开发金山第二工业区共计 4.9 平方公里的土地，项目总投资则高达 13 亿元，其中绿地集团的投资份额占到 95%  2005 年 3 月 15 日，陆家嘴金融贸易区开发有限公司（ 600663.SH ）发布关联交易公告称，以 1.9 亿元收购陆家嘴软件分园 3 － 1 工业厂房，并以 6363 万元的前期开发补偿金获得近 3 万平方米的地块，该地块将用于工业厂房的建设，以进一步扩大陆家嘴软件分园的规模 2005 年 7 月份，上海鹏欣家纺中心正式奠基，上海国际家用纺织品产业园区正式启动，据悉，投资额将达到 20 多亿元人民币 2005 年 11 月初，澳大利亚麦格理银行旗下的麦格理亚洲基金也在上海康桥投资了一个物流分拨中心，项目总投资 4000 万美元，该中心将主要出租给物流企业，并对仓库进行管理。 2005 年底，在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金宣布，收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，其代价为 1.2 亿元人民币 2006 年 1 月，海外工业地产巨头 AMB 宣布，终于完成了其在中国首笔收购，从爪哇控股有限公司购得上海一工业地产项目 2006 年 2 月高力国际协助 GE 东芝有机硅公司选得其在华第四家工业厂房，这个位于南通的新工业地产项目总投资将达 7800 万美元  2006 年 2 月 8 日，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，复地在合资公司中占 50% 的股权比例。该项目地块占地面积约为 347 亩，总建筑面积为 26.28 万平方米   2004 年以来，上海乃至全国主要城市的工业地产，一直保持着稳健的上升势头。相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资商进入这一领域 — * — 北大纵横 Copyright  2006 By ALLPKU Management Consultants Ltd. www.allpku.com 未经许可，不得外传 北大纵横管理咨询公司 北大纵横 2006年7 月  本报告为中期报告，所有意见均非最终结论 本报告旨在对高新控股集团的发展战略提出建议，不针对任何部门和个人 经营环境分析 …………………………………………………………………………………… 4 内部资源能力分析  ……………………………………………………………………………131 使命和愿景  ……………………………………………………………………………………149 战略选择  ………………………………………………………………………………………155 战略实施  ………………………………………………………………………………………272 经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景 战略选择 战略实施 经营环境分析 开发区概况 房地产 公共设施 园区经营 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 战略实施 经济的高速增长以及巨大的市场容量为中国创造了良好的经济环境，发达国家迫于成本和竞争的压力，制造基地和部分研发中心已经逐步向亚洲转移，中国成为最具有竞争力的首选国家之一。  由于具有低廉的制造成本、日益提高的生产率及市场增长潜力，中国作为产业制造基地的吸引力正日益增强，成本、资源、人力、环境等优势使中国已经成为名副其实的世界工厂。 高素质人力资源吸引了发达国家高端产业如软件外包以及研发中心的进驻。  高昂的成本压力  日益激烈的全球竞争和发达国家高昂的人力成本迫使跨国企业在全球范围内寻找更具成本效益的制造基地 对利润的追求  跨国公司正在全球范围的积极寻找提高生产率的机会以提高利润 对全球新兴市场的寻求  中国市场的高增长率促使企业落户新兴市场，以降低物流成本和关税，缩短产品进入市场时间  发达国家面临的问题 中国具备的条件 具有竞争力的制造成本 低 成本的劳动力 廉价的土地资源 齐备的产业以及上游资源的供应 优惠的政府政策法规 日益提高的生产率 充裕的熟练工 基础设施良好 市场增长潜力 人口众多，消费潜力巨大 人均 GDP 快速增长 稳定的政局及经济环境 政治经济环境的稳定以及鲜有恐怖袭击威胁使得中国在发展中国家优势显著 预测部门 预测结果： GDP 增长率 国务院发展研究中心  2000 － 2005 年： 6.9 ％－ 8.1 ％  2005 － 2010 年： 6.4 ％－ 7.8 ％  2010 － 2015 年： 5.6 ％－ 7.1 ％  2015 － 2020 年： 6.3 ％－ 7.2 ％ 世界银行  2001 － 2010 年： 6.9 ％  2011 － 2020 年： 5.5 ％ 亚洲开发银行  2000 － 2010 年： 6 ％  2010 － 2020 年： 5 ％ 高盛公司  2001 － 2010 年： 7.2 ％  2010 － 2025 年： 6.8 ％ “十五”时期国内生产总值与增长速度 国内外机构对未来 20 年中国 GDP 的预测 资料来源：国家统计局，西蒙库兹涅茨著 《 各国经济的增长 》 投资、消费、出口是拉动经济增长的主要因素，未来 20 年中国的招商引资、技术合作尤其是软件外包项目、高新技术引进仍会保持高速增长，开发区以其优惠政策成为国内外投资者的首选对象，经济总量增长空间可观 54 个国家级经济开发区 15 个国家级保税区 53 个国家级高新技术工业开发区 15 个国家级出口加工区 实际利用外资占所在城市 40% 以上的经济技术开发区有： 长春、合肥、昆山、芜湖、营口、秦皇岛、银川、连云港、哈尔滨等开发区 工业总产值占所在城市的比重达 40% 以上的开发区有：  融侨、青岛、呼和浩特、芜湖等经济技术开区 昆山经济技术开发区比重达 80% 以上 1 2 3 中国各类开发区遍布全国，与当地城市主体经济紧密结合，对外资的引进可以因地制宜，充分发挥各地人才、资源、产业的作用 优惠政策 土地资源 企业服务 配套设施 服务机构和政府派驻机构 企业投资 税费减免 低成本投入 聚集效应 土地收入 投资回报 服务收入 地方税收 地方经济 地方就业 地方政府收益 开发公司收益 投资公司收益 资料来源： 1994 ～ 2004 年 《 中国科技统计年鉴 》 国家先后建立 13 个经济技术开发区，为高新区建设进行了有益的尝试 孕育期 1983 ～ 1988 年 开始实施高技术产业开发计划（火炬计划），至 1992 年底，全国共形成 52 个国家高新区，除西藏和青海之外，各省、市、自治区都有了高新区，全国高新区的布局基本成型 诞生和成型期 1988 ～ 1992 年 我国高新区的形式出现多样化，并建立了专业性园区 壮大期 1992 年至今 我国高新区的 3 个阶段 2005 年 11 月，一度暂停审批各类开发区的工作再度启动。 商务部下发通知，为促进国家级经济技术开发区持续、快速、健康发展，确需扩建的国家级开发区只要符合条件仍可以提出申请 经过自 2003 年起核减开发区的治理，乱占耕地现象总体得以遏制，开发区建设逐步走上良性循环道路。 开发区建设因地方利益的问题一度变相成为乱占耕地 数据来源：国家统计局、中国科技年鉴 高新技术产业开发区产值比重与国家 GDP 增长比较 说　明 从 1999 年到 2004 年，国家级高新技术开发区总产值的增长率远高于国家 GDP 的增长率，始终保持在 27 ％以上 2004 年全国高新技术产业开发区完成总产值 22639 亿元，占国家 GDP 总量的 16.99 ％，该比重保持强劲增长势头 高新技术开发区按照地理位置划分东部地区产值占据了全国高新区 68 ％以上 东部高新技术产业开发区的规模和实力远高于中部和西部 12937  17257  22639 “十五”时期我国财政科技投入 4900 亿元，是“九五”时期的 2 倍多，年均增长 17.4 ％ “十五”期间中央财政安排国债资金和产业技术研发资金 100 多亿元，用于支持 1400 多个高新技术产业化、重大装备研制和技术创新项目，带动社会投资 1200 多亿元 “十五”期间国家安排科技中小型企业技术创新基金 38 亿元，重点支持处于初创时期的中小企业将科技成果转化为现实生产力 2003 年，中央财政设立了“国家科技基础条件平台项目专项资金”，截至 2005 年底已累计投入 10.56 亿元 自 2004 年起中央财政设立了中小企业发展专项资金，重点支持中小企业的公益专业化、产品专业化、增强其与大企业的配套能力 2005 年全国财政科技投入达 1315 亿元，比上年增长 20 ％ 全国开发区高新技术企业从业人数 说　明 从 2000 年到 2004 年，全国开发区高新技术企业数量年均增长 16.7 ％，预计以后这种增长趋势更加明显 2004 年全国开发区高新技术企业完成总产值 2.26 万亿元，人均年产值超过 50 万元。 同年全国开发区高新技术企业实现收入 2.75 万亿元，出口 824 亿美元 2004 全国开发区高新技术企业出口额占销售收入的 24.8 ％，说明我国高新技术企业具备了外向型经济依存度较高，与国际市场联系程度较为紧密 注：美元按照 8.27 的汇率计算  数据来源：中国统计年鉴 我国经济园区的发展摆脱不了我国经济固有的传统体制模式束缚，基本上靠的还是非市场手段，摆脱不了外延型的粗放发展模式 随着全球经济一体化的逐步形成，传统的组装行业出现了全球性的生产过剩危机，跨国公司直接投资的规模经济方式将转变为并购方式，以资本运作和面向市场的规模购销转移 技术含量高的行业因为劳动力成本比重小，逐步失去向发展中国家转移的优势 东南亚等国家体制上和资源上的双重竞争优势使我国的园区在吸引外资方面面临严峻挑战 园区总量与规模泛滥。 截至 2003 年底，全国国家级园区 200 多个，省级 1020 个，省级以下可统计的有 4000 多个，县市级园区遍地开花。 多数园区缺乏明确的功能定位和产业依托，不能按照区域产业布局合理利用土地，造成国土资源的浪费和高耗低效的粗放式经济发展。 有些园区依靠低价出售土地的方法吸引外资，造成基础设施投资及资金使用效率低下。 高新技术发展的动力不在于园区模式提供的公共产品和服务的水平，更多取决于技术的市场潜力和聚集效应。 高新技术园区无高新技术是相当一批园区存在的普遍问题。园区为了政绩乱拉税源，造成国家地方税收损失。 资源配置的非市场化运行模式阻碍了生产要素的合理流动 数据来源：中国科技统计年鉴 200 175 2550 3700 北京 上海 苏州 南京 深圳 无锡 西安 广州 长春 成都 杭州 青岛 天津 武汉 沈阳 珠海 济南 长沙 厦门 大连 吉林 惠州 哈尔滨 中山 淄博 太原 潍坊 重庆 佛山 合肥 石家庄 威海 常州 大庆 郑州 包头 福州 鞍山 株洲 昆明 南宁 洛阳 襄樊 绵阳 南昌 保定 海南 桂林 贵阳 兰州 宝鸡 乌鲁木齐 杨凌 山东高新开发区分布状况 国家级 省级 山东 2004 年省级以上高新区收入构成图 资料来源：山东统计年鉴 山东省高新技术开发区 2004 年实际利用外资情况 万美元 万美元 资料来源：山东统计年鉴 山东省高新技术开发区 2004 年进出口额 济南高新技术开发区由于地理位置、地域经济等限制，在进出口贸易方面远远低于东部沿海三城市高新区，在实际利用外资方面，已经远远落后于同省其他高新开发区 由于济南拥有政治、经济、文化、交通等资源，在进出口和利用外资方面潜力巨大 基础设施建设 公共配套设施建设 土地房地产建设 行政目标和经营目标 … 土地开发 商住房地产建设开发 市政道路管网建设 招商引资 公共服务机构的引进和建设 医院学校水厂电厂等 公共设施建设 开发区经营企业兼有经营性和行政性双重职能，优势在于具有垄断优势，易于享受政府优惠政策，劣势在于从管理经验、企业文化等方面来讲转型困难，基础设施投入属于公益项目，盈利能力不强，市场竞争能力薄弱 管理竞争力 管理制度的制订 管理制度的执行 制度竞争力 激励制度 管理制度  环境竞争力 法律环境 金融环境 政策环境 服务环境 体制环境 政治环境 开发区核心竞争力评价指标 人才竞争力 人才总量 科技行业人才总量 人才知识结构 人才年龄结构  资本竞争力 资本总量 资本结构 ( 资本来源结构 ) 资本的行业分布结构 资本的技术分布结构 资本的年度分布结构  行业处于高速发展阶段，行业发展前景良好，差异化竞争将长期存在，竞争激烈 中国政治稳定，劳动力素质和成本都具有优势，投资环境日益改善，宏观经济在相当长的一个时期内依然出于快速增长过程中。高新区利用高新技术产业优势，在宏观经济增长中将获得飞速发展的机遇 开发区的建设和发展始终是国家关注的重点，从宏观调控、制度倾斜到科技资金投入都享受着优惠的政策 科研投入的持续增加必然使高新技术开发区成为母城经济长期的增长点 开发区的建设、盈利模式需要多方力量的参与，政府、开发区经营公司、第三方投资者、高新技术企业等多方主体的合作具有共盈的模式 借助宏观经济继续强劲增长 科技投入奠定了高新区的长期发展基础 开发区开发模式已有初步探索 各高新区发展层次良莠不齐，竞争合作长期并存 地域化差异和区域经济差异等因素导致了高新区之间发展不平衡，东部优于中西部，高新区之间竞争激烈，国内尚未出现外部竞争者。 经营环境分析 开发区概况 房地产 公共设施 园区经营 内部资源能力分析 使命和愿景  战略选择 战略实施 国内外机构对未来中国 GDP 的预测 稳定发展 5% － 8% 萎缩 小于 4% 飞速发展 10% － 15% 高速发展 大于 8% 停滞甚至倒退 4% － 5% 房地产业发展状况 宏观经济增长率 资料来源：西蒙库兹涅茨著 《 各国经济的增长 》 未来 20 年中国房地产业仍将保持高速发展状态 2001 － 2010 年： 7.2 ％ 高盛公司 2010 － 2025 年： 6.8 ％ 2010 － 2020 年： 5 ％ 2000 － 2010 年： 6 ％ 亚洲开发银行 2011 － 2020 年： 5.5 ％ 2001 － 2010 年： 6.9 ％ 世界银行 2015 － 2020 年： 6.3 ％－ 7.2 ％ 2010 － 2015 年： 5.6 ％－ 7.1 ％ 2005 － 2010 年： 6.4 ％－ 7.8 ％ 国务院发展研究中心 预测结果： GDP 增长率 预测部门 国民经济持续增长， 2004 年人均 GDP 达 13944 元，国家宏现经济态势良好，经济持续走强，居民消费由以“衣食”为主转向“住行” 恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房消费不断上升。 2001 － 2010 年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到 0.35 左右，生活水平进入富裕阶段 资料来源：国务院信息中心， 《 中国统计年鉴 》 供给牵动需求期 需求牵动供给期 调整期 资料来源： 《2004 年度 -2005 年度中国房地产市场报告 》 房地产投资占固定资产投资的比重从 1991 年的 6 ％，逐步上升至 2004 年的 22.4 ％，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业 资料来源： 《2005 年中国经济年鉴 》  按照纳瑟姆曲线，当一个国家城市化率达到 30 ％的时候，整个城市化将会面临一个起飞阶段，中国 2004 年的城市化率是 41.76 ％，未来至少 20 年时间，城市化将是中国的主旋律 资料来源：中国城市化进程 据预测：到 2020 年每年新建住宅平均量为 12 亿平方米，市场需求规模空间巨大 到 2020 年城镇整个的住宅的存量大概能够达到 330 亿平方米，比 2004 年累计增长 198.5 亿平方米，人均住宅建筑面积达到 32.4 平米，使用面积为 24.4 平米 , 年新建面积年均增长 5 ． 5 ％，每年新建平均量为 12 亿平方米。 2020 年的时候城镇住宅投资大概在 12000 亿元左右  资料来源：中国住宅产业商会： 《2004 年中国房地产市场年度报告 》 人均可支配收入：城市住房主要是取决于人均的住宅面积，还有就是人均的住宅面积跟人均的可支配收入有很多的关系 城市化：即城镇的人口规模，一个城市的住宅的量是根据城市的人口的规模决定的 城镇住宅的变量：还有就是随着造价的提高，住宅质量的提升 农转非的住宅量 建设部规划： 2020 年城镇人均住宅建筑面积将要达到 35 平米。预测中 2020 年城镇人均住宅只有 32.4 平方米，预测比较保守 城市化 公共服务放开 城市群扩张与重新定位 消费 升级 城市人口和人均面积增加 城镇数量增长 我国每年新增小城镇 800 个左右，提供了城市建设新增空间 大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间 政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发 汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响 每年 1000 － 3800 万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加 1 米 2 ，则全国需新建 5 亿米 2 住宅 房地产起步阶段 平稳阶段 人均 GDP800 美元 1300 美元 8000 美元 13000 美元以上 快速上升阶段 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 萎缩阶段 ⊙ 中国 1200 美元 除北京、上海两大城市外，天津、浙江、山东乃至全国平均水平增幅均非常明显。而且均接近或超过 800 元这条线（按照国际惯例：三口之家六年收入总和作为可购房产计算） 资料来源：中国统计年鉴、浙江省政府信息中心 起步阶段 平稳阶段 快速上升阶段 萎缩阶段 人均 GDP800 美元 1300 美元 8000 美元 13000 美元 世行住宅产业统计 纳瑟姆曲线 起飞期 平缓期 高速发展期 城市化率 30% 70%  高 房地产 行业盈利性 低 市场成长性 高 因此，房地产业面临着较好的市场发展机会，也面临着控制风险和提高盈利能力的市场压力  Sheet3
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图表1
国务院批准
省级政府批准
省级以下开发区
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全国各级开发区情况
全国各级开发区情况
省级以下开发区67%
国务院批准6%
省级政府批准27%
国务院批准
省级政府批准
省级以下开发区
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 Sheet3
Sheet2
Sheet1
Chart1
年 份
总人口
城镇人口
乡村人口
城镇人口比重(%)
乡村人口比重(%)
总人口
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年份
人口（亿人）
城市化率（%）
我国1978年-2004年人口总数和城市化率
年份
人口（亿人）
城市化率（%）
我国1978年-2004年人口总数和城市化率
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